TRIBUNAL JUDICIAIRE

d’ARRAS

[Adresse 1]

[Localité 1]

N° RG 25/01080 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-FA4K

JUGEMENT 24 Avril 2026

Minute

Société SA D’HLM MAISONS & CITES

C/

[O] [N]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 12 Janvier 2026, sous la présidence de M^me Morgane LACIRE, Juge des contentieux de la protection, assistée de M. Gaetan DELETTREZ, greffier,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société SA D’HLM MAISONS & CITES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Monsieur [E] [R]

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [O] [N]

né le 07 Septembre 1997 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

comparant

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 26 octobre 2021, la SA d’HLM MAISONS & CITES a donné à bail à M. [O] [N] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 317,45 euros révisable annuellement et 16,14 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM MAISONS & CITES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire. Il a également fait signifier une sommation d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Elle a ensuite fait assigner M. [O] [N] devant le juge des contentieux de la protection d’Arras par un acte de commissaire de justice du 25 septembre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 janvier 2026.

A cette audience, la SA d’HLM MAISONS & CITES – représentée par M. [R] [E] – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de M. [O] [N] ; et de le condamner au paiement de la somme actualisée de 2 484,66 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, d’une somme de 240,00 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, d’une somme de 240,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

La SA d’HLM MAISONS & CITES est opposée à la demande de délais de paiement, expliquant que M. [O] [N] n’a pas justifié d’une assurance habitation, qu’il n’a pas respecté un accord mis en place et qu’elle n’est pas parvenue à entrer en contact avec lui.

M. [O] [N] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais sollicite des délais de paiement à hauteur de 100,00 euros par mois en règlement de l’arriéré en sus du versement du loyer courant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026, prorogé au 24 avril 2026 en raison de la surcharge de travail du service.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-Calais par la voie électronique le 25 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM MAISONS & CITES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 11 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien fondé de la demande

Aux termes de l’art 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé « de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire. […] »

En l’espèce, la SA d’HLM MAISONS & CITES a souscrit au nom du locataire une assurance groupe contre les risques locatifs, qu’elle facture à hauteur de 3,89 euros au locataire. Elle est donc réputée avoir renoncé à la mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut d’assurance.

En revanche, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu le 26 octobre 2021 contient une clause résolutoire (article 6-2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 juillet 2025, pour la somme en principal de 2 099,18 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 12 septembre 2025.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La SA d’HLM MAISONS & CITES produit un décompte démontrant que M. [O] [N] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2 484,42 euros à la date du 5 janvier 2026.

M. [O] [N] ne fait valoir aucun moyen de nature à contester sérieusement l’absence de paiement du loyer pendant plusieurs mois, ni même le montant des sommes réclamées.

M. [O] [N] sera donc condamné au paiement de cette somme de 2 484,42 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 099,18 euros à compter du commandement de payer (11 juillet 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. […]"

L’article 24 VII de cette même loi prévoit par ailleurs que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier, des débats de l’audience et des pièces versées au dossier que le locataire vit seul et travaille en qualité d’intérimaire, déclarant percevoir un salaire moyen de l’ordre de 1 700 à 1 800 euros. Il justifie par ailleurs d’une dette auprès de la CAF qu’il rembourse à hauteur de 182 euros par mois. Par ailleurs, il ressort du décompte produit par le bailleur qu’il a repris les paiements du loyer depuis plusieurs mois.

Ainsi M. [O] [N] justifie de la reprise du versement intégral du loyer courant et de sa capacité à régler sa dette locative dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments, il sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient par ailleurs d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il est rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, entraînera la reprise des pleins effets de la clause résolutoire, et en conséquence l’expulsion et la condamnation de M. [O] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

La SA d’HLM MAISONS & CITES ne justifiant pas de la mauvaise foi du débiteur ni d’un préjudice distinct du retard dans les paiements des loyers, sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

M. [O] [N] , partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM MAISONS & CITES, M. [O] [N] sera condamné à lui verser une somme de 50,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 octobre 2021 entre la SA d’HLM MAISONS & CITES et M. [O] [N] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 12 septembre 2025 ;

CONDAMNE M. [O] [N] à verser à la SA d’HLM MAISONS & CITES la somme de 2 484,42 euros au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation (décompte arrêté au 5 janvier 2026, incluant loyers, charges et indemnités d’occupation), avec les intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2025 sur la somme de 2 099,18 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE M. [O] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 100,00 euros chacune et une 25ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir dans le mois suivant la signification du présent jugement et les suivants chaque mois à la date d’exigibilité du loyer principal ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [O] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM MAISONS & CITES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [O] [N] soit condamné à verser à la SA d’HLM MAISONS & CITES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DÉBOUTE la SA d’HLM MAISONS & CITES de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [O] [N] et à verser à la SA d’HLM MAISONS & CITES une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-Calais en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par Yannick LANCE, greffier lors du délibéré.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,