TRIBUNAL JUDICIAIRE d’ARRAS

[Adresse 1]

[Localité 1]

N° RG 25/01263 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-FB5N

JUGEMENT 24 Avril 2026

Minute

Société CENTRE COMMUNAL ACTION SOCIALE DE [Localité 2]

C/

[U] [Z]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 16 Janvier 2026, sous la présidence de M^me Morgane LACIRE, Juge des contentieux de la protection, Juge du tribunal judiciaire, assistée de M. Gaetan DELETTREZ, greffier,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2026 ;

ENTRE :

Société CENTRE COMMUNAL ACTION SOCIALE DE [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [F] [D]

ET :

M. [U] [Z], demeurant [Adresse 3]

comparant

RAPPEL DES FAITS

Par l’effet d’un bail verbal, le Centre Communal d’Action Sociale de [Localité 2] a donné à bail à M. [U] [Z] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4].

Des loyers étant demeurés impayés, le Centre Communal d’Action Sociale de [Localité 2] a fait signifier un commandement de payer avertissant le locataire qu’à défaut de paiement des sommes dues, il s’exposerait à une procédure judiciaire de résiliation du bail.

Il a ensuite fait assigner M. [U] [Z] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 3] par un acte de commissaire de justice du 27 octobre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 janvier 2026.

A cette audience, le Centre Communal d’Action Sociale de [Localité 2] – représentée par représentant bailleur – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation, à défaut la prononcer ; d’ordonner l’expulsion de M. [U] [Z] ; et de le condamner au paiement de la somme actualisée de 9 999,99 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, d’une somme de 400,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Le Centre Communal d’Action Sociale de [Localité 2] est opposé à la demande de délais de paiement, en l’absence de paiement des loyers depuis le début du bail.

M. [U] [Z] comparaît en personne et reconnaît l’existence d’un bail verbal et qu’il était redevable d’un loyer, bien qu’il pensait initialement que son occupation était à titre gratuit. Il reconnaît la dette locative, mais sollicite des délais de paiement en règlement de l’arriéré locatif, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026, prorogé au 24 avril 2026 en raison de la surcharge de travail du service.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 4] par la voie électronique le 29 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le Centre Communal d’Action Sociale de [Localité 2] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 27 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’existence d’un bail verbal

Il ressort des termes de l’article 1715 du code civil que « Si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données. Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail. »

En application de ces dispositions, la preuve d’un bail verbal suppose de démontrer l’exercice des droits et des obligations découlant du bail, à savoir notamment l’occupation du bien par le preneur et le paiement d’un loyer fixé en accord entre les parties.

En l’espèce, M. [U] [Z] ne conteste pas l’existence d’un bail verbal conclu avec le Centre Communal d’Action Sociale de [Localité 2]. S’il a indiqué à l’audience dans un premier temps, qu’il pensait que son occupation était gratuite, le demandeur produit une attestation du 14 août 2019 du président du CCAS, également signée par le locataire, selon laquelle ce dernier est autorisé à occupé à titre onéreux le logement situé [Adresse 4], du 16 août 2019 au 30 mars 2020. M. [U] [Z] ne conteste nullement son occupation des lieux après cette date.

Par ailleurs, outre l’attestation ci-dessus mentionnée, il ressort du décompte produit par le Centre Communal d’Action Sociale de [Localité 2] que trois règlements ont été effectués au titre de l’occupation des locaux, pour un montant mensuel maximal de 145,70 euros, confirmant l’existence d’un loyer contractuellement prévu.

Dès lors l’existence d’un bail verbal entre les parties est établie par les éléments du dossier et les débats à l’audience.

En revanche, en l’absence d’autres éléments démontrant un accord des parties sur un montant supérieur du loyer, et en l’absence de clause d’indexation annuelle dudit loyer, il convient de fixer le loyer à un montant unique de 145,70 euros.

Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.".

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié au locataire le 25 juin 2025, pour la somme en principal de 10 411,81 euros, et l’informant de ce qu’à défaut de paiement de cette somme ou de demande de délai de paiement dans un délai de deux mois, il s’exposait à une procédure judiciaire en résiliation du bail et d’expulsion.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 26 août 2025.

L’expulsion de M. [U] [Z] sera ordonnée, en conséquence.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Le Centre Communal d’Action Sociale de [Localité 2] produit un décompte démontrant que M. [U] [Z] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 11 315,83 euros à la date du 26 août 2025, incluant les taxes d’ordures ménagères de 2020 à 2024 pour un montant total de 239 euros.

Cependant, compte tenu de ce que le loyer est fixé à la somme de 145,70 euros sans indexation, il convient de déduire les sommes venant en surplus au titre des loyers impayés, de sorte que M. [U] [Z] reste redevable de la somme de 9 299,92 euros.

M. [U] [Z] ne fait valoir aucun moyen de nature à contester sérieusement l’absence de paiement du loyer pendant plusieurs mois, ni même le montant des sommes réclamées.

M. [U] [Z] sera donc condamné au paiement de cette somme de 9 299,92 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (25 juin 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus.

M. [U] [Z] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 27 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. […]"

L’article 24 VII de cette même loi prévoit par ailleurs que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier, des débats de l’audience et des pièces versées au dossier que le lcoataire vit seul et déclare percevoir à titre de ressources, uniquement le RSA d’un montant mensuel de 559 euros. Le dernier paiement effectué au titre de la dette locative, remonte au mois d’octobre 2020.

M. [U] [Z] n’ayant pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

M. [U] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité et la situation financière fragile du débiteur justifient de ne pas faire droit à la demande du bailleur sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre le Centre Communal d’Action Sociale de [Localité 2] et M. [U] [Z] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 26 août 2025 ;

DEBOUTE M. [U] [Z] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à M. [U] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [U] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, le Centre Communal d’Action Sociale de [Localité 2] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [U] [Z] à verser à la Centre Communal d’Action Sociale de [Localité 2] la somme de 9 299,92 euros au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation (décompte arrêté au 26 août 2025, incluant loyers, charges et indemnités d’occupation), avec les intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2025 ;

DEBOUTE M. [U] [Z] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [U] [Z] à verser au Centre Communal d’Action Sociale de [Localité 2] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 27 août 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE le Centre Communal d’Action Sociale de [Localité 2] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-[Localité 4] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par Yannick LANCE, greffier lors du délibéré.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,