COUR D’APPEL D'[Localité 15]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [K] [N], S.C.I. JEMEAR c/ Syndic. de copro. LE TIGRE, [R] [P], Compagnie d’assurance GROUPAMA MEDITERRANEE, Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, S.C.I. PARIENTY MY, SA ACM IARD

MINUTE N° 25/406

Du 26 Juin 2025

2ème Chambre civile

N° RG 22/02108 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OGN4

Grosse délivrée à

M^e Hervé BOULARD

M^e Jean-marc COHEN

M^e Pierre-emmanuel DEMARCHI

la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI

M^e Hervé ZUELGARAY

expédition délivrée à

le 26 Juin 2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

vingt six Juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 3 mars 2025 en audience publique, devant :

Président : Madame BENZAQUEN

Greffier : Madame CONTRERES, présente uniquement aux débats

Le Président a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA

Assesseur : Karine LACOMBE

Assesseur : Françoise BENZAQUEN,

DEBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 26 Juin 205 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 26 Juin 2025 signé par Madame MORA, Président et Madame CONTRERES, Faisant fonction de Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION :

réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEURS:

Monsieur [K] [N] entrepreneur exerçant sous l’enseigne KETER

[Adresse 10]

[Localité 2]

représenté par M^e Jean-marc COHEN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.C.I. JEMEAR représentée par son gérant en exercice domicilié ès qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean-marc COHEN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS:

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble « LE TIGRE » sis [Adresse 9] représentée par son Syndic en exercice le cabinet CITYA [Localité 19], SARL représentée par son gérant en exercice

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [R] [P]

[Adresse 13]

[Localité 3]

défaillant

Compagnie d’assurance GROUPAMA MEDITERRANEE ès qualités d’assureur du SDC LE TIGRE représentée par son Président en exercice

[Adresse 18]

[Adresse 20]

[Localité 5]

représentée par M^e Hervé BOULARD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD ès qualités d’assureur multirisque du SDC LE TIGRE , représentée par son Président en exercice

[Adresse 4]

[Localité 14]

représentée par M^e Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.C.I. PARIENTY MY représentée par son gérant en exercice domicilié ès qualtés audit siège

[Adresse 11]

[Localité 1]

défaillant

INTERVENANT VOLONTAIRE

S.A. ACM IARD ès qualités d’assureur de M. [H] [P],

[Adresse 7]

[Localité 12]

représentée par M^e Pierre-emmanuel DEMARCHI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Vu l’exploit d’huissier en date du 6 mai 2022 par lequel la SCI JEMEAR représentée par son gérant en exercice et monsieur [K] [N] a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 17] de l’immeuble sis [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice, monsieur [R] [P], la compagnie d’assurances GROUPAMA MEDITERRANEE prise en la personne de son représentant légal, AXA FRANCE IARD et la SCI PARIENTY MY prise en la personne de son représentant légal, devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu l’intervention volontaire de la Compagnie ACM IARD en sa qualité d’assureur MRH de Monsieur [P] (rpva 30 novembre 2022) ;

Vu les dernières conclusions de la SCI JEMEAR et de monsieur [K] [N] (rpva 1er août 2024) qui sollicitent de voir :

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [W]

Vu la loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 3,14,15 et suivants de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 1103 du code civil,

Vu le règlement de copropriété,

— JUGER que les désordres trouvant leurs origines dans les parties communes du syndicat des copropriétaires LE TIGRE et notamment les canalisations d’eaux pluviales et des eaux usées, le syndicat des copropriétaires LE TIGRE est de plein droit responsable des dommages causés,

— JUGER que les désordres trouvant leurs origines dans les parties privatives de Monsieur [P] et de la SCI PARIENTY MY et notamment les défauts d’entretien des douches et canalisations privatives, ceux-ci sont responsables des dommages

— JUGER que le syndicat des copropriétaires LE TIGRE, Monsieur [P] et de la SCI PARIENTY MY ont violé les dispositions du règlement de copropriété

— JUGER que les travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires LE [Adresse 21] au cours de l’année 2022 ne sont pas conformes aux travaux préconisés par l’expert, et qu’ils sont imparfaitement exécutés eu égard au rapport énergia du 27 juin 2023 et du constat du commissaire de justice du 18 juillet 2024

— JUGER que les travaux entrepris par la SCI PARIENTY MY et Monsieur [P] en l’état de la persistance des désordres selon le constat du commissaire de justice du 18 juillet 2024

En conséquence,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 17] à procéder aux travaux de réparation du réseau d’évacuation du réseau d’eau pluviale et des eaux usées conformément à ceux décrits par l’expert judiciaire dans son rapport dans un délai de 1 mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 500 € par jour de retard passé ce délai et notamment :

“Réseaux d’évacuation des eaux usées au sol de la salle 1"

chemisage de cette évacuation en terre cuite environ 6 mètres,

réseau d’évacuation des eaux usées du WC

Condamnation de cette évacuation et création d’une nouvelle évacuation en PVC, encastrées avec une tranchée au sol et raccordement sur le réseau en PVC existant dans la salle 2 y compris réalisation d’un regard environ 7 mètres.

ouvrir la dalle au sol du WC y compris l’enlèvement du carrelage et refaire une canalisation en [Localité 16]/EV en PVC à la place de l’ancienne canalisation d’évacuation. Fourniture et pose de carrelage ainsi que la pose de cuvette de WC

“Réseaux d’évacuation des eaux pluviales”

Condamnation de la chute EP qui passe par la salle 2

déviation en PVC à un mètre du sol pour créer une évacuation de l’eau pluviale sur la terrasse

débouchage des évacuations sur la terrasse ».

— CONDAMNER la SCI PARIENTY MY et Monsieur [P] à procéder aux travaux de réparation des parties privatives dans un délai de 1 mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 500 € par jour de retard passé ce délai et notamment :

« pour le logement [P], page 19, les anomalies d’étanchéité du joint périphérique de la douche provoquant des écoulements au plafond dans la cuisine, pose d’une paroi de douche, réparation siphon lavabo et pour le logement SCI PARIENTY (ex AKKACHA), joint périphérique bac à douche »,

— CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires LE TIGRE, la SCI PARIENTY MY et Monsieur [P], la Compagnie d’assurances GROUPAMA MEDITERRANEE et la compagnie AXA FRANCE IARD, la compagnie ACM IARD à leur payer la somme de 31.200 € au titre des travaux de reprise des peintures et des sols.

— CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires LE TIGRE, la SCI PARIENTY MY et Monsieur [P], la Compagnie d’assurances GROUPAMA MEDITERRANEE et la compagnie AXA FRANCE IARD, la compagnie ACM IARD au paiement à Monsieur [N] de la somme de 17.235,17 € au titre du matériel de cuisine.

— CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires LE TIGRE, la SCI PARIENTY MY et Monsieur [P], la Compagnie d’assurances GROUPAMA MEDITERRANEE et la compagnie AXA FRANCE IARD, la compagnie ACM IARD au paiement à Monsieur [N] de la somme de 261.449 €, décompte arrêté entre 2015 et 2022 au titre du préjudice économique relatif à la perte de revenus résultant de la perte d’exploitation somme à parfaire au jour de la décision à intervenir

— CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires LE TIGRE, la SCI PARIENTY MY et Monsieur [P], la Compagnie d’assurances GROUPAMA MEDITERRANEE et la compagnie AXA FRANCE IARD, la compagnie ACM IARD au paiement de la somme de 15.000€ au titre du préjudice moral de Monsieur [N]

— CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires LE TIGRE, la SCI PARIENTY MY et Monsieur [P], la Compagnie d’assurances GROUPAMA MEDITERRANEE et la compagnie AXA FRANCE IARD, la compagnie ACM IARD au paiement à Monsieur [N] de la somme de 10.000 € au titre des deux mois de fermeture à intervenir.

— CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires LE TIGRE, la SCI PARIENTY MY et Monsieur [P], la Compagnie d’assurances GROUPAMA MEDITERRANEE et la compagnie AXA FRANCE IARD, la compagnie ACM IARD au paiement de la somme de 22.151,82 € au titre des frais d’expertise à Monsieur [N] et à la SCI JEMEAR

— CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires LE TIGRE, la SCI PARIENTY MY et Monsieur [P], la Compagnie d’assurances GROUPAMA MEDITERRANEE et la compagnie AXA FRANCE IARD, au paiement de la somme de 600 € à Monsieur [N] au titre des frais de rapport Energia de juin 2023

— JUGER que l’ensemble des condamnations à intervenir tant sur le principal porteront intérêt au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance avec capitalisation tant pour le principal que pour les dépens en ceux compris les frais d’expertise

— CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires LE TIGRE, la SCI PARIENTY MY et Monsieur [P], la Compagnie d’assurances GROUPAMA MEDITERRANEE et la compagnie AXA FRANCE IARD, la compagnie ACM IARD au paiement de la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens en ceux compris les frais du constat d’huissier de Me [Y] du 13 juillet 2016 et du 18 juillet 2024,

— ORDONNER l’exécution provisoire nonobstant appel ;

Vu les dernières conclusions de la Compagnie ACM IARD (assureur MRH de M. [H] [P] selon Police d’assurances IM 9510442 à effet du 21/03/2014), intervenante volontaire (rpva 2 novembre 2023), qui sollicite de voir :

Sur le plan de la Procédure,

— DONNER ACTE à M. [R] [P] qu’il est copropriétaire non occupant d’un appartement composé d’une pièce unique dans la copropriété dénommée « [Adresse 17] », sis [Adresse 8].

— DONNER ACTE à la C^ie ACM IARD qu’elle est l’assureur MRH de M. [R] [P] selon Police d’assurances IM 9510442, à effet du 21/03/2014.

— JUGER que l’intervention volontaire de la C^ie ACM IARD, en qualité d’assureur MRH de M. [R] [P], est recevable et bien fondée par application des articles 328 et suivants du code de procédure civile,

Au Fond,

— JUGER que pour le DDE de 2013 avant la prise d’effet de sa Police, sur le plan technique, M. [W] a conclu que le DDE était imputable à M. [T]

A titre principal,

— JUGER que pour les DDEX postérieurs à la prise d’effet de la Police, dans son rapport du 14/12/2021, M. [W] n’a déterminé aucune cause et origine en provenance de l’appartement de M. [P].

En conséquence,

— DEBOUTER purement et simplement la SCI JEMEAR et M. [N] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre M. [P].

Par voie de conséquence,

— JUGER que sa garantie n’est pas mobilisable.

A titre subsidiaire, si par extraordinaire,

— JUGER que la quote part d’imputabilité de M. [P] est circonscrite aux infiltrations d’eaux au droit du plafond de la cuisine du restaurant.

— JUGER que la cause et origine de ces DDEX sont une défaillance d’étanchéité du bac à douche et de ses joints liée à des négligence et défaut d’entretien et d’exploitation

— JUGER qu’à défaut de constat, l’expert ne retient pas expressément de préjudice relatif à la prétendue dégradation du matériel de cuisine.

En conséquence,

— LIMITER la quote part d’imputabilité de M. [P] à la somme de 3.587 € HT représentant le coût des travaux de réfection du plafond de la cuisine du restaurant selon le chiffrage de M. [W].

En tout état de cause,

— JUGER que par application des exclusions de garanties de la Police d’assurances souscrite et, relatives notamment au défaut d’entretien du bac à douche et des joints, sa garantie n’est pas mobilisable.

— DEBOUTER toutes éventuelles demandes adverses dirigées contre elle après les avoir déclarées irrecevables et en tout état de cause mal fondées.

— CONDAMNER solidairement et/ou in solidum la SCI JEMEAR et M. [N] à payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers frais et dépens distraits au profit de Maître DEMARCHI, Avocat aux offres de droit par application de l’article 699 du code de procédure civile,

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir par l’application de l’article 514 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] (rpva 9 septembre 2024) qui sollicite de voir :

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1960

A titre principal,

— JUGER qu’il ne peut être retenu responsable pour l’ensemble des désordres allégués par Monsieur [N] et la SCI JEMEAR

— JUGER que la responsabilité sera partagée entre lui, la SCI PARIENTY MY et Monsieur [P] en fonction des désordres

— JUGER que seuls lui sont imputables les désordres relatifs au mauvais état de la canalisation d’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales

— DEBOUTER Monsieur [N] et la SCI JEMEAR de leur demande tendant à le voir condamner à réaliser sous astreinte les travaux de réparation sur les réseaux d’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales

— JUGER que les travaux préconisés par l’expert ont été exécutés

— LIMITER sa condamnation au paiement de la somme de 11.979 € HT au titre des travaux de reprise des désordres privatifs

— DEBOUTER Monsieur [N] de sa demande d’indemnisation à son encontre à hauteur de 17.325,17 € au titre du rachat du matériel de cuisine.

— DEBOUTER Monsieur [N] de sa demande d’indemnisation à son encontre à hauteur de 167.957€ au titre du préjudice économique relatif à la perte d’exploitation

— DEBOUTER Monsieur [N] de sa demande d’indemnisation à son encontre à hauteur de 15.000€ au titre du préjudice moral

— DEBOUTER Monsieur [N] de sa demande d’indemnisation à son encontre à hauteur de 10.000€ au titre du préjudice de jouissance

— LIMITER sa condamnation au paiement de la somme de 7.383,94 € au titre des frais d’expertise

— CONDAMNER la SCI PARIENTY MY et Monsieur [P] à le relever et garantir du paiement de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, dans les limites que le Tribunal fixera

— CONDAMNER in solidum la Compagnie AXA FRANCE IARD et la Compagnie GROUPAMA à le relever et garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en ce compris les frais d’expertise, les dépens et l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER toute partie succombante à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER toute partie succombante au paiement des entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions de GROUPAMA MEDITERRANEE (rpva 6 août 2024) qui sollicite de voir :

Vu les dispositions des articles 1102 et suivants du Code civil,

Va les pièces versées aux débats,

A titre principal,

— DEBOUTER purement et simplement, Monsieur [K] [N] et la SCI JEMEAR de l’intégralité de leurs demandes, ceux-ci étant mal fondés au regard de leurs demandes telles qu’ils les formulent,

A titre subsidiaire,

— VENTILER les responsabilités et limiter l’imputabilité des causes des dommages à l’encontre du syndicat des copropriétaires LE [Adresse 21] à 50 %,

— VENTILER les garanties souscrites par le syndicat des copropriétaires LE TIGRE à 50 % entre AXA FRANCE IARD et GROUPAMA MEDITERRANEE,

— DEBOUTER Monsieur [N] ainsi que la SCI JEMEAR de leurs demandes suivantes formulées à son encontre :

—  17.235,17 euros au titre des dommages du matériel situé dans la cuisine, ces dommages trouvant leur origine dans les parties privatives,

—  167.957 euros au titre du préjudice économique relatif à la perte d’exploitation, celle-ci étant injustifiée,

—  15.000 euros au titre du préjudice moral de Monsieur [N], celui-ci étant infondé et injustifié,

—  10.000 euros au titre du préjudice de jouissance, celui-ci étant infondé et injustifié,

— LIMITER sa condamnation au titre des travaux de reprise des dommages matériels à la somme de 9.872 Euros HT,

— LIMITER sa condamnation à la somme de 5.537,95 euros au titre de frais d’expertise,

— LIMITER sa condamnation à la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

— LIMITER la perte de chiffre d’affaires allégué à l’encontre du syndicat des copropriétaires LE TIGRE à 20 % de celui-ci,

— CONDAMNER in solidum d’AXA FRANCE IARD, assureur du syndicat des copropriétaires LE [Adresse 21], le syndicat des copropriétaires LE TIGRE, Monsieur [P] et son assureur les ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL et de la SCI PARIENTY MY d’avoir à la relever et garantir intégralement de toutes condamnations supérieures à 15.409,95 euros,

Vu les dispositions de l’article L. 112-6 du Code des assurances,

— DIRE ET JUGER la franchise contractuelle applicable et opposable aux tiers ;

Vu les dernières conclusions de la compagnie AXA FRANCE IARD (rpva 12 mai 2023) qui sollicite de voir :

Vu le rapport d’expertise,

Vu l’intercalaire LMS Assurance n°0108

— LIMITER l’indemnité due par elle à la somme de 6.966,30 euros HT au titre des travaux de reprise des peintures, des sols à effectuer et du matériel de cuisine

— DEBOUTER Monsieur [N] de ses demandes au titre de la perte d’exploitation

Subsidiairement,

— LIMITER l’indemnité due par elle à la somme de 15.666,22 euros au titre de la perte d’exploitation de Monsieur [N],

— LIMITER l’indemnité due par elle à la somme de 882,75 euros au titre du préjudice de jouissance de Monsieur [N],

— DEBOUTER Monsieur [N] de sa demande au titre du préjudice moral

— DEBOUTER Monsieur [N] et la SCI JEMEAR et toute partie de toute autre demande, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

— STATUER ce de droit sur les dépens ;

Monsieur [P] et la SCI PARIENTY MY n’ont pas constitué avocat.

Vu l’ordonnance de clôture du 8 février 2024, fixant la clôture de la procédure au 10 septembre 2024 ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS :

Monsieur [K] [N] exerce une activité de restauration au sein d’un local sis [Adresse 8].

La SCI JEMEAR est propriétaire du local composant le lot n° 2 au sein de la copropriété [Adresse 17] de cet immeuble.

Monsieur [N] et la SCI JEMEAR exposent que ce local subit d’importantes infiltrations d’eau depuis plusieurs années.

Ils indiquent que le syndicat des copropriétaires LE TIGRE n’a procédé à aucune diligence, ni recherche de fuites malgré les demandes de Monsieur [N], qu’ils ont sollicité une expertise judiciaire en référé, que l’expert monsieur [W] a déposé son rapport le 14 décembre 2021, mais que les désordres persistent encore à ce jour, que les travaux n’ont pas été réalisés.

Ils soulignent que l’expert a été dans l’incapacité de ventiler un partage de responsabilité, de dater l’origine des sinistres tant le restaurant est affecté en totalité par des désordres, que dès lors, il y a lieu de condamner in solidum les défendeurs.

Ils indiquent que la baisse du chiffre d’affaires du restaurant de monsieur [N] est due aux désordres, que le lien de connexité est évident.

Ils ajoutent que les travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires en 2022 ne sont pas conformes à ceux préconisés par l’expert judiciaire et ne sont pas aux normes.

Ils invoquent la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires.

En réponse, le syndicat des copropriétaires LE TIGRE expose à titre liminaire qu’il est relevé et garanti par les Compagnies AXA et GROUPAMA MEDITERRANEE, que ces compagnies d’assurance se sont entendues pour partager entre elles les dommages dont il pourrait être considéré comme responsable à l’égard à Monsieur [N] et de la SCI JEMEAR.

Il conclut au partage des responsabilités encourues entre lui et les copropriétaires, soit la SCI PARIENTY MY (venant aux droits de Monsieur [T]) et Monsieur [P], car si l’expert met en évidence des désordres dont les causes relèvent des parties communes de l’immeuble, certains désordres découlent uniquement des parties privatives dont il ne peut être tenu pour responsable.

Il soutient avoir été diligent en entreprenant les travaux tels que recommandés par la Société TPT, engagée pour déterminer la cause des désordres, que si ces travaux n’ont pas été suffisants, il n’en est pas responsable.

Il indique que les demandes ne peuvent porter à la fois sur les travaux à réaliser et sur le paiement du coût de ces travaux, car cela fait double emploi, exposant qu’il a procédé aux travaux de réfection du réseau d’eaux usées au cours de l’année 2022 et va contacter l’entreprise qui a réalisé ces travaux pour traiter l’anomalie subsistante le cas échéant.

Il fait valoir que monsieur [N] affirme de manière prématurée sans véritable preuve que les travaux entrepris en 2022 auraient été mal faits.

Il ajoute que les copropriétaires ont voté pour la réalisation des travaux d’étanchéité, selon devis de la Société GARRONE TECHTURA, lors de l’assemblée générale du 10 avril 2024, que les travaux seront financés par une partie du fond de travaux ALUR suivant deux appels de fonds en juillet 2024 et en octobre 2024, que ces travaux permettront de diminuer le taux d’humidité relevée dans le restaurant de Monsieur [N].

Il indique qu’il n’est pas établi que la SCI PARIENTY MY et Monsieur [P] aient réalisé les travaux leur incombant.

Concernant les réclamations des demandeurs, il fait valoir que s’agissant des embellissements, les coûts doivent être répartis entre lui, Monsieur [P] et la SCI PARIENTY MY en fonction des désordres survenus dans les différentes pièces, qu’il conserve à sa charge les travaux de réfection des réseaux qui ne sont pas couverts par les polices d’assurance, et qui ont été faits.

Sur le remboursement du matériel de cuisine, il soutient que les désordres sont imputables à des infiltrations d’eau successives provenant de la salle d’eau de l’appartement de Monsieur [P] (page 21 du rapport), que seul celui-ci doit être condamné à ce titre.

Sur l’indemnisation du préjudice d’exploitation, il conclut que les éléments produits sont insuffisants pour le prouver, que monsieur [N] ne démontre pas que la diminution de ses bénéfices soit en lien avec les désordres subis, qu’il doit être débouté de cette demande.

A titre subsidiaire, sur cette demande, il précise que les principaux désordres se situent dans la cuisine du restaurant dont les causes sont inhérentes au mauvais entretien du bac à douche de Monsieur [P], que sa part de responsabilité pour la perte d’exploitation ne peut donc être supérieure à 20 % et sollicite d’être relevé et garanti de cette condamnation par les Compagnies d’assurance AXA et GROUPAMA.

