TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

1ère CHAMBRE

N° RG 24/00642 – N° Portalis DBZZ-W-B7I-EVMI

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2026

JUGEMENT de la Première Chambre civile du Tribunal judiciaire d’ARRAS composée, lors des débats et du délibéré, de Monsieur JOUANNY, Vice Président, statuant en qualité de juge unique

DÉBATS à l’audience publique tenue le 11 Décembre 2025

Greffier : Madame MEURISSE

PRONONCÉ par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026, le présent jugement est signé par Monsieur JOUANNY, Vice Président, et par Madame GROLL,greffier.

DANS L’INSTANCE OPPOSANT :

LUXE IMMO,société par actions simplifiée au capital de 500 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 894132414 dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Florent MEREAU, avocat au barreau de LILLE

A

Madame [Y] [K] [F] veuve [E]

née le 07 Février 1932 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Benjamin LE RIOUX, avocat postulant inscrit au barreau d’ARRAS,

M^e Philippe REZEAU, avocat plaidant inscrit au barreau d’Arras

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 05 septembre 2023, Mme [Y] [F] a signé une promesse unilatérale de vente au bénéfice de la SAS LUXE IMMO portant sur un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 2], cadastré AL [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], au prix de 350.000 euros, stipulant un délai de levée jusqu’au 18 novembre 2023 pour lever l’option.

Le notaire ayant reçu cet acte et désigné pour recevoir l’acte authentique de vente en cas de levée d’option a indiqué, par courrier électronique du 19 octobre 2023, qu’il ne pouvait plus instrumenter la vente compte tenu de l’importance de la plus-value que la SAS LUXE IMMO escomptait tirer de la revente du bien, lui paraissant incohérente avec les tendances du marché immobilier, de l’âge de la promettante et de son récent veuvage, soupçonnant un abus de faiblesse.

La SAS LUXE IMMO a, par courriers électroniques des 25 octobre et 20 novembre 2023, déclaré au notaire qu’elle ne souhaitait pas renoncer à la vente et a sollicité la restitution des fonds versés à ce titre.

Par acte signifié le 18 avril 2024, la SAS LUXE IMMO a fait assigner Mme [Y] [F] devant le tribunal judiciaire d’Arras, en exécution forcée de la vente aux conditions de la promesse unilatérale du 05 septembre 2023 et en paiement d’une indemnité de 35.000 euros au titre de la pénalité compensatoire.

* * *

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 décembre 2024 au conseil de Mme [Y] [F], la SAS LUXE IMMO sollicite :

Le rejet de la demande reconventionnelle de condamnation de 35.000 euros au titre de l’indemnisation d’immobilisation,L’exécution forcée de la vente aux conditions de la promesse unilatérale du 05 septembre 2023, ordonnant au notaire de régulariser la vente et la publication de la vente au service de la publicité foncière,La condamnation de la SAS LUXE IMMO à lui verser une somme de 35.000 euros au titre de la clause pénale stipulée dans la promesse,La condamnation de la LUXE IMMO au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de ses demandes, elle rappelle le nouveau régime de la promesse unilatérale de contrat selon lequel la rétractation du promettant dans le délai imparti pour lever l’option n’empêche pas la formation du contrat promis. Elle estime que, sans confondre les régimes de la promesse unilatérale et synallagmatique de contrat, elle est en droit d’obtenir la conclusion de la vente, précisant que le caractère exécutoire de la promesse est prévu au contrat. Elle allègue que l’indemnité d’immobilisation devait être payée en deux fois et qu’elle n’a pu verser que la première partie car la promettante s’est rétractée entre-temps.

Elle qualifie le refus du notaire d’illégitime en ce qu’il s’est fondé sur de simples soupçons, soulignant qu’il s’agit du notaire de la promettante. Elle fait valoir qu’il était tenu, lors de la conclusion de la promesse, de garantir son consentement, d’autant que sa situation de veuvage était connue à cette époque. Elle rappelle qu’en tant que marchand de biens, elle a vocation à revendre les biens qu’elle achète et fait valoir que le prix a été fixé par la promettante, sans que le notaire n’ait à discuter les choix des parties. Elle en conclut que c’est de mauvaise foi que Mme [Y] [F] se retranche derrière le refus du notaire en alléguant ne pas en être à l’initiative.

Elle précise que la valeur de l’ensemble immobilier a été estimée entre 290.000 euros et 310.000 euros, de sorte que, stipulant un prix de vente à 350.000 euros, la promesse ne traduit aucun abus de faiblesse. Elle argue qu’elle a manifesté sa volonté d’acquérir le bien, qu’elle n’a pas pu verser les sommes au notaire qui s’est retiré entre-temps, et que le prix de vente est en, toute hypothèse, payé lors de l’authentification de la vente. Elle estime que la vente ne s’est pas réalisée du fait de la rétractation de la promettante et ce, alors que les conditions suspensives étaient réalisées, justifiant le débouté de sa demande reconventionnelle de paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Elle se prévaut d’un préjudice résultant de l’inexécution de la promesse et en déduit qu’il lui est dû une indemnité de 35.000 euros selon la clause pénale stipulée dans la promesse qui ne peut souffrir d’aucune modération judiciaire.

* * *

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 octobre 2024 au conseil de la SAS LUXE IMMO, Mme [Y] [F] demande le débouté des prétentions adverses, la condamnation de la demanderesse au paiement d’une somme de 35.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, et le rappel de l’exécution provisoire de la décision.

Au soutien de ses demandes, elle précise qu’aux termes de la promesse, la levée d’option était conditionnée au paiement de diverses sommes, que la SAS bénéficiaire a sollicité la restitution de l’indemnité d’immobilisation en indiquant ne pas vouloir renoncer à la vente, sans verser les sommes dues et sans sommer le notaire d’instrumenter. Elle fait valoir que les modalités de la levée d’option n’ayant pas été respectées, le bénéficiaire ne peut poursuivre l’exécution forcée de la promesse unilatérale et s’affranchir des conditions stipulées malgré le refus du notaire. Elle souligne que le refus du notaire, mandaté par les deux parties, ne lui est pas imputable, outre le fait qu’il est légitime en raison de l’importante plus-value qui aurait été tirée de la revente. Elle en conclut que le bénéficiaire est déchu du bénéfice de la promesse.

Concernant la clause pénale, elle affirme n’avoir commis aucun manquement et soutient que sa rétractation est sans incidence puisque l’option n’a pas été dûment levée. Elle remarque que la SAS ne se prévaut d’aucun préjudice indemnisable, de sorte que le montant de l’indemnité stipulée est disproportionné par rapport au préjudice réellement subi.

Elle rappelle que le montant de l’indemnité d’immobilisation lui est acquis si la vente n’est pas conclue alors que les conditions suspensives sont réalisées et fait valoir que c’est le cas en l’espèce, faute pour le bénéficiaire d’avoir versé les sommes dues pour la levée d’option.

* * *

Par ordonnance du 26 février 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction à cette date et a fixé au 11 décembre 2025 la date de l’audience de plaidoirie.

À l’issue des débats, le président a averti les parties présentes ou représentées qu’après délibéré la décision serait rendue le 12 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur l’exécution forcée de la promesse unilatérale de vente,

L’article 1124 du code civil définit la promesse unilatérale de contrat comme celui par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. Il dispose encore que la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis, consacrant la possibilité de poursuivre l’exécution forcée de la promesse. A ce titre, l’article 1221 du même code précise que le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

Enfin, il sera précisé qu’en principe, la levée d’option n’est soumise à aucune condition de forme et peut s’induire des circonstances de la cause, sauf convention contraire. En pareil cas, le bénéficiaire de la promesse est considéré comme ayant levé l’option s’il a respecté les conditions stipulées.

En l’espèce, Mme [Y] [F] a consenti, par acte authentique du 05 septembre 2023, à la SAS LUXE IMMO une promesse unilatérale de vente d’un ensemble immobilier, situé aux [Adresse 3] à [Localité 2] et cadastré AL [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], au prix de 350.000 euros et expirant le 18 novembre 2023. Cette promesse stipulait le versement d’une indemnité d’immobilisation entre les mains du notaire, prévoyant son sort selon les hypothèses de fin de contrat, des conditions suspensives de droit commun et particulières ainsi qu’une une clause pénale.

Elle prévoyait encore, en sa 10ème page, que la réalisation de la promesse aurait lieu soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente et le versement de diverses sommes, soit par la levée d’option par le bénéficiaire et le versement des sommes suivantes au notaire :

Le montant de l’apport personnel, déduction faite de l’indemnité d’immobilisation (fixée à 35.000 euros),La provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel,L’éventuelle commission d’intermédiaire.Elle stipule, dans sa partie consacrée à sa force exécutoire, que le contrat de vente est formé par l’acceptation du bénéficiaire, précisant que cette formation est subordonnée à son seul consentement.

Il se déduit de la lecture combinée de ces clauses que la levée d’option par le bénéficiaire demeure subordonnée au paiement des sommes précédemment énoncées et que c’est la manifestation de la volonté d’acquérir du bénéficiaire et le paiement des sommes dues qui forment le contrat de vente.

