Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 26 Décembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS

L’Atrium, 1 allée des Hélices

BP 50209

44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [P]

Résidence Arboréa Logement 21 Etage 3

14 Rue Viviani

44200 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 14 novembre 2024

date des débats : 14 novembre 2024

délibéré au : 26 décembre 2024

RG N° N° RG 24/02049 – N° Portalis DBYS-W-B7I-ND4N

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Julien VIVES

CCC à Monsieur [R] [P] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 6 février 2012, ayant pris effet le 10 février 2012, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS (ci-après LA NANTAISE D’HABITATIONS) a donné à bail à Monsieur [R] [P] un logement lui appartenant sis, Résidence ARBOREA – 14 rue Viviani – 3ème étage – Logement n°21 – 44200 NANTES, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 384,48 €, outre une provision sur charges de 58,26 € par mois.

Le 11 janvier 2024, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 3.854,40 € au titre des loyers échus et impayés au 30 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 14 juin 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le jour même, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait assigner Monsieur [R] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer recevable et bien fondée son action ;

— constater la résiliation du bail à la date du 11 mars 2024 ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé entre les parties ;

— dans l’hypothèse où des délais de grâce seraient accordés en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dire et juger que le bail d’habitation sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un seul loyer courant ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [P] et de tout autre occupant de son chef du logement situé 14 rue Viviani (3ème étage – logement 21) 44200 NANTES, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, jusqu’à libération complète des lieux ;

— condamner Monsieur [R] [P] à payer à la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 6.028,69 € arrêtée au 31 mars 2024, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 384,48 € restera acquis à la SA LA NANTAISE d’HABITATIONS et viendra en déduction des sommes dues ;

— condamner Monsieur [R] [P] à payer à la SA LA NANTAISE d’HABITATIONS une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives depuis la date de résiliation jusqu’à la libération effective de l’appartement ;

— dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

— condamner Monsieur [R] [P] à payer à la SA LA NANTAISE d’HABITATIONS la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [R] [P] en tous les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 novembre 2024, lors de laquelle LA NANTAISE d’HABITATIONS, valablement représentée par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 8.570,43 € selon le décompte arrêté au 8 novembre 2024.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [R] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société bailleresse a déclaré n’avoir pas d’informations à ce sujet.

Si le locataire s’est présenté à l’EDS le 9 septembre 2024, il ne s’est pas présenté aux deux autres rendez-vous qui lui ont été proposés, de sorte qu’aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi par les services sociaux.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.

Monsieur [R] [P] n’ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 14 juin 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

En outre, LA NANTAISE D’HABITATIONS justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 8 juin 2021, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis ce signalement, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer reproduisant cette clause résolutoire et visant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [R] [P] le 11 janvier 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 3.854,40 €. Ce commandement accorde un délai de deux mois au locataire pour s’acquitter de sa dette.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mars 2024.

Dès lors, Monsieur [R] [P], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [R] [P] sera par ailleurs condamné à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de LA NANTAISE D’HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 8.570,43 € au 8 novembre 2024.

Ce décompte n’appelle aucune critique et Monsieur [R] [P] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.

En outre, en l’absence d’éléments produits sur la situation du locataire, lequel n’a pas comparu pour apporter des explications sur sa situation personnelle et financière, il ne saurait lui être accordé d’office des délais de paiement, ce d’autant plus que seuls deux paiements (de 550 € et 600 €) ont été enregistrés depuis le début d’année 2024.

En conséquence, Monsieur [R] [P] sera condamné à payer à la SA LA NANTAISE d’HABITATIONS la somme de 8.570,43 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 8 novembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2024 sur la somme de 6.028,69 € et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Il sera en outre rappelé que le dépôt de garantie d’un montant de 384,48 € viendra en déduction des sommes dues au bailleur conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [R] [P] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 11 janvier 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [R] [P] sera condamné à verser à LA NANTAISE d’HABITATIONS, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS à l’encontre de Monsieur [R] [P] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 12 mars 2024, du contrat de bail consenti par la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS à Monsieur [R] [P], portant sur le logement situé Résidence ARBOREA – 14 rue Viviani – 3ème étage – Logement n°21 – 44200 NANTES ;

DIT que Monsieur [R] [P] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [R] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS les sommes suivantes :

—  8.570,43 € (HUIT MILLE CINQ CENT SOIXANTE DIX EUROS ET QUARANTE TROIS CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 8 novembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2024 sur la somme de 6.028,69 € et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus, sous réserve de la déduction, le cas échéant, du dépôt de garantie d’un montant de 384,48 € ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 571,95 € par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du 9 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 11 janvier 2024 ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET