TRIBUNAL PARITAIRE

DES BAUX RURAUX

d’ARRAS

N° RG 24/00018 – N° Portalis DBZZ-W-B7I-E2ES

JUGEMENT

Minute

DU : 24 Avril 2026

[J] [F] [Q] [I]

C/

[Y] [S] [G] [E]

Notification aux parties par L.R.A.R

JUGEMENT

A l’audience publique du Tribunal paritaire des baux ruraux, tenue le 19 Janvier 2026, sous la présidence de Madame Bluette GAUTHE, juge du tribunal judiciaire, assisté de M. Gaetan DELETTREZ, greffier,

En présence de :

Gisèle CAPURON

Dominique LECLERCQ

Assesseurs bailleurs

Olivier BENOIT

Benoit THERET

Assesseurs preneurs

— La formation du Tribunal est complète : délibéré à la majorité des voix (Article L. 492-6 du Code rural et de la pêche maritime).

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 24 avril 2026 ;

ENTRE :

M. [J] [F] [Q] [I]

né le 26 Mars 1962 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Christophe CHARLES, avocat au barreau de VERSAILLES

ET :

M. [Y] [S] [G] [E]

né le 02 Février 1959 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Adisack FANOVAN, avocat au barreau de LILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 25 août 1992, Monsieur [K] [E] et Madame [L] [A] ont donné à bail rural à Monsieur [J] [I] et Madame [U] [E] les parcelles situées sur la commune de [Localité 3], cadastrées :

— [Cadastre 1], pour 51 a 10 ca ;

— [Cadastre 2], pour 86 a 40 ca ;

— [Cadastre 3], pour 1 ha 18 a 50 ca ;

— [Cadastre 4], pour 67 a 50 ca ;

— [Cadastre 5], pour 56 a 80 ca ;

soit une surface globale de 3 ha 80 a 30 ca.

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années, ayant commencé à courir le 1er octobre 1992 pour venir à expiration le 30 septembre 2001, et s’est tacitement renouvelé depuis lors.

Par suite d’une donation partage reçue le 11 juin 2005, Monsieur [Y] [E] est devenu propriétaire des dites parcelles.

Monsieur [J] [I] et Madame [U] [E] ont divorcé en 2016.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 mars 2024, Monsieur [Y] [E] a signifié un congé à Monsieur [J] [I] au motif de son âge, limitant ainsi le renouvellement du bail à l’expiration de la période triennale conformément au texte, avec effet au 30 septembre 2025.

Par requête reçue le 7 juin 2024, Monsieur [J] [I] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’Arras aux fins de le voir :

— dire nul le congé signifié le 26 mars 2024 ;

— autoriser Monsieur [J] [I] à céder à son fils, Monsieur [B] [I], le bail dont il est titulaire et portant sur les parcelles susvisées ;

— dire que le cessionnaire du bail bénéficiera du droit au renouvellement ;

— condamner Monsieur [Y] [E] au paiement de la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Les parties ont été convoquées à l’audience de conciliation du 9 septembre 2024. Après échec de la tentative de conciliation, l’affaire a été renvoyée à l’audience de jugement du 21 octobre 2024. Huit renvois ont été ordonnés, à la demande des parties, pour permettre leur mise en état.

A l’audience du 19 janvier 2026, Monsieur [J] [I] – représenté par son conseil – maintient ses demandes et sollicite le rejet des demandes de Monsieur [Y] [E]. Il expose en premier lieu, être un cédant de bonne foi, les conditions de la novation par changement de débiteur étant réunies. Madame [U] [E] et Monsieur [Y] [E] sont cousins germains. Les parties sont proches géographiquement. Monsieur [Y] [E] était informé du divorce de Monsieur [J] [I] et Madame [U] [E]. Monsieur [Y] [E] n’a pas contesté la fin de la cotitularité du bail et l’exploitation des parcelles par Monsieur [J] [I], seul. Ce dernier poursuivant le paiement des fermages et d’une partie de la taxe foncière. Monsieur [J] [I] soutient que lors du dernier renouvellement tacite du bail en 2019, une novation par changement de débiteur a pu intervenir régulièrement. D’autre part, Monsieur [J] [I] soutient que son fils a les qualités pour être cessionnaire. Il justifie d’un BTS agricole, d’une solvabilité suffisante, de l’état des immobilisations de l’EARL [I], au sein duquel est associé Monsieur [B] [I], d’un domicile proche de l’exploitation. En réponse aux arguments adverses, Monsieur [J] [I] rappelle le régime spécifique aux conjoints et partenaires pacsés dans le statut du fermage. Monsieur [Y] [E] a toujours eu connaissance de la nouvelle société de Monsieur [J] [I] et de sa décision d’arrêter son activité professionnelle, cela ressort d’une précédente procédure ayant opposé les parties et ayant abouti à un désistement de Monsieur [Y] [E] de son action en résiliation du bail.

Monsieur [Y] [E] – représenté par son conseil – demande au tribunal de :

— rejeter les demandes de Monsieur [J] [I] ;

— constater la validité du congé rural en date du 26 mars 2024, et prenant effet au 30 septembre 2025 ;

— déclarer toute occupation sans droit ni titre de Monsieur [J] [I] ou toute autre personne morale au-delà du 30/09/2025 et une libération des parcelles litigieuses ;

— condamner Monsieur [J] [I] à payer la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Monsieur [Y] [E] soutient, au visa de l’article L411-35 du code rural et de la pêche maritime, que Monsieur [I] ne l’a pas informé du départ d’un des deux copreneurs à bail. De même la notification de mise à disposition des terres au profit de l’EARL [I] R est lacunaire (pas de numéro d’immatriculation au RCS). Monsieur [J] [I] n’est donc pas de bonne foi. S’agissant de la prétendue novation, Monsieur [Y] [E] soutient que la novation ne se présume pas et ne peut être admise qu’en l’absence de toute équivoque. Monsieur [Y] [E] n’a pu soulever d’objection n’ayant pas été informé de la désolidarisation d’un des copreneurs. S’agissant des appels de fermages, ils ont toujours été adressés à Monsieur [J] [I] avant 2016 comme après. Aucune discussion n’a eu lieu entre Monsieur [Y] [E] et Madame [U] [E] depuis 2007. S’agissant des aptitudes du candidat cessionnaire, Monsieur [J] [I] relève qu’aucun élément n’est produit s’agissant de sa solvabilité ou de son projet sur les parcelles litigieuses. Il en est de même pour le matériel et pour la formation professionnelle de Monsieur [B] [I]. Enfin, il est relevé que Monsieur [B] [I] détient moins de 20 % du capital social de l’EARL [I] R ce qui ne permet pas de s’assurer qu’il participera de façon permanente et effective aux travaux agricoles de la société.

Le conseil de Monsieur [Y] [E] sollicite oralement que certaines pièces produites par Monsieur [J] [I] soient écartées :

— la pièce 22, s’agissant d’une attestation non manuscrite, sans carte d’identité,

— la pièce 23, s’agissant de photos non datées,

— la pièce 20, s’agissant du précédant désistement de Monsieur [Y] [E] ; il précise qu’il s’agissait d’une demande en résiliation et que la procédure actuelle est une demande en autorisation de cession de bail ; son désistement était dû à une nouvelle jurisprudence selon laquelle la désolidarisation sans information ne permet pas d’obtenir la résiliation ;

— la pièce 14, s’agissant du matériel, le document ne comporte pas l’identité du possesseur du matériel (ni Monsieur [B] [I], ni l’EARL).

L’affaire est mise en délibéré au 16 mars 2026 et a fait l’objet d’une prorogation au 24 avril 2026.

SUR CE :

Sur la demande en autorisation de cession du bail :

En application des dispositions de l’article L.411-35 du code rural et de la jurisprudence constante, pour se prononcer sur la cession, le juge doit rechercher si la cession projetée ne risque pas de nuire aux intérêts légitimes du bailleur. Ces intérêts sont appréciés au regard, d’une part, du comportement du preneur cédant au cours de son bail, et d’autre part, au regard des conditions de mise en valeur de l’exploitation par le cessionnaire candidat.

S’agissant du preneur cédant, le tribunal paritaire apprécie sa bonne foi en vérifiant qu’il n’a pas commis de manquements graves à ses obligations en cours de bail. La cession est une faveur accordée au preneur qui s’est acquitté de ses obligations et la bonne exécution du bail s’apprécie sur toute la durée des relations contractuelles.

En l’espèce, Monsieur [Y] [E] allègue de deux défauts d’information du preneur envers le bailleur : d’une part, l’information de la mise à disposition des parcelles au profit de l’EARL [I] R, d’autre part, l’information quant à la désolidarisation de Madame [U] [E].

S’agissant du premier grief, l’article L.411-37 du code rural dispose que : « I.-Sous réserve des dispositions de l’article L. 411-39-1, à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée, le preneur associé d’une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l’attribution de parts. Cette société doit être dotée de la personnalité morale ou, s’il s’agit d’une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine. Son capital doit être majoritairement détenu par des personnes physiques.

L’avis adressé au bailleur mentionne le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles que le preneur met à sa disposition. Le preneur avise le bailleur dans les mêmes formes du fait qu’il cesse de mettre le bien loué à la disposition de la société ainsi que de tout changement intervenu dans les éléments énumérés ci-dessus. Cet avis doit être adressé dans les deux mois consécutifs au changement de situation.

Le bail ne peut être résilié que si le preneur n’a pas communiqué les informations prévues à l’alinéa précédent dans un délai d’un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La résiliation n’est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n’ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur. »

En l’espèce, une lettre de notification de mise à disposition des parcelles litigieuses au profit de la EARL [I] R a été envoyée à Monsieur [Y] [E].

S’agissant des informations mentionnées, la personne morale est identifiée en ses termes « EARL [I] R » sans mention de son numéro d’immatriculation au RCS. Néanmoins, conformément au texte susmentionné, il est précisé que « la société, bénéficiaire de la mise à disposition, sera immatriculée au greffe du Tribunal de Commerce d’Arras ». Par ailleurs, les parcelles concernées par la mise en dispositions sont référencées.

En revanche, si le courrier précise « qu’à compter du 25 juin 2021, [Monsieur [J] [I]] mets à la disposition de la société… », il n’est pas daté et l’absence d’accusé de réception ne permet pas non plus d’en déterminer la date. Ainsi, le respect du délai de deux mois prévu par l’article L.411-37 du code rural n’est pas démontré.

Aussi, il ne peut être considéré que les dispositions de l’article L411-37 du code rural ont été respectées.

S’agissant du second grief, l’article L411-35 al.3 et 4 du code rural dispose que « Lorsqu’un des copreneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s’y opposer qu’en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande. Le présent alinéa est applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d’activité du copreneur est due à un cas de force majeure.

A peine de nullité, la lettre recommandée doit, d’une part, reproduire intégralement les dispositions du troisième alinéa du présent article et, d’autre part, mentionner expressément les motifs allégués pour cette demande ainsi que la date de cessation de l’activité du copreneur. »

En l’espèce, Monsieur [J] [I] et Madame [U] [E] étaient copreneurs au bail litigieux. Ils ont divorcé, selon jugement de divorce en date du 4 juillet 2016, produit aux débats.

S’il est acquis aux débats que Madame [U] [E] s’est désolidarisée du bail, il n’est produit aucun courrier recommandé avec demande d’avis de réception qui aurait été adressé par Monsieur [J] [I], copreneur restant, à Monsieur [Y] [E]. Au demeurant, Monsieur [J] [I] ne soutient pas avoir envoyé un tel courrier.

Il soutient tout d’abord qu’une novation par changement de débiteur est intervenue et qu’il n’y a avait pas lieu dès lors à informer d’une quelconque désolidarisation.

A ce titre, les articles 1329 et 1330 du code civil disposent que « La novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu’elle éteint, une obligation nouvelle qu’elle crée.

Elle peut avoir lieu par substitution d’obligation entre les mêmes parties, par changement de débiteur ou par changement de créancier. »

« La novation ne se présume pas ; la volonté de l’opérer doit résulter clairement de l’acte. »

Or, en l’espèce, le paiement des fermages par [J] [I] ne suffit pas à considérer qu’il y avait volonté non équivoque, claire et certaine des parties de nover l’acte.

De même, l’existence de relations familiales entrent Monsieur [Y] [E] et Madame [U] [E], cousins germains, et même une proximité géographique, ne permettent pas de considérer qu’il y avait une volonté non équivoque de nover la convention par changement de débiteur. Il est observé que, dès conclusion du bail litigieux, Madame [U] [E] n’était pas mentionnée comme agricultrice. Le fait que [Y] [E] n’ait pas pu l’observer exploiter les terres depuis 2016 n’est donc pas révélateur en soi. De même, contrairement à ce qui est soutenu, un divorce n’implique pas nécessairement une désolidarisation du bail rural.

Aussi, en l’absence de volonté claire et non équivoque de Monsieur [Y] [E], il n’y a pas lieu de considérer qu’il y aurait eu novation de la convention par changement de débiteur.

Il soutient ensuite que l’article L.411-46 du code rural qui dispose que « En cas de départ de l’un des conjoints ou partenaires d’un pacte civil de solidarité copreneurs du bail, le conjoint ou le partenaire qui poursuit l’exploitation a droit au renouvellement du bail », s’applique en l’espèce.

Or, ce texte est applicable aux époux ou partenaires pacsés, et donc pas à Monsieur [J] [I] et Madame [U] [E], qui ont divorcé.

En conséquence, Monsieur [J] [I] a manqué à ses obligations d’information du bailleur quant à la mise à disposition au profit de l’EARL, et quant à la désolidarisation de Madame [U] [E]. Si cela n’est pas une cause de résiliation du bail, comme Monsieur [Y] [E] en a pris acte lors d’une procédure précédente citée aux débats par son désistement, cela fait obstacle à ce que Monsieur [J] [I] puisse revendiquer la qualité de preneur de bonne foi.

Au de ces éléments, il y a lieu de rejeter la demande en autorisation de cession du bail, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les qualités du repreneur potentiel, et de valider le congé litigieux.

Enfin, il y a lieu d’interpréter la demande ainsi formulée « Déclarer toute occupation sans droit ni titre de M. [J] [I] ou toute autre personne morale au-delà du 30/09/2025 et une libération des parcelles sises à [Localité 3] […] », comme une demande d’expulsion à laquelle il est fait droit selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [J] [I], partie perdante, sera condamné au paiement des dépens de l’instance.

Il sera également condamné à payer à Monsieur [Y] [E] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, par décision contradictoire, rendue après débats publics, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande d’autorisation de cession du bail rural du 25 août 1992 au profit de Monsieur [B] [I] ;

VALIDE le congé délivré le 26 mars 2024 pour le 30 septembre 2025 et portant sur les parcelles situées sur la commune de [Localité 3], désignées comme suit :

— [Cadastre 1], pour 51 a 10 ca ;

— [Cadastre 2], pour 86 a 40 ca ;

— [Cadastre 3], pour 1 ha 18 a 50 ca ;

— [Cadastre 4], pour 67 a 50 ca ;

— [Cadastre 5], pour 56 a 80 ca ;

soit une surface globale de 3 ha 80 a 30 ca ;

ORDONNE faute de délaissement des terres par Monsieur [J] [I], son expulsion et celle de tout occupant de son chef, des dites parcelles dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [J] [I] à payer à Monsieur [Y] [E] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [I] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la présidente, et par Yannick LANCE, greffier placé.

Le Greffier, La présidente,