Par courrier électronique du 19 octobre 2023, le notaire qui a reçu la promesse et qui devait éventuellement authentifier la vente a déclaré ne plus être en mesure de l’instrumenter, suspectant un abus de faiblesse eu égard à l’importante plus-value qui aurait été tirée de la revente et à la situation personnelle de Mme [Y] [F]. Il a, par courrier électronique du 25 octobre 2023, accusé réception de la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation et des « frais de promesse » qu’il a transmis à la promettante, précisant que cette dernière acceptait de la restituer. En réponse, la SAS LUXE IMMO a indiqué, dans son courrier électronique du même jour, qu’elle n’entendait pas renoncer à cette acquisition et a maintenu sa demande de restitution des fonds. Par courrier électronique du 20 novembre 2023, elle a relancé le notaire quant à la restitution du « dépôt de garantie » et a rappelé qu’elle n’entendait pas renoncer à l’acquisition.

Etant précisé que la SAS bénéficiaire a stipulé dans la promesse, qu’elle n’entendait pas contracter de prêt pour financer la vente, il apparaît que, pour lever valablement l’option, elle devait verser le prix de vente total lorsqu’elle a manifesté son intention d’acquérir.

Elle soutient, dans ses conclusions, qu’elle a, dès son courrier électronique du 25 octobre 2023 en réponse au notaire, « réitéré » son intention d’acquérir, ce qui suppose qu’elle avait manifesté cette volonté antérieurement. Aux termes de ce courrier électronique, elle a indiqué qu’elle « n’entendait pas renoncer à cette acquisition », sous-entendant qu’elle en avait exprimé le souhait auparavant. Selon les dires du notaire résultant de son courrier électronique du 25 octobre 2025, elle avait déjà versé des « frais de promesse » et l’indemnité d’immobilisation à cette date. Cependant, elle ne verse aucune pièce attestant de la date précise à laquelle elle aurait manifesté sa volonté d’acquérir pour la première fois et, ainsi, levé l’option. De même, elle ne démontre pas avoir, à ce moment, versé les sommes dues pour lever valablement l’option à savoir le prix de vente et la provision sur frais d’acte de vente a minima, outre la commission d’intermédiaire s’il était sollicité le concours d’un intervenant. Ce faisant et même s’il apparaît qu’elle a bien payé des frais de promesse, l’imprécision des termes ne permet pas d’établir qu’il s’agit bien des sommes dues et, ne justifiant pas non plus du montant versé, la nature de ces frais demeure incertaine. En considération de ces éléments et du doute sur le versement des sommes nécessaires à la régularité de la levée d’option, le bénéficiaire ne peut être considéré comme l’ayant valablement levé avant le 25 octobre 2023.

A cette date, par courrier électronique, elle a exprimé la volonté d’acquérir le bien immobilier et expliqué qu’elle n’a pas pu verser les sommes dues du fait du refus du notaire d’instrumenter la vente. Si elle a effectivement déclaré qu’elle n’entendait pas renoncer à la vente, elle a sollicité à plusieurs reprises la restitution de sommes déjà versées, ce qui apparaît contradictoire avec l’intention d’acquérir. Elle n’a d’aileurs pas mis en demeure le notaire ou la promettante de régulariser la vente, ni demandé le transfert des sommes déjà versées directement à une autre étude, ni même sollicité la promettante pour convenir de la désignation d’une autre étude notariale. En l’absence de diligences accomplies afin de lever valablement l’option ou de tentative en ce sens, la SAS LUXE IMMO ne peut se prévaloir d’avoir valablement opté pour l’acquisition du bien aux conditions requises.

Par ailleurs, elle affirme que les conditions suspensives convenues dans la promesse ont été réalisées sans démontrer ce point.

Au surplus, le notaire a justifié son refus d’instrumenter par la suspicion d’un abus de faiblesse résultant de la plus-value tirée de la revente du bien et de la situation de la promettante, constituant selon lui un motif légitime de refuser son concours. À ce sujet, selon les pièces versées aux débats, le bien immobilier était estimé entre 290.000 euros et 310.000 euros le 19 novembre 2022, soit un an avant la promesse, par l’agence immobilière ANM Immobilier, tandis que, selon le rapport d’expertise du cabinet VIDAILHET Expertise du 14 mars 2024, six mois après la promesse, il valait 535.000 euros. En tout état de cause, les pièces versées aux débats ne suffisent pas à caractériser une faute du notaire dans son refus d’instrumenter compte tenu de la contradiction entre les estimations immobilières du bien. La SAS bénéficiaire soutient, sans le démontrer, que Mme [Y] [F] serait à l’origine de ce refus. Si cette dernière a admis s’être rétractée le 09 novembre 2023, aucune pièce ne permet de supposer l’existence d’une connivence quelconque entre le notaire et elle-même puisque sa rétractation est intervenue postérieurement au refus du notaire. Ce dernier s’analyse donc en un fait d’un tiers, non imputable à Mme [Y] [F] et dont elle n’a pas à répondre. Enfin, sa rétractation n’a pas eu d’incidence sur les autres circonstances de l’absence de levée d’option et était, en tout état de cause, inefficace puisqu’elle était intervenue dans le délai laissé au bénéficiaire pour opter.

