TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 15]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 7]

N° RG 25/00171 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JKB7

MINUTE n° 25/00192

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 20 OCTOBRE 2025

Laurence ROUILLON, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 20 octobre 2025 après débats à l’audience publique du 22 septembre 2025 à 14h30

assistée de Tess KOEGELE, Greffière, présente lors des débats et de Véronique BIJASSON, Greffière, présente lors de la mise à disposition au greffe

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 11] (RCS Strasbourg 945 651 149), dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDEURS :

Madame [M] [F] [U] [G] [T]

née le 16 Août 1988 à [Localité 10] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Monsieur [Z] [L]

né le 02 Mars 1983 à [Localité 12] (BAS RHIN), demeurant [Adresse 2]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

Copie(s) délivrée(s)

aux parties

le

Copie exécutoire délivrée

à

le

Jugement réputé contradictoire en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat du 16 juillet 2013, la SA [Adresse 11] a donné en location à Madame [M] [T] et Monsieur [Z] [L] un logement situé [Adresse 3]. Un contrat de location de garage [Adresse 14] était parallèlement souscrit, le 18 juillet 2013.

Par acte du 14 janvier 2025, la SA HLM DOMIAL a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, pour un montant de 1.181,96 euros, au titre des loyers et charges impayés à cette date.

Par assignation délivrée le 14 mai 2025, la SA [Adresse 11] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de THANN d’une demande dirigée contre Madame [M] [T] et Monsieur [Z] [L] par laquelle il a été sollicité :

— la constatation de la résiliation des contrats de location par acquisition de la clause résolutoire de plein droit, subsidiairement le prononcé de cette résiliation ;

— l’expulsion de Madame [M] [T] et Monsieur [Z] [L],

— leur condamnation solidaire d’avoir à lui payer la somme de 1.538,46 euros au titre des loyers et charges impayés au 30.04.2025,

— leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à une somme équivalente aux loyer et avances sur charges qui auraient été dus en cas de poursuite normale du bail, ceci jusqu’à libération effective des lieux,

— leur condamnation solidaire à lui payer un montant de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens, en compris le coût du commandement de payer et sa dénonce à la CCAPEX,

— de rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision.

A l’audience du 22 septembre 2025, la SA [Adresse 11] a été représentée par son avocat qui a sollicité l’adjugé de ses conclusions d’assignation en déposant ses pièces, dont un décompte actualisé de la dette locative faisant apparaître un arriéré de 1.633,94 euros au 10.09.2025. Il a été précisé que le paiement du loyer courant aurait été repris.

Madame [M] [T] a comparu en personne. Elle a fait état de paiements pour apurer la dette locative, invoquant une période difficile, suivie de la souscription d’un prêt, outre d’un plan d’apurement avec DOMIAL. Ainsi il serait convenu de payer 100 euros en sus du loyer courant. Elle souhaite conserver le bail et sollicite des délais de paiement. Elle ne dispose pas de justificatif du plan amiable avec DOMIAL, évoquant « des échanges de mails ». Elle précise être la seule à travailler et assumerait le paiement du loyer.

Monsieur [Z] [L], régulièrement assigné selon les modalités de l’article 656 du Code de Procédure Civile n’a pas comparu, ni n’a donné pouvoir pour le représenter.

Il y aura lieu, eu égard aux modalités de comparution des parties ainsi que de la valeur en litige, de statuer par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De même, l’article 24 II du même texte prévoit que les bailleurs personnes morales (autres qu’une SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus) ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), cette saisine étant toutefois réputée faite dès lors que persiste une situation d’impayés alors que l’organisme payeur des aides au logement (en l’espèce CAF) a été informé des impayés de loyers.

En l’espèce, la SA d’HLM DOMIAL justifie avoir accompli ces formalités dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée par la voie électronique aux services de la préfecture du Haut-Rhin le 15 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, ainsi que la CCAPEX a été avisée de la situation d’impayé locatif le 15 janvier 2025.

La demande formée à l’encontre de Madame [M] [T] et Monsieur [Z] [L] aux fins de constater voire prononcer la résiliation des contrats de location conclus entre les parties doit donc être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En outre, en application des dispositions de l’article 24. I de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Dans la présente espèce, il est à noter que le contrat de bail ayant été établi antérieurement à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, il y est stipulé un délai de deux mois pour l’acquisition de la clause résolutoire en cas d’impayés de loyers et charges, ce qui correspondait à l’état de la législation au jour de la conclusion du contrat de bail.

A l’appui de sa demande, la S.A. DOMIAL produit notamment :

— le contrat de location la liant à Madame [M] [T] et Monsieur [Z] [L] ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de location délivré le 14 janvier 2025 ;

— le décompte locatif annexé à l’assignation ainsi qu’un décompte actualisé au jour de l’audience.

Sur la résiliation du bail et la dette locative :

Il est établi par le décompte locatif produit et soumis au contradictoire que Madame [M] [T] et Monsieur [Z] [L] n’ont pas acquitté les causes du commandement de payer dans le délai deux mois de sa signification soit avant le 14 mars 2025 (dette à cette date : 1.638,46 euros).

La résiliation du bail, par application de la clause résolutoire de plein droit prévue au contrat, est donc rétroactivement acquise depuis le 15 mars 2025.

Les débats et le décompte produit permettent d’établir qu’à ce jour, Madame [M] [T] et Monsieur [Z] [L] restent devoir un montant de 1.633,94€, au titre de l’arriéré locatif (appartement +garage).

Madame [M] [T] et Monsieur [Z] [L] seront condamnés à payer à la SA d’HLM DOMIAL ce montant de 1.633,94€ au titre de l’arriéré locatif dû au 10.09.2025. Au vu de la stipulation de solidarité entre co-preneurs figurant au contrat de location, p.1, cette condamnation sera de caractère solidaire. En application de l’article 1231-6 du Code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025, date de l’assignation.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Aux termes des dispositions de l’article 24. V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, et à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, ceci par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, dès lors que le locataire paraît en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 du code civil s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa (suspension des procédures d’exécution, majorations d’intérêts ou pénalités non encourues). Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite le cas échéant les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Madame [M] [T] fait la demande d’un échéancier pour l’apurement de la dette locative, qu’elle reconnaît.

Elle allègue en ce sens un accord avec DOMIAL pour des versements de 100 euros par mois, en plus du loyer courant.

Elle ne justifie toutefois nullement de cet accord, qui n’est pas confirmé par l’avocat de la SA [Adresse 11] en audience et ne paraît que ponctuellement corroboré par le décompte locatif.

De même Madame [M] [T] indique-t-elle qu’elle « travaille », son salaire étant à ses dires le seul du couple, mais sans en justifier par la production d’aucun document, ni même en précisant le montant de son salaire.

Elle allègue un « prêt » qui aurait été contracté dernièrement du fait de difficultés financières, mais n’en justifie pas davantage.

Concernant la condition légale liée à la reprise du paiement intégral du loyer, il est constaté que 580 euros ont été enregistrés début septembre 2025, 413 euros en août 2025 et 528 en juillet.

Or, l’APL ayant été maintenue, le loyer résiduel (hors APL, eau, garage) se monte à 484,72 euros et le loyer + charges (montant intégral attendu par le bailleur) est pour sa part d’un montant de 679,74 euros.

Il est dès lors constaté que même le paiement enregistré en septembre 2025 n’atteint pas le montant du « loyer courant intégral », au sens de l’article 24.V de la loi du 06 juillet 1989 modifiée, outre que Madame [M] [T] ne produit aucune pièce apte à évaluer sa situation financière, ni a fortiori celle du couple.

Il résulte de ces circonstances que l’octroi de délais de paiement n’apparaît pas fondé, ni a fortiori que les conditions pour une éventuelle suspension des effets de la clause résolutoire seraient réunies.

La demande en ce sens sera par conséquent rejetée.

Sur la demande d’évacuation, le cas échéant d’expulsion et l’indemnité d’occupation :

La résiliation du contrat de location étant acquise à la SA d’HLM DOMIAL, il est constaté que Madame [M] [T] et Monsieur [Z] [L] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux et doivent ainsi être condamnés à les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, aucun élément ne justifiant de supprimer ledit délai.

Il est rappelé que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion.

Ainsi, en application des dispositions précitées, il y a lieu de rappeler que “les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire” (soit deux mois à compter de la signification de l’acte – article R.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution).

En conséquence de la résiliation du bail, la SA d’HLM DOMIAL est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation, dont le montant doit être fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.

En l’espèce, il conviendra de faire droit à la demande de la SA d’HLM DOMIAL et de condamner Madame [M] [T] et Monsieur [Z] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (à ce jour 679,74€, exclusion faite des aides au logement) et ce jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant, indemnité majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

Sur les dépens :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, il conviendra de condamner Madame [M] [T] et Monsieur [Z] [L] aux dépens, y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 14 janvier 2025.

Au vu des dispositions de l’article 1310 du Code Civil, aucune stipulation de nature contractuelle ni aucune disposition légale ne justifie le caractère solidaire de la condamnation prononcée au titre des dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

L’équité ne fait pas obstacle à ce que les frais non répétibles dans les dépens occasionnés à la S.A. DOMIAL par la présente instance soient mis à la charge de Madame [M] [T] et Monsieur [Z] [L], ceci à hauteur de 250,00 euros.

Au vu des dispositions de l’article 1310 du Code Civil, aucune stipulation de nature contractuelle ni aucune disposition légale ne justifie le caractère solidaire de la condamnation prononcée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la décision a lieu de droit et aucun motif ne commande d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande formée par la SA d’HLM DOMIAL à l’encontre de Madame [M] [T] et Monsieur [Z] [L] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 16 juillet 2013.

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée aux contrats de bail (appartement, garage) liant les parties ont été acquis à la date du 15 mars 2025.

CONDAMNE solidairement Madame [M] [T] et Monsieur [Z] [L] à payer à la SA d’HLM DOMIAL la somme de 1.633,94€ (mille six cent trente trois euros et quatre vingt quatorze cts) au titre de l’arriéré locatif au 10 septembre 2025.

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025.

REJETTE la demande de délais formée par Madame [M] [T] pour s’acquitter du paiement de cette somme.

CONSTATE que Madame [M] [T] et Monsieur [Z] [L] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux depuis le 15 mai 2025.

CONDAMNE Madame [M] [T] et Monsieur [Z] [L] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux loués à savoir un appartement sis [Adresse 4] ainsi qu’un garage [Adresse 13] [Localité 6] [Adresse 8], ceci dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

A défaut de libération volontaire de leur part dans ce délai,

ORDONNE l’expulsion de Madame [M] [T] et Monsieur [Z] [L] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

RAPPELLE que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion.

CONDAMNE Madame [M] [T] et Monsieur [Z] [L] à payer à la SA d’HLM DOMIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (à ce jour 679,74€ exclusion faite des aides au logement), à compter du 11 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant, majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

RAPPELLE que le dépôt de garantie est restitué selon les modalités fixées à l’article 22 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

En tout état de cause,

CONDAMNE Madame [M] [T] et Monsieur [Z] [L] aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CCAPEX.

CONDAMNE Madame [M] [T] et Monsieur [Z] [L] à payer à la SA d’HLM DOMIAL la somme de 250€ (deux cent cinquante euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

REJETTE le surplus des demandes.

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt octobre deux mille vingt-cinq, par Laurence ROUILLON, Vice-présidente placée auprès de la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, assistée de Véronique BIJASSON, Greffier

Le Greffier Le Juge