Tribunal Judiciaire d'Évry, 8e chambre, 13 février 2025, n° 24/06120

TJ Évry 13 février 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que les charges étaient dues et que le syndicat avait respecté les procédures nécessaires pour leur recouvrement.
Accepté
Exigibilité des provisions
Le tribunal a jugé que les provisions étaient dues et exigibles conformément aux décisions des assemblées générales.
Accepté
Obligation de paiement des travaux
Le tribunal a constaté que les travaux étaient nécessaires et que le copropriétaire devait contribuer aux frais.
Accepté
Faute dans l'exécution des obligations
Le tribunal a jugé que les manquements répétés de Monsieur [G] [L] constituaient une faute, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais irrépétibles
Le tribunal a jugé que Monsieur [G] [L] devait supporter les frais de procédure en raison de sa défaillance.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal Judiciaire d'Évry-Courcouronnes, le Syndicat des Copropriétaires a demandé la condamnation de M. [G] [L] au paiement de diverses sommes pour charges de copropriété impayées, ainsi que des dommages et intérêts. Les questions juridiques posées concernaient la régularité des demandes de paiement et la justification des montants réclamés. Le tribunal a constaté que M. [G] [L] n'avait pas comparu et a jugé que les demandes étaient en partie fondées, condamnant M. [G] [L] à verser un total de 4 536,89 euros pour les charges échues, ainsi que d'autres sommes pour les exercices 2024 et 2025, des dommages et intérêts de 500 euros, et des frais de justice, tout en ordonnant l'exécution provisoire de la décision.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, 8e ch., 13 févr. 2025, n° 24/06120
Numéro(s) :	24/06120
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	18 février 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Benjamin JAMI
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 13 Février 2025

AFFAIRE N° RG 24/06120 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QJPK

NAC : 72I

Jugement Rendu le 13 Février 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2], représenté par son Syndic, le Cabinet A2C IMMO, Société à responsabilité limitée au capital de 7.500,00 euros, dont le siège social est situé [Adresse 1], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 487 716 474

Représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [G] [L], demeurant [Adresse 2],

Non comparant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 18 Septembre 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 Décembre 2024 et mise en délibéré au 13 Février 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[G] [L] est propriétaire des lots numéros 1 et 8 au sein de la résidence en copropriété sise [Adresse 2].

Par acte de commissaire de Justice en date du 18 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet A2C IMMO, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M. [G] [L] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

CONDAMNER M. [G] [L] au paiement d’une somme de 5 501,91 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 3ème trimestre 2024 incluse);

CONDAMNER M. [G] [L] au paiement d’une somme de 305,58 euros (291,03 euros + 14,55 euros + 242,50 euros) au titre des provisions non encore échues sur l’exercice 2024, devenues immédiatement exigibles;

CONDAMNER M. [G] [L] au paiement d’une somme de 1 261,04 euros (1 201,00 euros + 60,04 euros) au titre des provisions non encore échues sur l’exercice 2025, devenues immédiatement exigibles;

CONDAMNER M. [G] [L] au paiement d’une somme de 727,50 euros au titre des travaux non encore échus sur l’exercice 2024/2025, devenus immédiatement exigibles;

ORDONNER la capitalisation des intérêts;

CONDAMNER M. [G] [L] au paiement d’une somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts;

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée;

CONDAMNER M. [G] [L] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] une indemnité d’un montant de 1 560,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 12 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

M. [G] [L], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :

“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.»

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 9 juillet 2024, adressée en recommandé avec avis de réception à M.[G] [L], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sollicite le paiement de 5 381,91 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024, appel de fonds et fonds travaux du 3ème trimestre 2024 inclus, outre une somme de 120,00 euros correspondant au coût de la mise en demeure, soit un total à régler de 5 501,91 euros.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 8 avril 2022, 25 mai 2023 et 4 mars 2024, et l’attestation de non recours se rapportant à ces assemblées générales,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée

— un décompte, des charges de copropriété échues et impayées actualisé au 1er avril 2024 et arrêté au 1er juillet 2024, pour la période du 1er juillet 2022 au 1er juillet 2024, 3/4FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2024 et APPEL 3ème TRIMESTRE 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 5 501,91 euros,

— un tableau prévisionnel des appels de charges courantes pour l’année 2024,

— un tableau prévisionnel des appels de charges courantes pour l’année 2025,

— et un tableau prévisionnel des appels de travaux de réfection de la toiture sur la période du 1er juillet 2024 au 1er avril 2025.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

A l’examen des pièces produites, il apparaît :

— qu’ aucun des procès-verbaux d’assemblée générale versés aux débats ne justifie du vote du taux de cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR et, par conséquent, que le montant de 128,07 euros représentant le total des sommes de 14,07 euros et 14,55 euros mentionnées dans le décompte actualisé au 1er avril 2024 au titre des fonds travaux ALUR doit être déduit du montant de la créance réclamée,

— que la somme de 242,69 euros mentionnée sous le titre “appel travaux abondement réfection toiture n°4" n’a pas été justifiée par le versement aux débats du procès-verbal de l’assemblée générale ayant voté ce 4ème abondement et doit être déduite du montant de la créance réclamée,

— et que le montant de 594,26 euros représentant le total des frais de relance, mise en demeure et suivi de procédure mentionnés dans le décompte, qui ne correspondent ni à des appels de charges ni à des appels de fonds travaux, doit être déduit du montant de la créance réclamée.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre sur la période du 1er juillet 2022 au 1er juillet 2024, appel de charges seulement 3ème TRIMESTRE 2024 inclus, s’élève à la somme de 4 536,89 euros (= 5 501,91 € – 14,07 € -242,69 € – 14,07 € – 14,07 € – 14,07 € – 14,07 € – 14,07 € – 14,55 € -14,55 €- 14,55 €- 594,26 €).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit à compter du 9 juillet 2024.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles:

1) Sur l’exercice 2024 :

A l’examen des pièces produites (résolution n°8 du PV de l’assemblée générale du 25 mai 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024), il apparaît que la montant de 14,55 euros mentionné dans le tableau prévisionnel de l’exercice 2024 au titre de l’appel de fonds travaux ALUR 4ème trimestre 2024 n’est pas justifié par un procès-verbal d’assemblée générale faisant état du vote du taux de cotisation annuelle du fonds travaux loi ALUR et doit être déduit du montant de la créance réclamée

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre, au titre seulement des charges de copropriété sur l’exercice 2024 devenues exigibles, s’élève à la somme de 291,03 euros (305,58€ – 14,55€).

1) Sur l’exercice 2025 :

A l’examen des pièces produites (résolution n°8 du PV de l’assemblée générale du 4 mars 2024 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025), il apparaît que la montant de 60,04 euros représentant le total des sommes de 15,01 euros mentionnées dans le tableau prévisionnel de l’exercice 2025 au titre des appels de fonds travaux ALUR 2025 n’est pas justifié par un procès-verbal d’assemblée générale faisant état du vote du taux de cotisation annuelle du fonds travaux loi ALUR et doit être déduit du montant de la créance réclamée.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre, au titre seulement des charges de copropriété sur l’exercice 2025 non encore échues devenues exigibles, s’élève à la somme de 1 201,00 euros (1 261,04 € – 60,04 €).

S’agissant des travaux sur l’exercice 2024/2025 devenus exigibles :

A l’examen des pièces produites (résolution n°12 du PV de l’assemblée générale du 4 mars 2024 décidant d’abonder le fonds de travaux “REFECTION TOITURE” d’un montant de 10 000,00 euros), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre, au titre des travaux non encore échus devenus exigibles, s’élève à la somme de 727,50 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Les manquements répétés de M. [G] [L] (après plusieurs relances) à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner M.[G] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] une somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M.[G] [L], qui succombe, est condamné aux dépens de l’instance.

M. [G] [L] est par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE M.[G] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 4 536,89 euros au titre des charges de copropriété, seulement, échues sur la période du 1er juillet 2022 au 1er juillet 2024 APPEL 3ème TRIMESTRE 2024 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 9 juillet 2024, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M.[G] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 291,03 euros, au titre seulement des charges de copropriété sur l’exercice 2024 devenues exigibles, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M.[G] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 1 201,00 euros, au titre seulement des charges de copropriété sur l’exercice 2025 non encore échues devenues exigibles, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M.[G] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 727,50 euros, au titre des travaux sur l’exercice 2025 non encore échus devenus exigibles, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M.[G] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE M..[G] [L] à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M.[G] [L] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le TREIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,