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ORDONNANCE DU : 30 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00313 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IX4G

AFFAIRE : [N] [B] C/ Syndic. de copro. LES COTTAGES DE LONGIRON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

VICE PRESIDENTE : Alicia VITELLO

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [N] [B]

né le 23 Octobre 1943 à , demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Simon LETIEVANT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES COTTAGES DE LONGIRON, dont le siège social est sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE FOREZ VELAY, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELARL LEXFACE, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

Débats tenus à l’audience du : 11 Septembre 2025

Date de délibéré indiquée par la Présidente: 30 Septembre 2025

DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 4 janvier 1971, un règlement de copropriété – état descriptif de division d’un ensemble immobilier composé de maisons individuelles dénommé [Adresse 5], situé sur la commune de [Localité 4], a été établi par Maître [V] [M], Notaire à [Localité 8], publié au bureau des hypothèques de [Localité 8] le 20 janvier 1971, volume 15, numéro 31.

En date du 15 mai 1972, suivant contrat de location-attribution conclu avec la coopérative d’HLM de location attribution « Construire », Monsieur [N] [B] a été attributaire d’un logement de 4 pièces d’une surface habitable de 78.53 m2, représentant le lot n°47 de l’état descriptif de division – règlement de copropriété.

Par courrier en date du 10 juin 1974, la [Adresse 3] a transmis à Monsieur [N] [B] un plan de masse comprenant la délimitation des parcelles privatives des lots 45, 46 et 47.

Suivant acte des 24 et 25 février 1998, Monsieur [N] [B] a signé l’attribution du lot n°47 de la copropriété [Adresse 5].

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 7 juillet 2003, certains lots se sont vus affectés de surfaces de terrains supplémentaires acquis au titre d’une jouissance privative.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025, Monsieur [N] [B] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, afin d’obtenir la désignation d’un expert. Il sollicite que la consignation soit mise à la charge du syndicat des copropriétaires, et la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire est retenue à l’audience du 11 septembre 2025, à laquelle, au visa de l’article 145 du Code de procédure civile, Monsieur [N] [B] maintient ses demandes et expose que l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier décrit les éléments compris au sein de chaque lot ; qu’il ressort des différents procès-verbaux d’assemblées générales que certains lots se sont vus affecter des surfaces de terrain supplémentaires et ce, a minima, dès 1989 ; qu’il apparait également que certains lots ont fait l’objet d’aménagement ; que malgré l’inscription de résolutions à plusieurs assemblées générales visant à régulariser l’état descriptif de division, cette mission n’a jamais pu être réalisée en raison de l’opposition de la grande majorité des copropriétaires, alors même que la majorité d’entre eux se sont vus affecter des surfaces de terrain supplémentaires ; que l’état descriptif de division n’est pas conforme à la législation en vigueur ; qu’en outre l’accès à son jardin par le chemin bordant les lots 44 à 54 est considérablement réduit depuis plusieurs années, en raison de la présence d’une haie et d’un massif bordé de pierres, et que si la partie du chemin a été attribué à différents copropriétaires, il est indispensable que Monsieur [N] [B] puisse bénéficier d’une servitude de passage pour lui permettre d’accéder sans difficulté à son jardin privatif.

Le syndicat des copropriétaires Les Cottages de [Adresse 7] sollicite de voir :

A titre principal,

— Déclarer irrecevable la demande d’expertise judiciaire sollicitée par Monsieur [N] [B] en l’absence d’intérêt à agir ;

— Rejeter la demande d’expertise judiciaire sollicitée par Monsieur [N] [B], ce dernier ne disposant d’aucun intérêt légitime ;

— Débouter Monsieur [N] [B] de ses demandes en l’absence de tentative de conciliation

En conséquence ;

— Condamner Monsieur [N] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] une somme de 2 500 € au titre de l’Article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens de l’instance, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Pierre Berger, de la SELARL Lexface, en vertu de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

A titre subsidiaire

— Sans aucune approbation de la demande principale mais au contraire sous les plus expresses réserves de recevabilité et de bien-fondé et sans que cela ne constitue une quelconque reconnaissance de responsabilité ;

— Prendre acte que le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] formule protestations et réserves d’usage sur la demande d’Expertise judiciaire sollicitée ;

— Débouter Monsieur [N] [B] de ses demandes relatives à la prise en charge par le Syndicat des copropriétaires des coûts de l’expertise ;

— Débouter Monsieur [N] [B] de sa demande d’article 700 du Code de procédure civile ;

— Mettre à la charge de Monsieur [N] [B] le coût de l’expertise, étant demandeur à la présente procédure ;

En tout état de cause,

— Rejeter la demande d’expertise judiciaire sollicitée par Monsieur [N] [B] concernant la servitude de passage, ce dernier ne disposant d’aucun intérêt légitime dans la mesure où son action au fond est vouée à l’échec.

Le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [N] [B] n’a pas contesté le procès-verbal d’assemblée générale du 24 juin 2024 ; que celui-ci est donc définitif et ne saurait être remis en cause ; que Monsieur [N] [B] indique lui-même qu’il n’est pas concerné par la modification de surface de terrain ou par une modification de son lot ; qu’il ne dispose donc pas d’intérêt à agir ; qu’il ne verse aucun élément probant censé démontrer une impossibilité d’accès au chemin bordant son lot ; qu’une servitude de passage n’est juridiquement pas possible sur une partie commune.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. Lorsqu’il statue en référé sur le fondement de ce texte, le juge n’est pas soumis aux conditions imposées par l’article 835 du code de procédure civile ; il n’a notamment pas à rechercher s’il y a urgence, l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre de la mesure sollicitée, l’application de cet article n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

L’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile suppose que soit constaté qu’il existe en procès « en germe » possible, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

En l’espèce, selon le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 24 juin 2024, la résolution suivante a été soumise au vote des copropriétaires :

« L’Assemblée générale, après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis et contrats présentés par le syndic et de l’avis du Conseil Syndical, et après en avoir délibéré, décide d’effectuer les travaux suivants :

Intervention d’un géomètre expert pour mesurage de l’ensemble des maisons et recalcule de l’état descriptif de division.

Il est précisé que :

— L’espace jardin de chaque parcelle de maison est une partie commune à jouissance privative.

— Le règlement de copropriété interdit toute édification sur les parcelles sans accord préalable d’une Assemblée Générale statuant à la majorité article-25.

— De nombreuses maisons ont connu des extensions et/ou constructions dans les parcelles visant à augmenter l’emprise sur les parcelles et la superficie d’habitation.

La superficie habitable et l’emprise sur les parcelles communes a un impact direct sur les tantièmes de copropriété de chaque copropriétaire. Aussi, afin de mettre au clair la situation et repartir sur une base saine, nous proposons l’intervention d’un géomètre expert pour mesurer l’ensemble des maisons de la copropriété et établir un nouvel état descriptif de division où chacun aura une quotepart de tantièmes correspondante à la superficie réelle de sa maison.

En cas d’approbation de la présente résolution, le géomètre interviendra courant 2024/2025 et le nouvel état descriptif de division sera soumis à approbation lors de la prochaine Assemblée Générale. Il conviendra alors de provisionner le montant des honoraires notariés pour rédaction et publication du modificatif du Règlement de Copropriété et état descriptif de division.

Nous attirons votre attention sur le devis du cabinet CHALAYE qui prévoit dans un premier temps uniquement d’aller visiter chaque maison afin de lister lesquelles seraient concernées par des modifications, sans aucun mesurage. Cette étape permettrait par la suite de prévoir un mesurage uniquement pour les maisons concernées par des modifications effectuées et d’éviter de mesurer l’ensemble du lotissement ".

La résolution a été rejetée à la majorité requise de l’article 24.

La mission que Monsieur [N] [B] souhaite voir confier à l’expert concerne les mêmes problématiques que la résolution qui a été rejetée lors de l’assemblée générale du 24 juin 2024.

Il appartenait à Monsieur [N] [B] de contester les décisions prises en assemblée générale, dans les conditions prévues par la loi du 10 juillet 1965, ce qu’il n’a manifestement pas fait.

Monsieur [N] [B] ne démontre pas d’intérêt légitime au soutient de sa demande, puisque sa demande a déjà été tranchée par l’assemblée générale des copropriétaires.

En l’absence d’intérêt légitime, il n’y a pas lieu à référé.

En application de l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés doit statuer sur les dépens. Monsieur [N] [B], qui succombe, est condamné à les supporter et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

DIT n’y avoir lieu à référé ;

CONDAMNE Monsieur [N] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [B] aux dépens.

LA GREFFIERE LA VICE PRESIDENTE

Céline TREILLE Alicia VITELLO

Grosse + Copie :

M^e Simon LETIEVANT

la SELARL LEXFACE

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Le 30 Septembre 2025