TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

N° RG 26/00026 – N° Portalis DBZZ-W-B7K-FEJ4

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 AVRIL 2026

Débats à l’audience des référés tenue le 02 Avril 2026 par Madame ASTORG, Présidente du tribunal judiciaire d’ARRAS, assistée de Madame LECLERCQ, Greffier, et en présence de Madame TRUCHOT, attachée de justice.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2026, par Madame ASTORG, Présidente, juge des référés, qui a signé la minute de la présente ordonnance ainsi que Madame LECLERCQ, Greffier.

DANS L’INSTANCE OPPOSANT

S.C.I. ARRINVEST, prise en la personne de son représentant légal,

Dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Samuel WILLEMETZ, avocat au barreau d’ARRAS, substitué par M^e Alexis FATOUX, avocat au barreau d’ARRAS, avocat postulant, et M^e Axelle DEHOLLANDER, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

DEMANDEUR

À

S.A.S. LE MERISE, prise en la personne de son représentant légal

Dont le siège social est sis [Adresse 2]

Non comparante ni représentée

Monsieur [X] [E]

Né le 14 Mai 1993, demeurant [Adresse 3]

Non comparant ni représenté

DEFENDEUR

Nous, Madame ASTORG, Présidente, juge des référés,

DEBATS

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 02 avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 02 juillet 2024, la SCI Arrinvest a donné à bail commercial à la SAS Le Merise un local situé [Adresse 4] à Arras (62000) pour une durée de neuf années, à compter du 15 juin 2024, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 70.000 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 23.100 euros.

Aux termes de l’acte sous seing privé, M. [X] [E], gérant de la SAS Le Merise, s’est porté caution solidaire des engagements de celle-ci.

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 décembre 2025 et dénoncé à M. [X] [E] en sa qualité de caution solidaire le 11 décembre suivant, la SCI Arrinvest a fait délivrer à la SAS Le Merise un commandement de payer la somme de 46.875,99 euros au titre des loyers et charges impayés, de la clause pénale et du coût de l’acte.

Le commandement de payer n’a pas été fructueux dans le délai d’un mois.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 4 mars 2026, la SCI Arrinvest a fait assigner la SAS Le Merise et M. [X] [E] devant le tribunal judiciaire d’Arras statuant en référé aux fins de :

— Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail commercial en date du 02 juillet 2024 est acquise depuis le 05 janvier 2026 et par voie de conséquence la résiliation du bail à compter de cette date,

— Ordonner l’expulsion de la SAS Le Merise et de tout occupant de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard,

— Dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— L’autoriser, à défaut de libération volontaire des lieux à l’issue d’un délai de quinze (15) jours suivant la signification de la présente ordonnance, à faire procéder à l’expulsion de la SAS Le Merise et de tout occupant de son chef, et à la reprise des locaux,

— Condamner la SAS Le Merise, solidairement avec M. [X] [E], par provision au paiement de la somme de 165.942,48 € TTC avec intérêts au taux légal majoré de quatre points à compter de la présente ordonnance correspondant aux loyers, charges et taxes impayées au titre du bail commercial en date du 02 juillet 2024,

— Condamner la SAS Le Merise, solidairement avec M. [X] [E], au paiement par provision de la somme de 16.594,25 € TTC au titre de la clause pénale prévu au bail commercial en date du 02 juillet 2024,

— Condamner la SAS Le Merise, solidairement avec M. [X] [E], par provision au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 13.200 € TTC à compter du 05 janvier 2026 et jusqu’au parfaite libération des lieux,

— Condamner solidairement la SAS Le Merise et M. [X] [E] à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner solidairement la SAS Le Merise et M. [X] [E] au paiement des frais et dépens d’instance en ce compris le coût du commandement de payer,

— Rappeler l’exécution provisoire de droit.

Lors de l’audience du 02 avril 2026, la SCI Arrinvest, par l’intermédiaire de son conseil, reprend les demandes formulées dans son acte introductif d’instance.

Elle se fonde sur l’article 835 du Code de procédure civile et l’article L.145-41 du Code de commerce. Elle rappelle qu’aux termes du bail, la SAS La Merise s’était engagée à réaliser l’ensemble des travaux nécessaires à l’exploitation de son restaurant, et notamment la création d’une cuisine professionnelle, des travaux d’aménagement et le réaménagement du jardin situé à l’arrière de l’immeuble. Elle précise qu’en contrepartie et sous réserve de l’exécution des travaux, elle a accepté d’accorder au preneur une franchise totale de loyer la première année puis des remises exceptionnelles sur les deux années de loyers suivantes. Elle fait valoir que les travaux n’ont jamais été réalisés par le preneur, de sorte que les locaux ne sont toujours pas exploités. Elles estiment que conformément aux stipulations du bail, les remises de loyer octroyées sont annulées et la dette de loyer est exigible à compter du 15 juin 2024.

Elle fait valoir que le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 5 décembre 2025, lequel est resté sans effet à l’expiration du délai d’un mois suivant sa signification, de sorte que le bail commercial a été résilié de plein droit le 5 janvier 2026. Elle soutient que dans ces conditions il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et d’ordonner l’expulsion du locataire.

Elle sollicite la condamnation solidaire de la SAS Le Merise et M. [X] [E] au paiement de la somme provisionnelle de 165.942,48 euros avec intérêts au taux légal majoré de quatre points à compter de la présente ordonnance, ainsi qu’à la somme de 16.594,25 euros au titre de la clause pénale insérée au bail.

Elle ajoute que conformément aux stipulations contractuelles, l’indemnité d’occupation mise à la charge de la SAS Le Merise sera établie forfaitairement sur la base du double du loyer global de la dernière année de location, soit la somme de 13.200 euros par mois.

Enfin, elle s’estime bien fondée à solliciter la condamnation solidaire de la SAS Le Merise et de M. [X] [E] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits en justice et qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

***

La SAS Le Merise, régulièrement citée, n’est ni présente ni représentée à l’audience.

M. [X] [E], régulièrement cité, n’est ni présent ni représenté à l’audience.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du Code de procédure civile dispose que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de l’article L. 145-41 alinéa 1er du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice signifié le 5 décembre 2025, la SCI Arrinvest a fait délivrer à la SAS Le Merise un commandement de payer la somme de 46 875,99 euros, comprenant les loyers et charges impayés, la clause pénale et le coût de l’acte. Ce commandement vise la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail du 02 juillet 2024.

Il n’est pas contesté que la somme sollicitée et restant due au titre des loyers n’a pas été entièrement réglée dans le délai d’un mois tel que rappelé dans la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de cette clause, acquise au 5 janvier 2026, d’ordonner la libération immédiate des lieux, et le cas échéant, l’expulsion de la SAS Le Merise ainsi que de tous occupants de son chef.

Cependant, il n’y a pas lieu de prononcer son expulsion sous astreinte.

Le preneur occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 6 janvier 2026. Il convient de réparer ce dommage et de le condamner à payer au bailleur une indemnité d’occupation.

A cet égard, il convient de préciser que le bail du 02 juillet 2024 stipule un loyer annuel de 70.000 euros hors taxes et hors charges mais prévoit aux termes de la clause résolutoire que « L’indemnité d’occupation à la charge du preneur, en cas de non-délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail, sera établie forfaitairement sur la base du double du loyer global de la dernière année de location. »

Cependant, cette demande relative à une majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer devra être écartée au stade des référés comme étant susceptible de constituer une clause pénale, dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil ne relève pas du juge des référés.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer mensuel pratiqué en vertu du bail.

Sur la demande de paiement de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI Arrinvest fait preuve de l’obligation de paiement dont elle se prévaut en produisant le bail en date du 02 juillet 2024 et le commandement de payer du 5 décembre 2025.

Par ailleurs, le commandement de payer délivré le 5 décembre 2025 à la SAS Le Merise a été dénoncé le 11 décembre 2025 à M. [X] [E] qui s’est porté caution solidaire de la SAS Le Merise aux termes de l’acte sous seing privé du 02 juillet 2024.

Les loyers à prendre en compte au titre de cette provision s’arrêteront au 5 janvier 2026, date de la résiliation du contrat de bail. Les loyers suivants seront compris dans l’indemnité d’occupation, laquelle est due à compter du 6 janvier 2026.

Il ressort du bail en date du 02 juillet 2024 que le preneur est tenu au paiement de la totalité de la taxe foncière et de la totalité des primes d’assurance acquittées par le bailleur. A ce titre, la SCI Arrinvest communique les avis de taxe foncière 2024 et 2025 ainsi que les avis d’échéance des primes d’assurance pour les années 2024 et 2025.

En outre, le contrat de bail du 02 juillet 2024 prévoit que : « Ce loyer s’entend hors taxe sur la valeur ajoutée, le PRENEUR s’engage, en conséquence, à acquitter entre les mains du BAILLEUR en sus dudit loyer le montant de la T.V.A, ou tout autre taxe nouvelle complémentaire ou de substitution au taux légalement en vigueur au jour de chaque règlement. ».

Aux termes du bail du 02 juillet 2024, il a également été convenu entre les parties que « en contrepartie des travaux que le PRENEUR s’engage à réaliser, le BAILLEUR lui consent une franchise d’un an de loyer, de telle sorte que le premier paiement de loyer aura lieu à compter du 15 juin 2025. Néanmoins, cette franchise de loyer ne concerne pas l’ensemble des charges, qui devront donc être supportées par le PRENEUR. »

Toutefois, il sera relevé que le bailleur n’apporte pas la preuve que les travaux nécessaires à l’exploitation du local commercial n’ont pas été réalisés par le preneur, de telle sorte que la provision sollicitée au titre de la franchise de loyer initialement octroyée sur la première année de location doit être considérée comme se heurtant à une contestation sérieuse.

Ainsi, la SAS Le Merise et M. [X] [E] en qualité de caution solidaire seront condamnés à payer à la SCI Arrinvest, à titre provisionnel, la somme de 63.242,48 euros, correspondant :

— Au montant des loyers impayés pour la période du 15 juin 2025 au 30 juin 2025 ainsi que du 3ème et 4ème trimestres 2025, auxquels s’ajoutent la TVA,

— Au montant des cinq jours de loyer du 1er trimestre 2026, auxquels s’ajoutent la TVA,

— Au montant des charges impayées pour période du 1er juin 2024 au 31 décembre 2024 ainsi que pour l’année 2025, auxquels s’ajoutent la TVA.

La demande relative à une majoration du taux d’intérêts devra être écartée au stade des référés comme étant susceptible de constituer une clause pénale, dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil ne relève pas du juge des référés.

La somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur la demande de provision au titre de la clause pénale

En l’espèce, la clause résolutoire, page 16, du contrat de bail du 02 juillet 2024 prévoit « A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d’après le présent bail, huit jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues seront automatiquement majorées de 10% (dix pour cent) à titre de clause pénale et indépendamment de tous autres frais ».

Cependant, cette demande relative à une pénalité devra être écartée au stade des référés comme étant susceptible de constituer une clause pénale, dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil ne relève pas du juge des référés.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les dépens et frais irrépétibles

La SAS Le Merise, succombant, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner in solidum la SAS Le Merise et M. [X] [E] en qualité de caution solidaire à payer à la SCI Arrinvest la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, présidente statuant en matière de référés, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, par application des dispositions du second alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent,

CONSTATONS l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 02 juillet 2024, portant sur le local commercial sis [Adresse 4] à [Localité 1], à la date du 5 janvier 2026 ;

CONDAMNONS in solidum la SAS Le Merise et M. [X] [E] en qualité de caution solidaire à payer à la SCI Arrinvest la somme provisionnelle de 63.242,48 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 5 janvier 2026, outre les intérêts au taux légal ;

ORDONNONS à la SAS Le Merise la libération immédiate des lieux ;

DISONS qu’à défaut pour la SAS Le Merise d’avoir libéré ledit local commercial de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, si besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS in solidum la SAS Le Merise et M. [X] [E] en qualité de caution solidaire à payer à la SCI Arrinvest, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer pratiqué en vertu du bail, et ce à compter du 6 janvier 2026 jusqu’à la libération effective des lieux ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale ;

CONDAMNONS in solidum la SAS Le Merise et M. [X] [E] en qualité de caution solidaire à payer à la SCI Arrinvest la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum la SAS Le Merise et M. [X] [E] en qualité de caution solidaire aux dépens de la présente instance en ce compris le coût de commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et la présidente a signé avec le greffier.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,