TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/02827 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-ICOC

JUGEMENT du 18/11/2025

S.A. TROIS MOULINS HABITAT

C/

Madame [V] [L]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES

— Madame [V] [L]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 18 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et , lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. TROIS MOULINS HABITAT

[Adresse 5]

[Adresse 13]

[Localité 7]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS substituée par Maître Jérôme CHERUBIN, avocat au barreau d’ESSONNE

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [V] [L]

”[Adresse 10]

[Adresse 12]

[Localité 8]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 30 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 26 novembre 2013, la S.A. [Adresse 9] a loué à Mme [V] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 409,25 € hors charges.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 23 février 2021, la S.A. D’HLM TROIS MOULINS HABITAT a également loué à Mme [V] [L] un emplacement de stationnement de type box situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 52,38 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2024, la S.A. [Adresse 9] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 617,94 € au titre des loyers et charges pour le box et 381,94 € au titre des loyers et charges pour le logement arrêtés au 21 novembre 2024 et de justifier de l’assurance contre les risques locatifs.

Les impayés de loyer ont été signalés le 12 septembre 2024 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2025, la S.A. [Adresse 9] a fait assigner Mme [V] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

* Constater l’acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire des baux,

* Ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

* Autoriser la demanderesse à disposer des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion conformément aux conditions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,

* Condamner la locataire à payer la somme de 623,54 € au titre des loyers et charges impayés relatifs au logement et 788,82 € au titre des loyers et charges impayés relatifs au box arrêtés au 17 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 617,94 € au titre des loyers et charges relatifs au box et de 381,94 € au titre des loyers et charges relatifs au logement, et à compter de l’assignation pour le surplus,

* Condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant (remise des clés à la demanderesse et état des lieux dressé contradictoirement entre les parties ou subsidiairement par commissaire de justice),

* Condamner la locataire à payer la somme de 500,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* Condamner le locataire ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, des mesures conservatoires éventuellement réalisées, de l’assignation et de ses suites et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 12 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 30 septembre 2025.

A cette audience, la S.A. D’HLM TROIS MOULINS HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2 467,73 € au titre des loyers et charges relatifs au logement et 1 196,08 € au titre des loyers et charges relatifs au box échus au 24 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus. La demanderesse se désiste de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance. La demanderesse précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets des clauses résolutoires.

Mme [V] [L] comparaît. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 73 €. Elle sollicite également la suspension des effets des clauses résolutoires pendant les délais.

Elle expose avoir repris le paiement du loyer résiduel, mais ignorer la condition liée à la reprise du paiement du loyer intégral pour bénéficier de délais de paiement. Elle travaille en tant qu’ambulancière pour un salaire variant entre 1 800 € et 2 400 €. Elle a une fille de 15 ans à charge. Elle explique avoir traversé une phase personnelle très difficile en raison du décès d’un de ses enfants.

L’affaire est mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

* Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 12 septembre 2024.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

* Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 12 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 septembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A. [Adresse 9] verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 24 septembre 2025, la dette locative de Mme [V] [L] s’élève à la somme de 2 467,73 € au titre des loyers et charges relatifs au logement et 1 196,08 € au titre des loyers et charges relatifs au box, terme du mois d’août 2025 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 10 décembre 2024 pour la somme de 617,94 € au titre des loyers et charges relatifs au box et de 381,94 € au titre des loyers et charges relatifs au logement, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur les délais de paiement

En l’espèce, le paiement des loyers courants n’a pas repris intégralement et compte tenu du montant de la dette et de la situation financière de la locataire, celle-ci n’apparaît pas en capacité d’apurer sa dette locative dans le délai maximal de trois ans.

Mme [V] [L] sera donc déboutée de sa demande d’octroi de délais de paiement, les conditions légales n’étant pas remplies.

— Sur l’acquisition des clauses résolutoires

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, les contrats en date des 26 novembre 2013 et 23 février 2021 unissant les parties stipulent respectivement en leur article 12 et 14 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux pour le logement et un mois après ledit commandement pour l’emplacement de stationnement.

Cependant, compte tenu des termes du commandement de payer et des prétentions de la bailleresse, il y a lieu de considérer que le contrat de location concernant l’emplacement de stationnement est accessoire au bail d’habitation et suit le régime juridique qui lui est applicable.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 10 décembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 11 février 2025.

— Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement des loyers courants n’a pas repris.

L’expulsion de Mme [V] [L] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent, à ce stade, purement hypothétiques.

Mme [V] [L] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été si les contrats s’étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer.

En vertu de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

— Sur la suspension des effets des clauses résolutoires

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande de la locataire, les effets des clauses résolutoires figurant aux baux seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si la locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais joué et les baux se poursuivront normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Mme [V] [L] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou des loyers courants à leur échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et les clauses résolutoires reprendront leur plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Mme [V] [L] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers révisés, augmentés des charges qui auraient été dues, si les baux s’étaient poursuivis et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [V] [L] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. D’HLM TROIS MOULINS HABITAT et de la condamnation aux dépens de la défenderesse, Mme [V] [L] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 150 € en application de l’article précité.

* Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de la S.A. [Adresse 9] de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance formée à l’encontre de Mme [V] [L] ;

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Mme [V] [L] à verser à la S.A. D’HLM TROIS MOULINS HABITAT la somme de 2 467,73 € au titre des loyers et charges relatifs au logement et 1 196,08 € au titre des loyers et charges relatifs au box (décompte arrêté au 24 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 10 décembre 2024 sur la somme de 617,94 € au titre des loyers et charges relatifs au box et de 381,94 € au titre des loyers et charges relatifs au logement et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 novembre 2013 entre la S.A. [Adresse 9], d’une part, et Mme [V] [L], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 13 janvier 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 février 2021 entre la S.A. D’HLM TROIS MOULINS HABITAT, d’une part, et Mme [V] [L], d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 13 janvier 2025 ;

DÉBOUTE la S.A. [Adresse 9] de sa demande d’expulsion immédiate ;

ORDONNE en conséquence à Mme [V] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [V] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. D’HLM TROIS MOULINS HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [V] [L] à verser à la S.A. [Adresse 9] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis, à compter du terme du mois de septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Mme [V] [L] à verser à la S.A. D’HLM TROIS MOULINS HABITAT une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [V] [L] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,