Sur le préjudice de jouissance, il conclut que Monsieur [N] fait une confusion entre le préjudice de jouissance des locaux et la perte d’exploitation, que s’agissant du préjudice de jouissance, Monsieur [N] ne produit aucun bail commercial, ni d’estimation de la valeur locative des locaux, que si par extraordinaire, Monsieur [N] devait solliciter une perte d’exploitation, ce montant n’est pas justifié.

Il ajoute que les demandes de Monsieur [N] ne sont pas sérieuses et reposent sur des estimations sans aucun élément tangible justifiant d’un tel chiffrage.

A titre subsidiaire, il sollicite d’être relevé et garanti de cette condamnation par les Compagnies d’assurance AXA et GROUPAMA.

Sur le préjudice moral, il conclut au débouté de cette demande, indiquant avoir procédé à une recherche de fuite lors de la survenance des désordres en septembre 2015, avoir fait effectuer des travaux courant 2016, outre une expertise ordonnée en mars 2017, qu’il ne pouvait effectuer de travaux en cours d’expertise tant que l’expert n’avait pas rendu son rapport ou à tout le moins établi la liste des travaux à réaliser pour mettre fin aux désordres, que l’expert a rendu son rapport en décembre 2021, qu’il a contacté une entreprise de plomberie dés janvier 2022 afin de réaliser les travaux nécessaires sur la canalisation d’eaux usées, que les travaux ont été réalisés courant de l’année 2022.

Il soutient avoir été diligent.

A titre subsidiaire, il sollicite d’être relevé et garanti de cette condamnation par les Compagnies d’assurance AXA et GROUPAMA.

Sur les frais d’expertise, il fait valoir que la mesure d’expertise a mis en évidence de multiples causes liées aux désordres subis par Monsieur [N] et la SCI JEMEAR, qu’une partie de ces causes concerne les parties communes et lui sont imputables, que l’autre partie des causes relève d’un mauvais entretien des parties privatives imputables à Monsieur [P] et Monsieur [T], auteur de la SCI PARIENTY MY, qu’il convient de partager les frais d’expertise à part égale entre la SCI PARIENTY MY, Monsieur [P] et lui, qu’il prendra donc à sa charge la somme de 7.383,94 € au titre des frais d’expertise.

Il sollicite d’être relevé et garanti de cette condamnation par les Compagnies d’assurance AXA et GROUPAMA.

En réponse, la compagnie AXA FRANCE IARD conclut que dans l’estimation des montants relatifs aux travaux, l’Expert n’a pas dissocié les dommages, qu’il convient néanmoins qu’opérer une distinction est indispensable, qu’ils convient également de retenir un partage de responsabilité entre les assureurs successifs du Syndicat des copropriétaires « LE [Adresse 21] », que la part de chacune des compagnies d’assurances s’élèvera à la somme de 6.966,30 euros HT, soit 50 % chacune.

Elle réfute être redevable de sommes au titre des travaux de réparation des biens à l’origine du sinistre, comme précisé à l’intercalaire LMS assurances n°0108 qui prévoit que « sont exclus : les frais de réparations ou remplacements des biens à l’origine du sinistre », que ces sommes resteront à la charge du syndicat des copropriétaires (soit la réfection du réseau d’évacuation des eaux usées au sol de la salle 1 : 2.312 euros HT, la réfection du réseau d’évacuation des eaux usées du WC : 1.853 euros HT, la réfection du réseau d’évacuation des eaux pluviales en salle 2 : 300 euros HT, soit un montant total de 4.465 euros HT).

Sur les pertes d’exploitation, elle conclut qu’aucun élément produit par monsieur [N] ne permet d’imputer la baisse de son chiffre d’affaires aux sinistres objets de la présente procédure, que le tribunal ne dispose pas d’éléments suffisants pour déterminer les pertes d’exploitation en lien avec les désordres, que cette demande devra être rejetée.

A titre subsidiaire, elle indique qu’elle ne pourra être condamnée à ce titre qu’à hauteur de 15.666,22 euros, que la somme retenue devra être répartie entre les différents responsables des dommages et partagée entre la société GROUPAMA et elle.

Sur le préjudice de jouissance, elle conclut que la durée des travaux de réfection nécessaires à faire cesser le trouble de jouissance de Monsieur [N] est estimée à deux mois par l’Expert, que monsieur [N] que la demande doit être réduite, qu’elle ne garanti le syndicat des copropriétaires que pour un quart du dommage subi (une cause sur les quatre soulevées par Monsieur l’Expert), soit à hauteur de 1.765,5 euros (3531 / 4), que cette somme devra en outre être partagée entre elle et la Compagnie GROUPAMA, compte tenu de l’impossibilité de dater l’origine de la cause des désordres, qu’elle ne pourra être condamnée à indemniser le préjudice de jouissance de Monsieur [N] qu’à hauteur de 882,75 euros.

Sur le préjudice moral, elle conclut qu’il n’est pas justifié, que cette demande devra être rejetée.

En réponse, la compagnie ACM IARD, assureur MRH de monsieur [P] (copropriétaire non occupant d’un appartement dans la copropriété en cause), selon Police d’assurances IM 9510442 à effet du 21 mars 2014, intervenante volontaire, conclut au débouté des demandes de la SCI JEMEAR et de monsieur [N], dirigées contre son assuré monsieur [P].

Elle précise que sa garantie n’est donc pas mobilisable pour le désordre de 2013, soit avant la prise d’effet de sa police, puisque l’expert a conclu sur le plan technique, que ce désordre était imputable à monsieur [T].

Concernant les désordres à compter de la prise d’effet de sa Police, le 21/03/2014, elle fait valoir que l’expert judiciaire n’a déterminé aucune cause des désordres en provenance de l’appartement de monsieur [P].

A titre subsidiaire, si le tribunal considère que les infiltrations sont en partie imputables à monsieur [P], elle fait valoir que seules les infiltrations d’eaux au droit du plafond de la cuisine du restaurant trouvent leur cause dans l’appartement de monsieur [P], dont le coût des travaux réparatoires est estimé à 3.587 € HT.

Concernant le matériel de cuisine dont les demandeurs sollicitent le remboursement, elle indique que l’expert n’a pas expressément, retenu ce poste de préjudice, notamment en raison de l’absence de toute constatation à cet égard et que toute demande d’indemnisation à ce titre devra être rejetée.

Elle conclut que l’éventuelle responsabilité de monsieur [P] doit être irconscrite aux dommages causés au plafond de la cuisine du restaurant, sans indemnisation du coût de remplacement du matériel de cuisine non constaté par l’expert judiciaire.

Elle invoque un défaut d’étanchéité du bac à douche de monsieur [P] dû à une négligence dans l’entretien et l’exploitation de celui-ci, plus particulièrement au niveau des joints, à l’origine des désordres observés ( infiltrations au plafond de la cuisine du restaurant).

Elle expose qu’il est stipulé page 10 des Conditions générales du contrat d’assurances conclu entre monsieur [P] et elle, au titre des exclusions générales, une exclusion de garantie pour les dommages dus à un défaut d’entretien caractérisé ou un manque de réparation lui incombant, et qu’en page 18 des conditions générales, il est prévu qu’aucune garantie ne trouvera à s’appliquer en présence de dégâts des eaux lorsque les infiltrations ont lieu par les joints d’étanchéité alors que ces derniers ne sont pas entretenus, au pourtour des installations sanitaires ainsi qu’au travers des carrelages, que sa garantie n’est donc pas mobilisable eu égard à cette exclusion de garantie mentionnées au contrat.