Ainsi, la SAS LUXE IMMO qui n’a pas valablement opté pour l’acquisition de l’immeuble dans le délai et qui s’est heurtée au fait d’un tiers non imputable au promettant, doit être déboutée de ses demandes d’exécution forcée de la vente aux conditions de la promesse et d’ordonner la régularisation de la vente au notaire outre sa publication au service de la publicité foncière.

2. Sur la demande d’exécution de la clause pénale,

En vertu de l’article 1231-5 du code civil et lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de d’exécuter son obligation paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Cependant et en application du même article, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, le contrat de promesse stipule une clause intitulée « pénalité compensatoire » selon laquelle, en cas de réalisation des conditions sans que l’une des parties ne régularise l’acte authentique et ne satisfait pas à son obligation, elle sera tenue de verser à l’autre une indemnité de 35.000 euros conformément aux dispositions de l’article précité.

L’acte authentique n’ayant pas été régularisé du fait de l’absence de levée régulière de l’option par le bénéficiaire et du fait du notaire, ce défaut ne résulte pas d’une inexécution de Mme [Y] [F], qui n’est donc pas tenue, selon les termes de la clause, de verser l’indemnité. Au surplus, la SAS LUXE IMMO se prévaut d’un préjudice sans en préciser la nature et, aux termes de son courrier électronique du 20 novembre 2023, elle affirmait n’avoir rien engagé auprès d’un futur acquéreur potentiel, de sorte qu’en dépit de son allégation, aucun préjudice n’est caractérisé en l’espèce.

En conséquence, la SAS LUXE IMMO sera déboutée de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 35.000 euros au titre de la clause pénale.

3. Sur la demande reconventionnelle en paiement de l’indemnité d’immobilisation,

La promesse unilatérale de vente du 05 septembre 2023 stipule que le béénficiaire doit verser une indemnité d’immobilisation fixée à la somme de 35.000 euros dont le sort définitif dépend du dénouement de la promesse. Ainsi, elle est imputée sur le prix de vente en cas de réalisation de la vente, elle est restituée au bénéficiaire en cas de défaillance d’une condition suspensive empêchant la réalisation de la vente et elle est acquise au promettant en guise d’indemnité si le bénéficiaire ne réalise pas la vente malgré l’accomplissement des conditions suspensives. La promesse stipule qu’en cas de difficulté entre les parties sur le sort de l’indemnité, ce dernier sera tranché en justice à la demande de la partie la plus diligente.

En l’espèce, la vente ne s’est pas réalisée du fait d’une levée d’option irrégulière par le bénéficiaire et du fait du notaire qui exonère tant le promettant que le bénéficiaire de leurs obligations. Mme [Y] [F], qui sollicite le paiement de l’indemnité d’immobilisation en estimant qu’elle lui est due puisque la vente ne s’est pas réalisée, affirme sans le démontrer que les conditions suspensives étaient satisfaites. Dès lors, la situation des parties ne correspond à aucune des hypothèses envisagées contractuellement. En considération de la bonne foi contractuelle prévue à l’article 1104 du code civil, la promettante n’est pas fondée à solliciter l’indemnité d’immobilisation d’un bien, objet d’une promesse unilatérale de vente qu’elle a tenté de rétracter le 09 novembre 2023, pendant le délai d’option.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande reconventionnelle de paiement de l’indemnité d’immobilisation.

4. Sur les mesures accessoires,

En application de l’article 696 du code procédure civile, toutes les parties succombant à l’instance, chacune d’elles sera tenue de supporter la charge des dépens qu’elle a respectivement engagés.

Pour les mêmes raisons, il apparaît qu’il n’y a pas lieu à condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Enfin, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

DISPOSITIF

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et publiquement, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SAS LUXE IMMO de sa demande aux fins d’exécution forcée de la vente aux conditions de la promesse unilatérale du 05 septembre 2023 ;

DÉBOUTE la SAS LUXE IMMO de sa demande de condamnation aux fins de paiement de l’indemnité stipulée dans la clause pénale ;

DÉBOUTE Mme [Y] [F] de sa demande reconventionnelle aux fins de paiement de l’indemnité d’immobilisation ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

LAISSE à chaque partie la charge définitive des dépens qu’elle a exposés dans la présente instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit assorti de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et le président a signé avec le greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT