TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Septembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Juin 2025

GROSSE :

Le 05 septembre 2025

à M^e BABIN Audrey

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 septembre 2025

à M. [J] [R]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02171 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6JP3

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [L] [D], venant aux droits de Madame [Z] [D]

né le 06 Janvier 1965 à [Localité 6], domicilié : chez SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE, [Adresse 1]

représenté par M^e Audrey BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [R] [J]

né le 18 Septembre 1948 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 10 septembre 2015, Mme [Z] [D], représentée par sa mandataire, la société par actions simplifiée (SAS) Immo de France, a donné à bail à M. [R] [J] et Mme [G] [J] un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 3], dans le cinquième [Localité 4], pour un loyer de 820 euros et une provision sur charges de 120 euros.

Mme [G] [J] est décédée le 2 août 2017.

Selon ordonnance rendue le 16 juillet 2020, le juge des contentieux de la protection a notamment condamné M. [R] [J] à payer à M. [L] [D] la somme de 640,65 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 23 juin et 2020 et lui a accordé des délais de paiement de deux mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Le 6 janvier 2025, des loyers étant demeurés impayés, M. [L] [D], venant aux droits de Mme [Z] [D], a fait signifier à M. [R] [J] un commandement de payer la somme en principal de 4.042,39 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2025, M. [L] [D], venant aux droits de Mme [Z] [D], décédée, et représenté par sa mandataire, la SAS Immo de France, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, a fait assigner M. [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion immédiate,

— condamnation au paiement de la provision de 5.232,87 euros au titre des loyers et des charges impayés au 12 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant supérieur au dernier loyer échu, et charges, dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’au départ effectif des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts de droit à compter de l’ordonnance à venir, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et du droit proportionnel.

A l’audience du 12 juin 2025, M. [L] [D], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation. Aux termes de conclusions additionnelles, il actualise le montant de sa créance à la somme de 4.122,90 euros. Il s’en rapporte sur la demande reconventionnelle de délai de paiement. Il fait valoir qu’il s’agit de la deuxième action aux fins de résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers.

Comparaissant en personne, M. [R] [J] sollicite des délais de paiement aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire. Il reconnaît le montant de la dette. Il propose un échéancier sur la base de mensualités de 400 euros pendant deux mois puis de 600 euros.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la qualité pour agir du requérant

M. [L] [D] justifie de sa qualité pour agir par la production de son avis de taxe foncière.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 9 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l’espèce, le bail du 10 septembre 2015 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 janvier 2025, pour la somme en principal de 4.042,39 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 février 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé que M. [R] [J] reste devoir la somme de 4.122,90 euros, frais déduits, à la date du 11 juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de juin 2025 inclus.

M. [R] [J] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 4.122,90 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025, date de l’assignation.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [R] [J] demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Il justifie de la reprise du versement du loyer courant.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [R] [J] selon les termes du dispositif, dans une juste mesure s’agissant d’un bailleur privé et de la seconde procédure de résiliation du bail.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour M. [R] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

· M. [R] [J], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à M. [L] [D] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit 1.130,46 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera en outre condamné à payer à M. [L] [D] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 septembre 2015 entre Mme [Z] [D], représentée par la SAS Immo de France, d’une part, et M. [R] [J] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3], dans le cinquième [Localité 4] sont réunies à la date du 18 février 2025 ;

CONDAMNE M. [R] [J] à verser à M. [L] [D], à titre provisionnel, la somme de quatre mille cent vingt-deux euros et quatre-vingt-dix centimes (4.122,90 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 juin 2025 (loyers, charges), échéance de juin 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025 ;

AUTORISE M. [R] [J] à s’acquitter de la dette par 9 acomptes de quatre cents euros (400 euros) chacun et une 10ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de M. [R] [J] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [R] [J] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, soit mille cent trente euros et quarante-six centimes (1.130,46 euros) à ce jour ;

CONDAMNE M. [R] [J] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE M. [R] [J] à payer à M. [L] [D] la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente