RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00570 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OUND

MINUTE N° :

Etablissement public VAL D OISE HABITAT

c/

[N] [A]

Copie certifiée conforme le :

à :

M^e Prisca LAMETH,

préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me [Localité 1] CHAUMANET

COUR D’APPEL DE [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 1]

[Localité 3]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 02 AVRIL 2026 ;

Sous la Présidence de Claude BARANES, Magistrat à titre temporaire Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Carinne PIET, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Février 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Etablissement public VAL D OISE HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

M^e Marie CHAUMANET JOBARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant substituée par M^e Françoise CALANDRE-EHANNO

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Madame [N] [A]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]

représentée par M^e Prisca LAMETH, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

— ----------

Le tribunal a été saisi le 20 Juin 2025, par Assignation – procédure au fond du 18 Juin 2025 ; L’affaire a été plaidée le 03 Février 2026, et jugée le 02 AVRIL 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de location en date du 05 mai 2017, VAL D’OISE HABITAT a consenti à Madame [N] [A] un bail d’habitation portant sur un logement n°11, 1er étage, de l’immeuble [Adresse 6].

Se prévalant d’un défaut de paiement des loyers, et de non justification de l’assurance locative [Localité 6] HABITAT a fait assigner Madame [N] [A] par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2025 devant le juge du contentieux de la protection de la chambre de proximité du tribunal judicaire de Pontoise aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Condamner le défendeur au paiement de la somme de 3.921,38 euros arrêtée au 17 juin 2025

Le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges augmentées de 10%.

Le condamner au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts et aux dépens.

Le condamner au paiement de la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire appelée à l’audience du 18 novembre 2025 a fait l’objet d’un renvoi au 03 février 2026.

A l’audience du 03 février 2026, VAL D'[Localité 7] HABITAT représenté par son conseil abandonne sa demande au titre de l’assurance locative et actualise la dette locative à la somme de 4.070,54 euros mois de décembre 2025 inclus.

Madame [N] [A] est représentée par son conseil qui dépose des conclusions développées oralement et aux termes desquelles il est demandé de :

In limine litis : Déclarer [Localité 6] HABITAT irrecevable en ses demandes à défaut de justifier de la notification de l’assignation à la préfecture au moins deux mois avant l’audience.

Sur le fond : Constater que Madame [N] [A] justifie être assurés au titre de son logement et débouter [Localité 6] HABITAT de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

Constater que [Localité 6] HABITAT manque à ses obligations à l’égard de Madame [A] en ne répondant pas aux demandes de la CAF pour les versements des APL.

Dire que VAL [Localité 8] HABITAT a eu un comportement fautif dans la situation de Madame [A]

Enjoindre VAL D'[Localité 7] HABITAT de transmettre à la CAF le document sollicité pour les versements des APL sur la période de septembre 2022 à mai 2023 et ce sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir.

Dire que la dette s’élève à la somme de 37,10 euros

Dire que Madame [N] [A] s’acquittera de cette somme en deux mensualités.

Condamner [Localité 6] HABITAT à verser à Madame [N] [A] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Condamner [Localité 6] HABITAT à verser à Madame [N] [A] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Débouter VAL [Localité 8] HABITAT de toutes ses demandes plus amples ou contraires.

Condamner [Localité 6] HABITAT à verser à Maître [E] [K] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991

Laisser les dépens à la charge de VAL D'[Localité 7] HABITAT

A titre subsidiaire

Dire que la dette de Madame [N] [A] s’élève à la somme de 2.767,96euros.

Constater que Madame [N] [A] bénéficie d’un moratoire de 12 mois depuis le 30 septembre 2025, selon la décision de la Commission de Surendettement de Particuliers du Val d’Oise.

Dire que le moratoire de 12 mois s’appliquera jusqu’au 30 septembre 2026

Accorder à Madame [N] [A] 36 mois de délais pour s’acquitter de la dette

Dire que le délai de 36 mois commencera à courir à la fin du moratoire de 12 mois, soit à compter du 1er octobre 2026

Suspendre les effets de la clause résolutoire

Débouter VAL D’OISE HABITAT de toutes ses demandes plus amples ou contraires

Laisser les dépens à la charge de VAL D’OISE HABITAT.

Le Conseil de [Localité 6] HABITAT a adressé une note en délibéré, autorisée par le juge, pour expliquer ses demandes, à laquelle la Conseil de Madame [N] [A] a répondu.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 en vigueur depuis le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la notification au représentant de l’Etat a été effectuée dans le délai requis, à savoir le 19 juin 2025.

Par ailleurs, le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX.

La demande doit donc être déclarée recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Il sera pris acte de l’abandon de la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

S’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers, le bail signé le 05 mai 2017 contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de payer les loyers ou charges échus, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le commandement de payer l’arriéré de loyers et de charges d’un montant de 4.999,82 euros visant la clause résolutoire a été signifié le 06 mai 2025.

Madame [N] [A] n’ayant ni réglé l’intégralité de la dette, ni sollicité des délais après la délivrance du commandement, le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit, deux mois après sa délivrance, conformément aux clauses contractuelles, soit en l’occurrence le 06 juillet 2025 la clause résolutoire étant acquise.

Sur la dette locative.

VAL D’OISE produit un décompte qui fait apparaître une dette locative d’un montant de 4.070,54 euros arrêtée au 31 décembre 2025, mois de décembre 2025 inclus.

Il est contesté plusieurs postes de ce décompte, qu’il convient d’examiner :

Sur les taxes d’ordures ménagères :

Madame [N] [A] soutient qu’il lui est facturée chaque mois une somme au titre des taxes d’ordure ménagère qui n’est nullement justifiée.

Toutefois [Localité 6] HABITAT verse par note en délibéré autorisée par le juge les taxes foncières de 2019 à 2022 de l’immeuble ainsi que les relevés individuels de charges de ces mêmes années pour Madame [A] sur lesquels figurent les taxes d’ordure ménagères.

Le poste « taxe d’ordures ménagères » est donc justifié

Sur la pénalité pour non réponse à l’enquête sociale.

Madame [N] [A] conteste la facturation d’un montant total de 175,26 euros opérée par [Localité 6] HABITAT qui dans sa note en délibéré expose qu’elle applique cette facturation en vertu des dispositions de l’article L 442-5 du CCH

Aux termes de l’article L 442-5 du Code de la construction et de l’habitat : Aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

En l’espèce, [Localité 6] HABITAT ne justifie pas avoir adressé à Madame [N] [A] le questionnaire et demandé les documents relatifs à sa situation fiscale.

N’établissant pas cette preuve, le poste « pénalité pour non réponse à l’enquête sociale » n’est donc pas justifié.

Sur la demande de remboursement au titre de frais d’huissier

Madame [N] [A] considère que les frais d’un montant de 265,82 euros ne sont pas justifiés dans la présente procédure.

VAL D'[Localité 7] HABITAT justifie cette demande qui correspond aux dépens mis à la charge de Madame [N] [A] par un précédent jugement en date du 19 septembre 2023.

Madame [N] [A] est donc bien redevable de cette somme et [Localité 6] HABITAT peut solliciter son paiement à travers le décompte produit dans la présente procédure dès lors que VAL D'[Localité 7] HABITAT n’a pas mis à exécution le précédent jugement pour obtenir le paiement de ces dépens.

Le poste « frais d’huissier » est donc justifié

Sur le poste APL

Madame [N] [A] fait valoir qu’elle aurait dû percevoir les APL pour la période de septembre 2022 au mois de mai 2023 d’un montant total de 2.730,86 euros et explique que ces APL ne lui ont pas été versées, car VAL D'[Localité 7] HABITAT n’a pas transmis à la CAF le document nécessaire à cet effet.

Elle sollicite que [Localité 6] HABITAT soit condamnée à transmettre ce document à la CAF sous astreinte.

En l’espèce, il ressort de la pièce n°5 de Madame [A] intitulée « Attestation de paiement CAF du 12 janvier 2026 portant sur la période de janvier 2022 à décembre 2025 » que les APL de septembre 2022 à mai 2023 pour un total de 2.730,86 euros ont été adressées à un tiers, qui est nécessairement et par hypothèse le bailleur [Localité 6] HABITAT.

Or, il ressort de la lecture du relevé la situation de compte produit par VAL D'[Localité 7] HABITAT que ces mêmes APL n’apparaissent pas au crédit de ce compte, pourtant bien adressées au bailleur, étant observé que si un rappel d’APL figure au crédit du compte pour la somme de 1.210,52 euros, ce rappel apparaît cependant correspondre aux mois de juin 2023 à septembre 2023 et si un second rappel d’APL apparaît pour la somme de 1.557,85 euros, il couvre les mois de janvier 2024 à juin 2024.

Ainsi, [Localité 6] HABITAT ne justifie pas avoir crédité le compte de Madame [A] du montant des APL pour les mois de septembre 2022 à mai 2023, alors qu’elle en a été destinataire.

Le poste « APL » est donc justifié à hauteur de 2.730,86 euros et il conviendra ainsi de déduire du décompte des loyers et charges dus, la somme de 2.730,86 euros, rendant sans objet la demande de transmission de document à la CAF sous astreinte.

Dès lors la dette locative s’élève à la somme de 4.070,54 euros – (175, 26 euros + 2.730,86 euros) : 1.164,42 euros arrêtée au mois de décembre 2025, somme au paiement de laquelle il conviendra de condamner Madame [N] [A].

Sur la suspension de la clause résolutoire.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

L’article 24 VII de la même loi modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce la dette a fortement diminué.

En conséquence, il y a lieu d’accorder des délais au titre de son arriéré de loyer selon les modalités qui seront précisées dans le dispositif ci-après. Les effets de la clause résolutoire sont donc suspendus. Toutefois, il est rappelé qu’à défaut de respect d’une seule échéance, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et que les effets de la clause résolutoire seront rétablis de plein droit.

Il sera par ailleurs dans le cadre de ces délais tenu compte de la décision de Commission de Surendettement de Particuliers du Val d’Oise accordant à Madame [N] [A] un moratoire de 12 mois jusqu’au 1er octobre 2026.

Sur les autres demandes.

Sur les demandes de Madame [N] [A]

Madame [N] [A] sollicite la condamnation de VAL [Localité 8] HABITAT au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 1000 euros pour préjudice moral.

Toutefois, d’une part si les demandes de [Localité 6] HABITAT ne sont pas justifiées dans leur montant elles le sont dans leur principe, la procédure n’est donc pas par voie de conséquence abusive et d’autre part Madame [N] [A] ne justifiant pas non plus d’une attitude de son bailleur qui constituerait un abus d’ester en justice, sa demande au titre d’un préjudice moral sera également rejetée.

Sur les demandes de [Localité 6] HABITAT

VAL D’OISE HABITAT ne justifiant pas d’un préjudice spécifique sera déboutée de sa demande au titre des dommages et intérêts.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La partie défenderesse qui succombe pour partie sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 06 mai 2024.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Pontoise statuant par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

Déclare recevables les demandes de VAL [Localité 8] HABITAT.

Prend acte de l’abandon de la demande au titre de l’assurance locative.

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour la dette locative sont réunies au 06 juillet 2025.

Condamne Madame [N] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Condamne Madame [N] [A] à payer à la société [Localité 6] HABITAT la somme de 1.164,42 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de décembre 2025.

Autorise Madame [N] [A] à se libérer de sa dette par le versement, en plus du loyer courant, de 19 mensualités de 60 euros, et d’une 20ème soldant la dette.

Constate que selon la décision de la Commission de Surendettement des Particuliers du Val d’OISE, Madame [N] [A] bénéficie d’un moratoire de 12 mois jusqu’au 30 septembre 2026

Dit en conséquence que les échéances devront être payées au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois après le délai du moratoire accordé par la commission de surendettement

Constate la suspension des effets de la clause résolutoire du bail signé le 05 mai 2017 entre [Localité 6] HABITAT et Madame [N] [A] relativement au logement n°11, 1er étage, de l’immeuble [Adresse 6]

Rappelle que si les délais fixés sont respectés, la clause sera réputée n’avoir jamais joué ;

Rappelle qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant, à son terme exact :

— l’intégralité de la dette sera due immédiatement ;

— qu’en conséquence le bail sera résilié de plein droit à compter de l’impayé,

— que la société [Localité 6] HABITAT pourra procéder à l’expulsion de Madame [N] [A] et de tous occupants de son chef des lieux dont il s’agit au vu de la copie exécutoire de la présente décision, si besoin avec l’assistance de la force publique

— qu’en ce cas Madame [N] [A] sera condamnée à payer une indemnité d’occupation fixée au montant des loyers en cours ainsi qu’au montant des charges, dus depuis l’impayé jusqu’à la libération des lieux,

Rejette le surplus des demandes,

Rappelle que le sort des meubles en cas de procédure d’expulsion est régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, lesquels permettent au bailleur de faire transporter les meubles garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls du locataire,

Déboute les parties de toutes les autres demandes.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Madame [N] [A] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 06 mai 2025.

Ainsi jugé le 02 avril 2026

La Greffière Le Juge