En réponse, la compagnie d’assurances GROUPAMA MEDITERRANEE conclut que l’extrait d’immatriculation de Monsieur [N] qui est versé aux débats date de 2015, que les demandeurs font l’amalgame des parties communes et des parties privatives, et la confusion entre l’indemnisation due au propriétaire des murs de l’indemnisation due à l’exploitant.

Elle souligne que la SCI JEMEAR ne saurait être indemnisée d’une quelconque perte financière ou des dommages au matériel de cuisine, que les liens de droit entre la SCI JEMEAR et Monsieur [N] sont ignorés, puisqu’aucun bail, aucune convention d’occupation gratuite n’a été versé aux débats, qu’on ignore si c’est la SCI JEMEAR ou Monsieur [N] qui a procédé aux aménagements et aux travaux de reprise des embellissements, de telle sorte que le Tribunal ignore qui doit être indemnisé.

Elle fait valoir que l’assureur du syndicat des copropriétaires ne saurait être condamné à faire réaliser des travaux sur un bien, qui est une partie commune sur lequel il ne détient ni droit ni titre, qu’il appartient au seul syndicat des copropriétaires de diligenter les travaux permettant de mettre fin aux infiltrations affectant les locaux des demanderesses.

Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires [Adresse 17] justifie avoir diligenté les travaux entre mai et octobre 2022, que la demande de travaux est sans objet.

Sur l’origine et l’imputabilité des désordres, elle expose que plusieurs dégâts des eaux se sont succédé affectant plusieurs zones distinctes des locaux occupés par Monsieur [N], que les dommages imputables à des parties privatives (monsieur [P] ou SCI PARIENTY) ne peuvent donner lieu à sa garantie, et sollicite que les responsabilités soient ventilées, que l’imputabilité des désordres éventuellement retenue à l’encontre du syndicat des copropriétaires LE TIGRE soit limitée à 50 % des sommes éventuellement allouées à la SCI JEMEAR et à Monsieur [N].

Elle précise que sa garantie prend effet le 2 avril 2015, que les premiers dégâts des eaux sont survenus alors que l’immeuble était couvert par la police souscrite auprès d’AXA FRANCE IARD, et sollicite que les condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires soient prises en charge par moitié par AXA FRANCE IARD et GROUPAMA MEDITERRANEE.

Elle indique que les travaux de reprise matériels imputables au syndicat des copropriétaires devront être limités à la somme de 9.872 Euros HT, qu’aucune condamnation ne devra être prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires LE TIGRE et elle-même concernant le matériel de cuisine, car les dommages affectant la cuisine sont imputables à des parties privatives détenues par Monsieur [P], précisant que ce désordre n’a pas été constaté par l’expert judiciaire.

Sur la perte d’exploitation, elle conclut au débouté de la demande de monsieur [N], au motif qu’en l’absence de document comptable, de chiffres d’affaires mensuels, de livres de compte, le tribunal se trouvera dans 1'incapacité de déterminer cette perte, qui peut être liée à toute autre chose, ajoutant que l’expert a indiqué ne pas pouvoir donner d’avis sur ce point.

A titre subsidiaire, elle indique que la perte d’exploitation est essentiellement imputable aux dommages affectant la cuisine ainsi que la salle de restaurant située en vitrine et en façade, que ce poste de préjudice de perte d’exploitation doit être ventilé à hauteur de 20 % à l’encontre du syndicat des copropriétaires LE TIGRE.

Sur la perte d’exploitation au titre de la fermeture pour faire les travaux pendant deux mois, elle soutient que la justification de cette somme est ignorée, considérant qu’aucune pièce n’atteste du lien de droit entre la SCI JEMEAR et Monsieur [N], que le prejudice ne peut être pris en compte qu’au regard de la valeur locative du bien, qui est ignorée également.

Sur le préjudice moral, elle indique qu’il n’est pas justifié et que la demande à ce titre devra être rejetée.

Elle sollicite que les frais d’expertise judiciaire soient partagés au regard des ventilations de causes et de garanties souscrites, et conclut que sa condamnation devra être limitée le cas échéant à la somme de 5.537,95 euros.

Elle invoque l’application de la franchise contractuelle, qui est opposable aux tiers, conformément à l’article L.112-6 du Code des assurances

Elle sollicite la condamnation d’AXA FRANCE IARD, assureur du syndicat des copropriétaires LE TIGRE de Monsieur [P], de son assureur les ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL et de la SCI PARIENTY MY d’avoir à la relever et garantir de toutes condamnation supérieure à la somme de 9.872 Euros HT au titre des dommages matériels et à la somme de 5.537,95 euros au titre des frais d’expertise.

Concernant la compagnie d’assurances ACM, elle conclut que la police souscrite par Monsieur [P] a pris effet le 21 mars 2014, que ce raisonnement ne vaut que pour le défaut d’aléa à la souscription, qu’aucune pièce n’atteste que Monsieur [P] ait été informé d’un dégât des eaux dans le restaurant sous-jacent ou qu’une quelconque recherche de fuite ait été diligentée chez lui avant la prise d’effet de la police, que cet argument devra être rejeté.

Elle rappelle que la clause d’exclusion de garantie pour défaut d’entretien n’est pas validée par la Cour de Cassation considérant qu’elle ne constitue pas une clause d’exclusion valide répondant aux critères de fond, formelle et limitée, faute de se référer à des critères précis.

Elle conclut que la clause d’exclusion énoncée dans les conditions générales des ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL ne remplit pas les conditions de validité formelle et limitée et devra être considérée comme inopposable à son assuré et aux tiers.

Sur l’intervention volontaire de la compagnie d’assurence ACM :

Non contestée, l’intervention volontaire de la C^ie ACM IARD en qualité d’assureur « MRH » de M. [R] [P] selon Police d’assurances IM 9510442, sera déclarée recevable.

Sur l’intérêt et la qualité à agir des demandeurs :

Monsieur [N] justifie être exploitant du restaurant à l’enseigne LE KETER, un extrait K bis récent a été produit.

Le titre de propriété de la SCI JEMEAR concernant le lot 2 de la copropriété [Adresse 17], en date du 14 mai 2013, est produit au débat.

Sur les demandes de « donner acte » :

Le donné acte n’est pas créateur de droit et il appartient à chaque partie d’exercer les actions en justice qu’elle estime utiles à la défense de ses intérêts, sans que par avance cela puisse lui être interdit par une juridiction ni que celle ci n’ait à lui donner une quelconque approbation de principe sur la recevabilité ou le bien fondé de l’action envisagée.

Ces demandes de “donner acte” ne donneront pas lieu à mention dans le dispositif.

Sur la réalité des désordres :

Le rapport de monsieur [W], dont l’expertise a été réalisée au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doit servir de support à la décision relativement au litige opposant les parties.

L’expert judiciaire a pu constater que le restaurant subit d’importants désordres (infiltrations et humidité), pendant plusieurs années (depuis 2013 selon les demandeurs, le dernier sinistre datant de 2021), dans la remise, la salle 2, la réserve, le dégagement devant la petite salle, le dégagement, les sanitaires et WC, la cuisine, la salle 1, notant qu’il n’y a pas de vide-sanitaire, et que le local est dépourvu de VMC.

L’Expert retient quatre causes des désordres :

— Concernant les infiltrations d’eaux au droit du plafond de la cuisine du restaurant : l’étanchéité défaillante du bac à douche dans l’appartement de Monsieur [R] [P], le syphon a été remplacé récemment lors de l’expertise, l’expert précisant qu’il pense qu’avant le remplacement il y avait des fuites d’eau, d’où les infiltrations périodiques sur le plafond de la cuisine du restaurant.

— Concernant les traces d’humidité sur le plafond et le mur de la SALLE 1 du restaurant, près du bar, côté joint de dilatation entre le SDC LE TIGRE et le SDC 43 GEORGES CLEMENCEAU : La cause est le mauvais état du joint périphérique du bac à douche dans la salle d’eau de l’appartement de M. et Mme. [T] (appartement vendu ensuite à la SCI PARIENTI MY, laquelle a, selon l’expert, effectué des travaux de rénovation, précisant qu’il n’y a plus de désordres à cet endroit).

— Concernant les infiltrations sur le plafond de la SALLE 2 du restaurant : la cause est le mauvais état de la canalisation de l’évacuation des eaux pluviales, située sur la terrasse sus-jacente, cette canalisation étant complètement bouchée, l’eau pluviale s’infiltrant à l’intérieur de la salle, au droit du passage dans le plancher.

— Concernant la présence de l’humidité au sol et sur les murs du restaurant : la cause est le mauvais état des canalisations enterrées des eaux usées, ces canalisations sont cassées sous le plancher bas du WC, et sous le plancher bas de la Salle 1 du restaurant.

L’expert judiciaire conclut que les eaux usées provenant de la cuisine et du WC du restaurant, et des appartements sus-jacents se dispersent au sol, directement dans la terre, que l’absence de vide-sanitaire engendre le phénomène des remontées capillaires.

Il a listé les travaux de reprise nécessaires, et en a fixé la durée à 2 mois.

Le syndicat des copropriétaires indique avoir fait réaliser certains travaux, mais force est de constater qu’à la lecture du procès verbal de commissaire de justice produit au débat par les demandeurs, datant de 18 juillet 2024, les désordres (humidité et infiltrations), subsistent.

En effet, il résulte de ce procès-verbal de constat, que le local est encore sinistré avec des taux d’humidité de plus de 90 % dans la totalité des pièces.

Cet état de fait est confirmé par les pièces n° 24 et 25 produites par les demandeurs (rapport Energia 27 juin 2023 et facture Energia juin 2023), qui démontrent que les désordres persistent et qu’il ne peut être retenu que les travaux revendiqués par le syndicat des copropriétaires y ont mis un terme.

L’expert attribue le mauvais état de la canalisation de l’évacuation des eaux pluviales et de la canalisation des eaux usées (parties communes), très anciennes et vétustes, au Syndicat des copropriétaires.

Il indique que les dommages situés dans le faux plafond de la cuisine sont dûs à des infiltrations provenant de l’appartement de monsieur [P] et que les dommages dans la salle 1 proviennent d’infiltrations de l’appartement de monsieur et mme [T] (SCI PARIENTY désormais).

Enfin, l’Expert chiffre le coût total des travaux à la somme de 26.000 euros HT et estime leur durée à deux mois.

Sur les responsabilités :

Aux termes de l’article 14 de la Loi du 15 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires du fait des défauts d’entretien des parties communes.

Il n’est pas contesté que le syndicat des copropriétaires [Adresse 17] est responsable des désordres causés par les canalisations défectueuses (eaux pluviales et eaux usées), causes de certains désordres.

A ce titre, il doit indemniser le préjudice personnel subi par un copropriétaire.

De même, tout copropriétaire est responsable à l’égard des autres copropriétaires des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, qui prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SCI PARIENTY MY (venant aux droits de Monsieur [T] ancien propriétaire) et monsieur [P] sont respectivement responsables des désordres provenant de l’appartement dont ils sont propriétaires.

Il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation in solidum entre les différents responsables, chacun devant réparer les désordres dont il est responsable, et uniquement ceux-ci.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit aux demandes respectives de « relevé et garantie ».

Sur les travaux de réparation préconisés par l’Expert :

En page 25 et 26, l’expert a émis un avis sur les travaux permettant de remédier aux désordres, travaux :

Réseaux d’évacuation des eaux usées au sol de la salle 1 : chemisage de cette évacuation en terre cuite environ 6 mètres, réseau d’évacuation des eaux usées du WC

Condamnation de cette évacuation et création d’une nouvelle évacuation en PVC, encastrées avec une tranchée au sol et raccordement sur le réseau en PVC existant dans la salle 2 y compris réalisation d’un regard environ 7 mètre.

Ou variante : Ouvrir la dalle au sol du WC y compris l’enlèvement du carrelage et refaire une canalisation en [Localité 16]/EV en PVC à la place de l’ancienne canalisation d’évacuation. Fourniture et pose de carrelage ainsi que la pose de cuvette de WC.

Réseaux d’évacuation des eaux pluviales : condamnation de la chute EP qui passe par la salle 2 déviation en PVC à un mètre du sol pour créer une évacuation de l’eau pluviale sur la terrasse débouchage des évacuations sur la terrasse.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à effectuer ces travaux, dans le délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant un délai de 6 mois au-delà duquel il sera à nouveau statué.

Les demandeurs seront déboutés de leur demande aux fins de voir condamner la SCI PARIENTY MY à procéder aux travaux de réparation suivants : joint périphérique bac à douche, car l’expert a noté qu’elle a réparé et qu’il n’y a plus de désordre à cet endroit.

Monsieur [P] sera condamné à procéder aux travaux de réparation de son logement, soit : faire réparer les anomalies d’étanchéité du joint périphérique de la douche provoquant des écoulements au plafond dans la cuisine, pose d’une paroi de douche, et réparation du siphon du lavabo, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant un délai de 6 mois au-delà duquel il sera à nouveau statué.

Sur l’indemnisation des préjudices subis par les demandeurs :

Il n’est pas contesté que monsieur [N] exploite un restaurant dans le local siège des désordres.

Cela est confirmé par l’extrait KBIS récent produit au débat (pièce 29).

A ce titre, il doit être indemnisé de ses préjudices.

De même, son bailleur la SCI JEMEAR doit être indemnisée de ses préjudices.

Sur les travaux d’embellissement du local :

L’expert judiciaire a chiffré le montant des travaux d’embellissement à la somme de 26.000 € HT, soit 31.200 € TTC.

Le syndicat des copropriétaires et les deux propriétaires monsieur [P] et la SCI PARIENTY MY ont contribué ensemble aux désordres, depuis plusieurs années, causant les infiltrations et l’humidité constante affectant le restaurant exploité par monsieur [N].

Il convient donc de fixer les parts de responsabilité de chacun ainsi qu’il suit :

—  80 % pour le syndicat des copropriétaires

—  10 % pour monsieur [P]

—  10 % pour la SCI PARIENTY MY

considérant que les infiltrations les plus importantes proviennent, à la lecture du rapport d’expertise judiciaire, des défaillances du syndicat des copropriétaires dans l’entretien des canalisations de l’immeuble et dans le traitement de ce litige, les désordres n’étant toujours pas résolus.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer la somme de 24.960 euros TTC à la SCI JEMEAR propriétaire du local, au titre de la reprise des sols et des peintures du local.

