TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

1ère CHAMBRE

N° RG 24/01027 – N° Portalis DBZZ-W-B7I-EWYX

JUGEMENT DU 21 JUILLET 2025

JUGEMENT de la Première Chambre civile du tribunal judiciaire d’ARRAS composée lors des débats et du délibéré de Madame HUERRE, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique,

DÉBATS à l’audience publique tenue le 15 Mai 2025

Greffier : Madame BORDE

PRONONCÉ par mise à disposition au greffe le 21 Juillet 2025, le présent jugement est signé par Madame HUERRE, Vice-Présidente, et par Madame BORDE, Greffière.

DANS L’INSTANCE OPPOSANT :

Société AUX OURS, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Claire JOUFFREY, avocat au barreau de LILLE

À

Monsieur [Z] [D]

né le 04 Juillet 1982 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représnté

EXPOSE DES FAITS

Au terme de deux actes notariés du 23 juillet 2020, M. [Z] [D] a fait l’acquisition auprès de la SCCV AUX OURS de deux appartements au sein d’un immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 7] :

Un appartement n° A22 et deux places de parking n° 6 et 19, constitutifs des lots de copropriété n° 105, 406 et 419, dénommés par la SCCV AUX OURS « lot A2-2 », moyennant un prix de 280 000 euros TTC,Un appartement n°A11 et deux places de parking n° 3 et 18, constitutifs des lots de copropriété n° 102, 403 et 418, dénommés par la SCCV AUX OURS « lot A1-1 », moyennant un prix de 202 000 euros TTC.

Il a été expressément convenu que l’acquéreur s’acquitterait du prix de vente au moyen de dix versements échelonnés comme suit :

Signature du contrat de réservation : 2%Signature de l’acte authentique : 28%Achèvement des fondations : 5%Achèvement du plancher bas RDV : 20%Achèvement du plancher bas 2ème étage : 10%Mise hors d’eau : 5%Mise hors d’air : 10%Achèvement du cloisonnement du bâtiment : 10%Déclaration d’achèvement des travaux : 5%Livraison : 5%.

Alléguant que l’acquéreur avait réglé les deux premiers appels de fonds mais aucun des appels de fonds suivants, la SCCV AUX OURS a, par exploit du 12 juillet 2023, sommé l’acquéreur de lui régler la somme totale de 347 039,98 euros TTC correspondant à l’intégralité des appels de fonds échus et impayés, augmentée des intérêts.

Par actes de commissaire de justice du 3 août 2023, la SCCV AUX OURS a fait délivrer à M. [Z] [D] commandement d’avoir à payer les sommes de 201 994,72 euros et 145 834,72 euros, au titre de la vente des lots, respectivement, A2-2 et A1-1, lesdits commandements visant la clause résolutoire.

Par exploit signifié le 8 juillet 2024, la SCCV AUX OURS a fait assigner M. [Z] [D] devant le tribunal judiciaire, au visa des articles 1103 et 1224, 1347 et suivants du code civil, aux fins de voir :

dire et juger que M. [D] a manqué à son obligation principale de payer le prix de vente,dire et juger que les acte de vente en l’état futur d’achèvement du 23 juillet 2020 sont résolus par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire,dire et juger que la SCCV AUX OURS sera tenue de restituer à M. [D] la somme de 168 700 euros TTC correspondant aux appels de fonds payés par ce dernier,Condamner M. [D] au paiement des sommes suivantes :* la somme de 56 876 euros TTC au titre des pénalités contractuelles de retard de paiement, provisoirement arrêtée à la date de l’assignation, et à parfaire au jour du prononcé du jugement,

* la somme provisoire arrêtée à 48 200 euros TTC au titre de l’indemnité contractuelle de résolution,

* la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles outre sa condamnation aux dépens,

Ordonner la compensation entre la somme de 168 700 euros TTC due par la SCCV AUX OURS et les condamnations mises à la charge du défendeur,

Autoriser la SCCV AUX OURS à se libérer des sommes dues à M. [D] après compensation, par le biais d’une consignation auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, à charge pour M. [D] de récupérer les fonds sur présentation du jugement revêtu de la formule exécutoire.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que M. [Z] [D] s’est montré défaillant dans le règlement des appels de fonds du prix de vente relatif à ses deux acquisitions et que les lettres de relance, sommation et commandements de payer sont demeurés vains.

M. [Z] [D], valablement cité à étude, n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état le 2 octobre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée à la date du 15 mai 2025.

Le jugement est mis en délibéré par voie de mise à disposition au greffe à la date du 21 juillet 2025.

MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire au seul motif que la décision est susceptible d’appel.

Lorsque le défendeur ne comparaît pas, il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où le juge l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Il sera observé que les demandes adressées au conseil et tendant à voir « dire et juger » ne contiennent en elles-mêmes aucune demande saisissant la juridiction mais se bornent à solliciter de voir trancher le litige opposant les parties.

Sur la résolution des ventes en l’état futur d’achèvement :

La SCCV AUX OURS invoque la résolution de plein droit de la vente en l’état futur d’achèvement par l’effet de la clause résolutoire insérée aux actes de vente.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1224 du même code que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Au cas d’espèce, les deux actes authentiques de vente prévoient expressément, page 9, une stipulation « clause résolutoire » au terme de laquelle « à défaut de paiement à son échéance exacte d’une somme quelconque formant partie du prix de la présente vente, celle-ci sera résolue de plein droit, si bon semble au vendeur, un mois après une sommation par lettre recommandée avec avis de réception ou après un commandement de payer demeuré infructueux délivré au domicile élu par l’acquéreur et indiquant l’intention du vendeur de se prévaloir de la présente clause ».

Il a été expressément convenu que l’acquéreur s’acquitterait du prix de vente de manière fractionnée, au moyen de dix versements fixés comme suit :

Signature du contrat de réservation : 2%Signature de l’acte authentique : 28%Achèvement des fondations : 5%Achèvement du plancher bas RDV : 20%Achèvement du plancher bas 2ème étage : 10%Mise hors d’eau : 5%Mise hors d’air : 10%Achèvement du cloisonnement du bâtiment : 10%Déclaration d’achèvement des travaux : 5%Livraison : 5%.

Les deux actes prévoient en outre que la livraison des biens devrait intervenir au plus tard le 30 septembre 2022, que l’état d’avancement des travaux et leur achèvement seront suffisamment justifiés au moyen des attestations successives du maître d’œuvre des travaux, étant précisé que la maitrise d’œuvre est revenue à l’agence DELASSUS DUMOULIN PREVOST et que les appels de fonds seront payables dix jours après leur notification à l’acquéreur.

Au jour de la signature des actes authentiques, 30% du montant du prix de vente des deux biens était ainsi exigible et les deux actes authentiques renseignent qu’à cette date, l’acquéreur s’était acquitté de cette quote-part du prix.

Il ressort des écritures de la société demanderesse que Monsieur [D] s’est à ce jour acquitté de la somme totale de 168 700 euros répartie comme suit :

98 000 euros TTC au titre du lot A2-2,70 700 euros TTC au titre du lot A1-1.

La société demanderesse produit les attestations établies par le maître d’œuvre des travaux, les 2 novembre 2021, 7 février 2022, 26 octobre 2022 et 20 mars 2023 de nature à établir l’avancement des travaux des deux immeubles et à justifier de l’exigibilité des appels de fonds 3 à 8.

Or le décompte produit renseigne que Monsieur [D] ne s’est pas acquitté des appels de fonds contractuellement prévus et la société demanderesse justifie avoir mis en demeure l’acquéreur, par sommation de payer du 12 juillet 2023 réitérée par deux commandements de payer en date du 03 août 2023. Ces commandements établis pour chacune des deux ventes enjoignent à l’acquéreur de régulariser les appels de fonds échus et impayés sous un mois à défaut de quoi la SCCV AUX OURS entendra se prévaloir de la clause résolutoire, laquelle est intégralement reproduite à l’acte.

Il apparaît que Monsieur [D] n’a pas régularisé les sommes échues dans ce délai. Défaillant à la présente instance, il n’allègue ni n’établit un paiement susceptible d’avoir fait échec à l’acquisition de la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu à constater la résolution des actes de vente du 23 juillet 2020, tel que sollicité par le vendeur.

La résolution entraîne la remise des parties en l’état où elles se trouvaient antérieurement à la conclusion du contrat.

Il sera dès lors fait droit à la demande et la SCCV AUX OURS sera condamnée à restituer au défendeur les sommes de 98 000 euros TTC et 70 700 euros, perçues par elle respectivement au titre des lots A2-2 et A1-1, soit la somme totale de 168 700 euros.

Sur les demandes indemnitaires

Sur l’indemnité au titre des pénalités de retard de paiement

La société demanderesse revendique la somme de 56 876 euros TTC au titre des pénalités contractuelles de retard de paiement.

En l’espèce, les actes de vente du 23 juillet 2020, page 25, prévoient que « toute somme formant partie du prix qui ne serait pas payée à son exacte échéance serait de plein droit et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure passible d’une pénalité de retard au taux légal sans que celui-ci calculé sur une période de un mois ne puisse excéder 1% ».

Cette indemnité, en ce qu’elle comporte une évaluation forfaitaire du préjudice du vendeur et est destiné à contraindre le débiteur à l’exécution de son obligation, a la nature d’une clause pénale dont le juge peut, le cas échéant d’office, réduire le montant lorsque celui-ci apparaît excessif.

La SCCV AUX OURS justifie pour chacune des deux ventes de l’exigibilité des appels de fonds 3 à 8 par la production de l’attestation du maître d’œuvre. A l’inverse, l’exigibilité des échéances 9 et 10 de paiement du prix ne sont pas produites pas plus que ne sont produits d’éléments dont il faudrait déduire que l’immeuble est achevé au sens des stipulations de l’acte de vente. Il s’en déduit que, contrairement à ce qu’elle allègue, la SCCV AUX OURS n’établit pas que ces fractions du prix sont exigibles de sorte que Monsieur [D] serait défaillant dans le paiement de ces échéances.

Il convient dès lors de retrancher le montant de ces échéances de l’assiette de la pénalité réclamée de sorte qu’en application des stipulations contractuelles, l’acquéreur est redevable d’une pénalité de retard de paiement calculée selon la formule (montant dû x 1% x nombre de mois de retard), s’établissant comme suit :

Au titre de la vente du lot A 1-1 : 37 370 euros,Au titre de la vente du lot A 2-2 : 51 800 euros,Total : 89 170 euros.

Il ressort suffisamment des débats que Monsieur [D] n’a acquitté que les deux premiers de dix appels de fonds relatifs aux travaux d’édification de deux immeubles. Sa carence dès le mois de novembre 2021 et se prolongeant ensuite a inévitablement causé un important préjudice au vendeur et menacé la viabilité économique de l’entier projet. Dans ces circonstances, le montant de la pénalité encourue n’apparaît pas excessif.

Dès lors, la demande de la SCCV AUX OURS est fondée et il convient de condamner M. [Z] [D] à payer à celle-ci la somme totale de 89 170 euros au titre de la pénalité contractuelle de retard.

Sur l’indemnité de résolution

La société demanderesse revendique la somme totale de 48 200 à titre d’indemnité de résolution.

Les actes de vente du 23 juillet 2020, page 9, prévoient qu’ « en cas de résolution amiable ou judiciaire de la présente vente l’acquéreur sera redevable d’une indemnité égale à 10% du prix de la présente vente ».

Par application de ces stipulations, l’acquéreur dont la défaillance est à l’origine de la résolution du contrat est redevable d’une indemnité de résolution calculée comme suit :

Au titre du lot A2-2 : prix de vente de 280 000 € x 10% = 28 000 eurosAu titre du lot A1-1 : prix de vente de 202 000 € x 10% = 20 200 eurosTotal : 48 200 euros.

Cette clause, en ce qu’elle évalue forfaitairement la faculté de l’une des parties de poursuivre la résolution du contrat, n’a pas la nature d’une clause pénale.

Dès lors, il convient de condamner M. [D] à payer à la SCCV AUX OURS la somme de 48 200 euros correspondant à l’indemnité conventionnelle de résolution.

Sur la compensation

L’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Il est de jurisprudence constante que la compensation ne s’opère qu’entre deux personnes qui se trouvent débitrices l’une envers l’autre.

En l’espèce, la SCCV AUX OURS demande d’ordonner la compensation entre la somme due par elle à M. [D] et le montant total des condamnations mises à la charge de celui-ci.

Les condamnations prononcées à l’encontre de chacune des parties ont la nature d’obligations directes et réciproques.

Les conditions de l’article 1347 du code civil étant réunies, il convient d’ordonner la compensation entre les deux sommes susmentionnées.

Il convient par ailleurs d’autoriser la SCCV AUX OURS à verser le reliquat des sommes dues par elle auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, à charge pour M. [Z] [D] d’obtenir la remise de ces sommes sur présentation du présent jugement revêtu de la formule exécutoire.

Sur les demandes accessoires

M. [D], succombant, sera condamnés aux dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner M. [Z] [D] à payer à la SCCV AUX OURS la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résolution, par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, des ventes conclues le 23 juillet 2020 entre M. [Z] [D], d’une part, la SCCV AUX OURS, d’autre part, relatives à deux appartements au sein d’un immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Adresse 6] [Localité 1] ;

CONDAMNE la SCCV AUX OURS à restituer M. [Z] [D] la somme totale de 168 700 euros TTC au titre des versements fractionnés du prix de vente ;

CONDAMNE M. [Z] [D] à payer à la SCCV AUX OURS la somme de 89 170 euros TTC au titre des pénalités contractuelles de retard de paiement, arrêtée au 13 juillet 2025 ;

CONDAMNE M. [Z] [D] à payer à la SCCV AUX OURS la somme de 48 200 euros TTC au titre de l’indemnité contractuelle de résolution ;

ORDONNE la compensation entre les condamnations réciproques des parties ;

AUTORISE la SCCV AUX OURS à se libérer des sommes dues à M. [Z] [D] après compensation par le biais d’une consignation auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, à charge pour M. [Z] [D] de se faire remettre lesdits fonds sur présentation de ce jugement revêtu de la formule exécutoire ;

DEBOUTE la SCCV AUX OURS du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [Z] [D] à payer à la SCCV AUX OURS la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [D] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et le président a signé avec le greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,