TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

N° RG 25/00158 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-FATW

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 DECEMBRE 2025

Débats à l’audience des référés tenue le 27 Novembre 2025 par Madame ASTORG, Présidente du tribunal judiciaire d’ARRAS, assistée de Madame LECLERCQ, Greffier, et en présence de Monsieur [J], auditeur de justice, Madame [W] et Madame [M]-[E], attachées de justice.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025, par Madame ASTORG, Présidente, juge des référés, qui a signé la minute de la présente ordonnance ainsi que Madame LECLERCQ, Greffier.

DANS L’INSTANCE OPPOSANT

S.A.S. JEAN TROGNEUX – LA MAISON DES BAPTEMES, prise en la personne de son représentant légal

Dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Géry HUMEZ, avocat au barreau d’ARRAS, avocat postulant, et M^e Franck DELAHOUSSE, avocat au barreau d’AMIENS, avocat plaidant

DEMANDEUR

À

Monsieur [Y] [K]

Né le 04 Décembre 1979 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]

Représenté par M^e Olivier BERNE, avocat au barreau de LILLE, substitué par M^e Hourya ALI, avocat au barreau de LILLE

Monsieur [R] [K]

Né le 08 Juin 1951 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Olivier BERNE, avocat au barreau de LILLE, substitué par M^e Hourya ALI, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS

Nous, Madame ASTORG, Présidente, juge des référés,

DEBATS

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 27 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 15 octobre 2015, Mme [G] [T], M. [O] [K], M. [R] [K], Mme [N] [K] et M. [P] [K] ont consenti à la SAS Jean Trogneux – La Maison des Baptêmes un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 7].

Selon un rapport de recherches de fuite du 16 mai 2025, M. [X] [F], expert, a constaté des auréoles d’humidité sur le plafond de la réserve 1. Il a constaté des auréoles d’humidité et a observé la présence d’une descente d’eaux pluviales aux abords du plafond de la réserve 2. Il a indiqué que le relevé d’humidité permet de constater une saturation en humidité. L’expert a réalisé un test de colorant dans le chéneau. Il a constaté la présence d’un œuf et d’un volatile dans le chéneau à l’endroit de la descente d’eaux pluviales. Il a relevé que le colorant ressort au niveau de la descente d’eaux pluviales et que le colorant impact le mur et le sol. L’expert a, enfin, relevé une infiltration dans le chéneau sur le plafond de la réserve 2 et a conclu à un défaut d’étanchéité du chéneau et descente d’eaux pluviales.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 16 septembre 2025, la SAS Jean Trogneux – La Maison des Baptêmes a fait assigner M. [R] [K] et M. [Y] [K] devant le tribunal judiciaire d’Arras statuant en référé aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire destinée principalement à procéder à l’examen des désordres invoqués sur les toitures arrières et surplombant notamment les réserves des lieux loués, et rechercher la cause des divers désordres invoqués. Elle sollicite en outre que les dépens soient réservés.

Lors de l’audience du 27 novembre 2025, la SAS Jean Trogneux – La Maison des Baptêmes, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes formulées dans l’acte introductif d’instance et demande au juge des référés de débouter les consorts [K] de l’intégralité de leurs demandes, que ce soit au titre de la mission et autres questions supplémentaires à destination de l’expert judiciaire et telles que suggérées au dispositif de leurs conclusions, qu’à celui des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle se fonde sur l’article 145 du Code de procédure civile, les articles 1719 et 1720 du Code civil et l’article R.145-35 du Code de commerce. Elle fait valoir que les quelques réparations de fortune qui ont été réalisées par M. [R] [K] et M. [Y] [K] sur la toiture surplombant les réserves du magasin s’avèrent manifestement insuffisantes pour garantir leur étanchéité et une exploitation sereine de celles-ci. Elle soutient qu’elle est désormais dans l’impossibilité d’exploiter la seconde réserve et d’y stocker des produits du fait des infiltrations d’eau conséquentes et autres inondations en dernier lieu subies. Elle fait valoir en outre qu’il importe de désigner un expert judiciaire au contradictoire des défendeurs afin que celui-ci procède aux investigations techniques qui s’imposent. Elle s’estime donc recevable et bien fondée à demander que soit ordonné une expertise judiciaire.

En réponse aux conclusions adverses, elle soutient que la facture produite par les consorts [K] concernant l’intervention de la société Sd entretien, en date du 25 novembre 2024, vise en réalité plusieurs parties de la toiture de l’immeuble dont l’essentiel ne concerne pas le local loué litigieux. Elle indique que le seul poste de facture concernant le local litigieux fait état d’une « réparation » sans autre précision, d’un chéneau à l’arrière du local commercial, et ce pour un montant de 650 euros HT. Elle soutient que la teneur de cette réparation demeure inconnue à ce stade et qu’elle est en tout état de cause insuffisante. Elle fait valoir qu’elle entretient régulièrement les chéneaux de la toiture surplombant les réserves du local commercial et précise à ce titre qu’elle fait procéder à chaque année à leur entretien. Elle soutient que si le chéneau est régulièrement obstrué, c’est que celui-ci ne fait aucunement son office. Elle fait valoir que contrairement à ce qu’exposent les consorts [K], les experts de compagnie d’assurance ont identifié l’origine des désordres. Elle indique que l’expert de la société Saretec, M. [I], mandaté par la société Pacifica, assureur des consorts [K], fait bien état d’une « non-conformité d’un chéneau ». Elle ajoute que la société Blue Select, qu’elle a mandaté sur recommandation de son expert d’assurance, a également constaté, le 16 mai 2025, que le mur de la réserve n°2 était saturé d’humidité et qu’il existait bien un défaut d’étanchéité du chéneau et de la descente d’eaux pluviales à l’origine des sinistres successifs déplorés. Elle précise que sa décision de ne pas procéder à une seconde recherche de fuites résulte des échanges intervenus entre les experts d’assurance respectifs. Elle soutient que l’expert du cabinet l’Union d’Experts mandaté par sa compagnie d’assurance, la société Mma Assurances, expose que le non-respect du DTU a bien été évoqué à l’occasion des réunions contradictoires et qu’au contraire " en accord avec le cabinet Saretec, M. [I], rien ne justifiait de mettre en place une nouvelle recherche de fuites ". Elle souligne que M. [A] [S] du cabinet l’Union d’Experts souligne encore que les experts techniques ont parfaitement identifié « les problématiques » et que l’engagement d’une nouvelle dépense dans le cadre d’une seconde recherche de fuites était en l’état « inutile ». Elle fait valoir que l’expert du cabinet l’Union d’Experts a rappelé les constatations qui ont été opérées le 26 mai 2025 en présence du cabinet Saretec (expert mandaté par la société Pacifica, assureur des défendeurs), réunion au cours de laquelle il a été constaté que : « le cheneau est encaissé. Il ne comporte qu’une seule descente EP. Il n’existe pas de trop-plein de sécurité ni de seconde descente EP, comme l’impose le DTU 40.5 ». Elle soutient que l’expert du cabinet l’Union d’Experts a estimé qu’il incombait aux bailleurs « de commander les travaux de mise en conformité de ce chéneau : mise en place d’une deuxième descente EP. Pour rappel ou information, il ne peut s’agir d’une réparation, mais bien de travaux de mise en conformité du DUS par le PNO ». Elle fait valoir que le chéneau ne fait aucunement son office, car non-conforme au DTU ou encore par inadaptation aux lieux donnés à bail. Elle soutient que l’expert de sa compagnie d’assurance ayant identifié la non-conformité au DTU, qui explique l’origine du sinistre et desdites non-conformités, il reviendra ainsi à l’expert judiciaire de valider ou non cette position, ou le cas échéant, de déterminer une solution de substitution, si la configuration des lieux empêche effectivement (ou non) le respect du DTU. Elle soutient que le bailleur doit à son locataire un local clos et ouvert, garantissant l’étanchéité et la jouissance paisible des lieux loués, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Elle fait valoir que le bail ne dispose aucunement que le locataire est tenu à un entretien des chéneaux « permanent » au-delà de l’usage. Elle fait valoir que la mission d’expertise proposée apparait parfaitement adaptée à la situation et pourvue de questions objectives. Elle soutient qu’en demandant à l’expert judiciaire de « procéder à l’examen des désordres évoqués par la SAS Jean Trogneux – La Maison des Baptêmes sur les toitures arrières et surplombant notamment les réserves des lieux loués », et rechercher « la cause des désordres invoqués, en précisant pour chacun des désordres, les éléments factuels et techniques permettant de dire s’ils relèvent des obligations du bailleur ou du preneur », l’expert disposera d’une mission conforme. Elle considère que la mission « bis » proposée par les consorts [K] n’a pas vocation à être retenue. Elle souligne qu’en recherchant les causes des désordres invoqués, l’expert sera parfaitement en mesure de dire si les réparations nécessaires proviennent d’un défaut de conception des systèmes d’évacuation d’eaux pluviales, d’un défaut d’adaptation de ces éléments, ou encore d’un défaut « d’entretien courant » du preneur. Elle soutient que la demande de condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile formée par les Consorts [K] doit être purement et simplement rejetée à ce stade de la procédure, ladite demande n’étant ni fondée en son principe, ni fondée en son quantum.

***

M. [R] [K] et M. [Y] [K], par l’intermédiaire de leur conseil, demandent au juge des référés de :

— Leur donner acte de ce qu’ils émettent les plus vives protestations et réserves et s’en remettent à justice sur l’opportunité d’une mesure d’instruction,

— Si une telle mesure était ordonnée, modifier, préciser et compléter la mission de l’expert afin de lui demander de :

Décrire les dommages subis par les locaux loués par les consorts [K] à la SAS Jean Trogneux – La Maison des Baptêmes aux droits de la toiture de la cour couverte, à l’arrière des bâtiments, En rechercher les causes et l’origine, Décrire les mesures et le cas échéant, les travaux nécessaires pour éliminer la cause des dommages, Préciser si, à son avis, les travaux éventuellement nécessaires, relèvent des réparations locatives ou de menu entretien ou des grosses réparations prévues à l’article 606 du Code civil,Dire si ces réparations sont devenues nécessaires par suite de défaut d’exécution des réparations locatives, de défaut d’entretien et de nettoyage, ou de dommages résultant de l’activité du preneur lui-même ou de son personnel, Préciser la nature et l’importance des dommages matériels subis par la SAS Jean Trogneux – La Maison des Baptêmes, – Condamner la SAS Jean Trogneux – La Maison des Baptêmes à leur verser à la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la SAS Jean Trogneux – La Maison des Baptêmes aux entiers dépens.

Ils font valoir que les chéneaux de la toiture des réserves ne sont pas correctement entretenus par le locataire, qui en a la charge, ce qui entraîne des débordements à répétition. Ils soutiennent que la cause des dommages est parfaitement établie. Ils font valoir que ce qu’invoque la SAS Jean Trogneux – La Maison des Baptêmes ne sont pas des désordres qui affecteraient les ouvrages de couverture, mais simplement des dommages intérieurs qui ont été subis par ses embellissements et notamment ses faux-plafonds. Ils soutiennent que les deux experts des compagnies d’assurance n’ont pas trouvé de désordres, mais ils ont trouvé des dommages c’est-à-dire des fuites dont l’origine demeure incertaine puisqu’aucun désordre n’a été repéré, mais simplement l’encombrement d’un chéneau. Ils indiquent qu’à la suite de l’assignation, l’entreprise Dhedin Couverture est retournée sur place le 14 octobre 2025 et qu’elle indique, dans son attestation du même jour, avoir constaté " que les évacuations de chéneau sont bouchées par manque d’entretien à charge locative au [Adresse 5] ". Ils font valoir que leur responsabilité ne peut en aucune façon être recherchée. Ils soutiennent que la preuve de l’origine des désordres et d’ores et déjà rapportée, et il n’est allégué aucun fait précis dont il faudrait conserver ou établir la preuve. Ils font valoir que le nettoyage régulier des chéneaux est une obligation d’entretien qui incombe au locataire, seules les grosses réparations de l’article 606 sont à la charge du bailleur. Ils soutiennent que la couverture des réserves ne nécessite pas de réparation à la charge du bailleur. Ils font valoir qu’il n’existe aucune obligation de délivrer un local qui aurait été construit dans les règles de l’art. Ils soutiennent qu’aucune règle n’impose, sauf dans des configurations particulières, qu’un chéneau soit équipé d’un trop-plein. Ils exposent que les chéneaux sont en principe dimensionnés de manière suffisante pour collecter les eaux pluviales des couvertures à l’égout desquelles ils se trouvent et sont équipés de descentes d’eau de section suffisante pour évacuer les eaux collectées dans les chéneaux. Ils soutiennent qu’en l’espèce, la surface de la toiture est d’environ 60 m² et la descente d’eau, d’un diamètre de 100mm, est réputée suffisante pour l’évacuation d’une toiture jusqu’à 100 m². Ils font valoir que dans une cour intérieure couverte, il n’existe pas d’endroit pour faire déborder vers l’extérieur le ou les chéneaux, de sorte que la conception même d’un trop-plein est impossible. Ils soutiennent que c’est donc exclusivement par la faute de la SAS Jean Trogneux – La Maison des Baptêmes, qui n’a pas assuré un nettoyage correct et régulier du chéneau, que des débordements accidentels sont survenus. Ils estiment que des opérations d’expertise sont inutiles. Ils n’entendent cependant pas s’opposer à une mesure d’instruction, sous réserve que la mission de l’expert soit redéfinie et ajustée aux circonstances de l’espèce. Ils soutiennent que la SAS Jean Trogneux – La Maison des Baptêmes qui demande que l’expert procède à l’examen des désordres invoqués, n’invoque aucun désordre, seulement des dommages qu’elle subit à l’intérieur de la cour couverte. Ils font valoir que si le juge des référés faisait droit à la mesure d’instruction sollicitée, il y aurait lieu de modifier substantiellement la mission de l’expert, telle qu’elle est proposée par la SAS Jean Trogneux – La Maison des Baptêmes, en demandant surtout à l’expert de se concentrer sur les dommages allégués et les mesures à prendre pour éviter leur répétition lors de futurs évènements de fortes pluies.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

En application de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [G] [T], M. [O] [K], M. [R] [K], Mme [N] [K] et M. [P] [K] ont consenti à la SAS Jean Trogneux – La Maison des Baptêmes un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 7], suivant acte authentique du 15 octobre 2015. Il n’est pas contesté que M. [R] [K] et M. [Y] [K], venant aux droits de l’indivision [K]-[T], sont propriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 7]. Il ressort des pièces produites aux débats que l’immeuble loué est affecté de divers désordres consistant en des infiltrations au sein des réserves et des dégradations des dalles des faux-plafond. A cet égard et d’après un procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages en date du 7 février 2025, les experts d’assurance des parties ont constaté des dommages multiples aux agencements locatifs, des faux plafonds, doublages périphériques et peintures lourdement dégradées. D’après un rapport de recherches de fuite en date du 16 mai 2025, l’expert a constaté des auréoles d’humidité sur le plafond de la réserve 1. Il a constaté des auréoles d’humidité et a observé la présence d’une descente d’eaux pluviales aux abords du plafond de la réserve 2. Il a indiqué que le relevé d’humidité permet de constater une saturation en humidité. L’expert a réalisé un test de colorant dans le chéneau et a relevé d’une part que le colorant ressort au niveau de la descente d’eaux pluviales et d’autre part qu’il impacte le mur et le sol. Enfin, l’expert a relevé une infiltration dans le chéneau sur le plafond de la réserve 2 et a conclu à un défaut d’étanchéité du chéneau et descente d’eaux pluviales.

En conséquence, la SAS Jean Trogneux – La Maison des Baptêmes justifiant d’un motif légitime, la demande d’expertise apparaît fondée et il y sera fait droit.

Par ailleurs, il convient de rappeler aux parties qu’en vertu de l’article 265 du code de procédure civile il appartient au juge de fixer la mission confiée à l’expert.

Sur les dépens et frais irrépétibles

La SAS Jean [Adresse 9] – La Maison des Baptêmes, demanderesse à la mesure d’expertise, sera condamnée aux dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, présidente statuant en matière de référés, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, par application des dispositions du second alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent,

ORDONNONS une expertise et désignons Monsieur [Z] [H], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Douai, exerçant [Adresse 2], avec pour mission de :

— Se faire remettre tous documents afférents au litige et entendre tous sachant,

— Se rendre sur les lieux ([Adresse 4] à [Localité 7]) après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— Constater et décrire les désordres dénoncés (copie de l’assignation jointe),

— En déterminer l’origine et en préciser la date d’apparition, la nature et les conséquences,

— Déterminer les travaux nécessaires à la remise en état de l’immeuble,

— Évaluer, le cas échéant, le coût et la durée des travaux de réfection,

— Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre au juge de déterminer les responsabilités encourues et leur répartition éventuelle,

— Évaluer les préjudices subis de toute nature, et notamment les préjudices matériels et d’exploitation subis par le preneur ;

— Apporter toutes précisions utiles à la solution du litige ;

FAISONS injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

RAPPELONS que l’article 276 du Code de procédure civile dispose que lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qui ont été présentées antérieurement, l’expert étant fondé le cas échéant à ne pas tenir compte des observations écrites qui n’auraient pas été reprises par les parties ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 276 du Code de procédure civile, l’expert peut remettre son rapport lorsque les parties n’ont pas produit, dans les délais impartis par l’expert, les pièces demandées ou leurs observations ;

DISONS que l’expert désigné déposera, après un pré-rapport adressé aux parties avec un délai pour leurs réponses éventuelles d’au moins six semaines, son rapport écrit, en double exemplaire, au greffe du tribunal judiciaire d’ARRAS dans les NEUF MOIS de l’avis de versement de la consignation, et au plus tard avant le 18 novembre 2026, terme de rigueur, et qu’il en adressera une copie à chaque partie ;

DISONS que l’expert sera remplacé sur simple requête des parties en cas de refus ou d’empêchement de celui-ci par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DISONS qu’en cas de difficultés faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension s’avérait nécessaire, de même qu’en cas de survenance ou d’annonce de pourparlers transactionnels, d’insuffisance manifeste de la provision allouée, ou de retard prévisible dans le respect du délai imparti pour le dépôt du rapport, l’expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

RAPPELONS qu’en application des dispositions de l’article 282 alinéa 5 du Code de procédure civile, l’expert devra lors du dépôt de son rapport accompagner celui-ci de sa demande de rémunération et avoir adressé celle-ci aux parties afin de justifier par tout moyen la date d’accomplissement de cette formalité ;

DISONS que la SAS Jean Trogneux – La Maison des Baptêmes devra consigner à la Régie des avances et des recettes du tribunal judiciaire d’ARRAS la somme globale de 2 500 € (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l’expert et ce, avant le 18 février 2026, sauf si elle justifie de l’attribution de l’aide juridictionnelle ;

DISONS qu’à défaut de consignation à l’expiration de ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

INDIQUONS que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé du versement de la consignation ci-dessus fixée ;

COMMETTONS, pour suivre les opérations d’expertise, le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DÉBOUTONS M. [R] [K] et M. [Y] [K] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS Jean Trogneux – La Maison des Baptêmes aux dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que cette décision est de droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugée et prononcée par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et la présidente a

signé avec le greffier.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,