Monsieur [P] sera condamné à payer la somme de 3120 euros TTC à la SCI JEMEAR propriétaire du local, au titre de la reprise des sols et des peintures du local.

La SCI PARIENTY MY sera condamnée à payer la somme de 3120 euros TTC à la SCI JEMEAR propriétaire du local, au titre de la reprise des sols et des peintures du local.

Sur le remboursement du matériel de cuisine du restaurant :

Les demandeurs indiquent avoir été contraints de procéder au rachat de matériel de cuisine pour les besoins de l’activité, sans distinction entre monsieur [N] et la SCI JEMEAR, ce qui constitue une première difficulté.

De plus, il est produit au débat des factures de matériel, sans que le tribunal puisse vérifier l’état antérieur du matériel, comme l’a justement relevé l’expert judiciaire.

Enfin, ne sont produites que des « factures », sans que ne soient produites des « factures acquittées », ou des relevés de compte permettant de retenir que ces dépenses ont effectivement été réalisées.

En conséquence, les demandeurs seront déboutés de leur demande au titre du remboursement du matériel de cuisine.

Sur le préjudice immatériel constitué par la perte de revenus résultant de la baisse d’exploitation du restaurant :

Aucune comptabilité précise n’a été produite, les feuillets regroupés en pièce 19 étant insuffisants à établir le préjudice invoqué.

Les avis d’imposition produits par monsieur [N] démontrent effectivement une baisse de revenus depuis plusieurs années.

Mais la somme sollicitée au titre de l’indemnisation de ce préjudice, soit la somme de 261.449 € pour la période de 2015 à 2022, ne peut être attribuée de façon certaine et totale aux désordres objets de la présente procédure, puisque une baisse de revenus d’un restaurant peut provenir de différentes causes.

De plus, il convient de noter qu’aucune fermeture du restaurant n’est invoquée.

Il sera donc retenu une perte de chance à ce titre, causés par les désordres (humidité et infiltrations), qui ont de façon évidente affecté l’activité de restauration.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires et les deux copropriétaires concernés (monsieur [P] et la SCI PARIENTY MY) seront condamnés à indemniser ce préjudice subi par monsieur [N] (et non par la propriétaire du local, la SCI JEMEAR), dans la proportion de responsabilité retenue, soit 80 % pour le syndicat des copropriétaires, 10 % pour monsieur [P] et 10 % pour la SCI PARIENTY MY.

Il lui sera alloué à ce titre la somme de 50.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à lui payer la somme de 40.000 euros.

Monsieur [P] sera donc condamné à lui payer la somme de 5.000 euros.

La SCI PARIENTY MY sera donc condamnée à lui payer la somme de 5.000 euros.

Il n’y a pas lieu de dire que cette somme sera « à parfaire » au jour de la présente décision.

Pendant la durée des travaux, évalué par l’expert à 2 mois, le restaurant sera inexploitable.

Il sera alloué à monsieur [N] la somme de 8.000 euros, qui seront payés par le syndicat des copropriétaires, monsieur [P] et la SCI PARIENTY MY dans les mêmes proportions, selon leur part de responsabilité retenue.

Sur le préjudice moral de monsieur [N] :

Le restaurant exploité par monsieur [N] subit des désordres importants depuis plus de 10 années, avec le stress, l’inquiétude et les tracas que cela cause.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires et les deux copropriétaires concernés (monsieur [P] et la SCI PARIENTY MY) seront condamnés à indemniser ce préjudice subi par monsieur [N], dans la proportion de responsabilité retenue, soit 80 % pour le syndicat des copropriétaires, 10 % pour monsieur [P] et 10 % pour la SCI PARIENTY MY.

A ce titre, il lui sera alloué la somme de 6.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à lui payer la somme de 4.800 euros.

Monsieur [P] sera donc condamné à lui payer la somme de 600 euros.

La SCI PARIENTY MY sera donc condamnée à lui payer la somme de 600 euros.

Il convient de dire que les sommes allouées par la présente décision seront assorties des intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2022 avec capitalisation des intérêts lorsqu’ils seront dùs pour une année entière, conformément à l’article 1343-2 du code civil, qui prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Sur la garantie d’ACM (assureur de monsieur [P]) :

Aux termes de l’article L113-1 du code des assurances, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré.

En l’espèce, il a été retenu que monsieur [P], assuré auprès de la compagnie ACM IARD, selon Police d’assurances IM 9510442 à effet du 21 mars 2014, est responsable d’une partie des désordres objets de la présente procédure, dus essentiellement en ce qui le concerne, à un défaut d’étanchéité de son bac à douche.

Cela ressort incontestablement d’une négligence dans l’entretien de cette pièce d’eau, particulièrement au niveau des joints, causes des infiltrations au plafond de la cuisine du restaurant.

Les conditions générales du contrat souscrit par monsieur [P] en sa qualité de bailleur, sont produites au débat (millésime avril 2013).

En page 10 de ces conditions générales du contrat d’assurances, figure une exclusion de garantie pour les dommages dus à un défaut d’entretien caractérisé ou un manque de réparation incombant au bailleur.

Cette clause excluant la garantie d’ACM en cas de défaut d’entretien ou de réparation caractérisé et connu de l’assuré, ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées, de sorte qu’elle ne peut pas recevoir application en l’espèce, d’autant plus qu’il n’est pas établi que monsieur [P] ait été mis au courant du problème.

En conséquence, il convient de dire que la garantie d’ACM est due, pour les sommes auxquelles son assuré monsieur [P] a été condamné.

Il convient de préciser que l’assureur ne peut pas être tenu à faire réaliser les travaux nécessaires dans l’appartement de son assuré monsieur [P].

Sur la garantie de GROUPAMA et d’AXA, assureurs du syndicat des copropriétaires :

Les deux compagnies d’assurances GROUPAMA MEDITARRANEE et AXA FRANCE IARD ne contestent pas être assureurs du syndicat des copropriétaires pour les désordres objets de la présente procédure.

Il n’est pas contesté que la garantie de GROUPAMA a pris effet le 2 avril 2015, ni que les premiers dégâts des eaux sont survenus alors que l’immeuble était couvert par la police souscrite auprès d’AXA FRANCE IARD.

GROUPAMA MEDITERRANEE et AXA FRANCE IARD concluent que les condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires seront prises en charge pour moitié par chacune d’elles, compte tenu de l’impossibilité de dater l’origine de la cause des désordres.

Concernant l’argumentation de la compagnie AXA FRANCE IARD, qui invoque « l’intercalaire LMS Assurance n°0108 » (produit au débat) pour voir limiter l’indemnité due par elle à la somme de 6.966,30 euros HT au titre des travaux de reprise des peintures, des sols à effectuer et du matériel de cuisine, et pour voir juger qu’elle n’est pas redevable de sommes au titre des travaux de réparation des biens à l’origine du sinistre, comme précisé à l’intercalaire LMS assurances n°0108 qui prévoit que sont exclus : les frais de réparations ou remplacements des biens à l’origine du sinistre, et que ces sommes doivent à la charge du syndicat des copropriétaires.

Or, aucun contrat d’assurance liant AXA FRANCE IARD et le syndicat des copropriétaires n’est produit au débat, de sorte que le tribunal ne peut vérifier que les exclusions de garanties et l’intercalaire LMS Assurance n°0108 s’appliquent bien en l’espèce.

En conséquence, il convient de dire que la garantie AXA FRANCE IARD et GROUPAMA MEDITERRANEE est due, chacune pour moitié, pour les sommes auxquelles leur assuré, le syndicat des copropriétaires [Adresse 17], a été condamné.

Eu égard à la solution du litige, la demande de GROUPAMA MEDITERRANEE aux fins de voir condamner in solidum d’AXA FRANCE IARD, assureur du syndicat des copropriétaires LE TIGRE, le syndicat des copropriétaires LE TIGRE, Monsieur [P] et son assureur les ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL et de la SCI PARIENTY MY d’avoir à la relever et garantir intégralement de toute condamnation supérieure à 15.409,95 euros, sera rejetée.

Sur la demande de garantie du syndicat des copropriétaires [Adresse 17] :

Eu égard à la solution du litige, la demande du syndicat des copropriétaires de voir condamner la SCI PARIENTY MY et Monsieur [P] à le relever et garantir du paiement de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, sera rejetée, puisque la part de responsabilité de chacun des responsables a été fixée par la présente décision.

Sur la franchise et le plafond contractuels :

Aux termes de l’article L. 112-6 du Code des assurances, l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.

Il convient de rappeler que les sommes dues par les compagnies d’assurances ACM, AXA et GROUPAMA, s’entendent dans la limite de leurs franchises contractuelles et des plafonds de garantie.

Sur les demandes accessoires :

L’exécution provisoire est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Il leur sera alloué à ce titre la somme de 10.000 euros y compris les frais d’huissier, le coût du rapport Energia et de la recherche de fuite.

Les compagnies d’assurance ACM, AXA FRANCE IARD et GROUPAMA MEDITERRANEE seront condamnées in solidum à leur payer cette somme, qui sera in fine répartie entre elles conformément à la part de responsabilité retenue pour leur assuré respectif.

Les défendeurs seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

De même, il convient de condamner in solidum les compagnies d’assurance ACM, AXA FRANCE IARD et GROUPAMA MEDITERRANEE aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire, qui seront in fine répartis entre elles conformément à la part de responsabilité retenue pour leur assuré respectif, distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la compagnie d’assurances ACM IARD en qualité d’assureur « MRH » de M. [R] [P] selon Police d’assurances IM 9510442,

CONSTATE que monsieur [K] [N] justifie être exploitant du restaurant à l’enseigne LE KETER, à l’adresse où se situent les désordres, et qu’il produit un extrait K bis récent,

CONSTATE que le titre de propriété de la SCI JEMEAR concernant le lot 2 de la copropriété [Adresse 17], en date du 14 mai 2013, est produit au débat,

DECLARE le syndicat des copropriétaires LE [Adresse 21] responsable des désordres causés par les canalisations défectueuses (eaux pluviales et eaux usées),

DECLARE la SCI PARIENTY MY (venant aux droits de Monsieur [T] ancien propriétaire) et monsieur [R] [P] respectivement responsables des désordres provenant de l’appartement dont ils sont propriétaires,

DIT qu’il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation in solidum entre les différents responsables, chacun devant réparer les désordres dont il est responsable, et uniquement ceux-ci,

DIT que les travaux de réparation préconisés par l’Expert dans les parties communes sont les suivants :

— Réseaux d’évacuation des eaux usées au sol de la salle 1 : chemisage de cette évacuation en terre cuite environ 6 mètre, réseau d’évacuation des eaux usées du WC

Condamnation de cette évacuation et création d’une nouvelle évacuation en PVC, encastrées

avec une tranchée au sol et raccordement sur le réseau en PVC existant dans la salle 2 y compris réalisation d’un regard environ 7 mètre.

Ou variante : Ouvrir la dalle au sol du WC y compris l’enlèvement du carrelage et refaire une canalisation en [Localité 16]/EV en PVC à la place de l’ancienne canalisation d’évacuation. Fourniture et pose de carrelage ainsi que la pose de cuvette de WC.

— Réseaux d’évacuation des eaux pluviales : condamnation de la chute EP qui passe par la salle 2

déviation en PVC à un mètre du sol pour créer une évacuation de l’eau pluviale sur la terrasse débouchage des évacuations sur la terrasse,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 17] à effectuer ces travaux, dans le délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant un délai de 6 mois au delà duquel il sera à nouveau statué,

DEBOUTE monsieur [K] [N] et la SCI JEMEAR de leur demande aux fins de voir condamner la SCI PARIENTY MY à procéder aux travaux de réparation suivants : joint périphérique bac à douche, déjà effectués,

CONDAMNE monsieur [R] [P] à procéder aux travaux de réparation de son logement, soit : faire réparer les anomalies d’étanchéité du joint périphérique de la douche provoquant des écoulements au plafond dans la cuisine, pose d’une paroi de douche, et réparation du siphon du lavabo, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant un délai de 6 mois au delà duquel il sera à nouveau statué,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires et les deux propriétaires monsieur [P] et la SCI PARIENTY MY à payer les travaux de reprise des sols et plafonds du local appartenant à la SCI JEMEAR, soit la somme totale de 31.200 € TTC,

FIXE les parts de responsabilité de chacun ainsi qu’il suit :

—  80 % pour le syndicat des copropriétaires

—  10 % pour monsieur [P]

—  10 % pour la SCI PARIENTY MY,

DIT qu’en conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer la somme de 24.960 euros TTC à la SCI JEMEAR propriétaire du local, au titre de la reprise des sols et des peintures du local,

DIT qu’en conséquence, monsieur [R] [P] sera condamné à payer la somme de 3120 euros TTC à la SCI JEMEAR propriétaire du local, au titre de la reprise des sols et des peintures du local,

DIT qu’en conséquence, la SCI PARIENTY MY sera condamnée à payer la somme de 3120 euros TTC à la SCI JEMEAR propriétaire du local, au titre de la reprise des sols et des peintures du local,

DEBOUTE monsieur [K] [N] et la SCI JEMEAR de leur demande au titre du remboursement du matériel de cuisine,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires et les deux copropriétaires concernés (monsieur [P] et la SCI PARIENTY MY) à indemniser le préjudice subi par monsieur [N] relatif à la perte de revenus résultant de la baisse d’exploitation de son restaurant dues aux désordres, dans la proportion de responsabilité retenue, soit 80 % pour le syndicat des copropriétaires, 10 % pour monsieur [P] et 10 % pour la SCI PARIENTY MY, évaluée à la somme totale de 50.000 euros,

DIT qu’en conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à monsieur [K] [N] la somme de 40.000 euros au titre de la perte de revenus résultant de la baisse d’exploitation de son restaurant dues aux désordres, et la somme de 6400 euros au titre de la perte d’exploitation pendant la fermeture du restaurant pendant les travaux (2 mois),

DIT qu’en conséquence, monsieur [R] [P] sera condamné à payer à monsieur [K] [N] la somme de 5.000 euros au titre de la perte de revenus résultant de la baisse d’exploitation de son restaurant dues aux désordres, et la somme de 800 euros au titre de la perte d’exploitation pendant la fermeture du restaurant pendant les travaux (2 mois),

DIT qu’en conséquence, la SCI PARIENTY MY sera condamnée à payer à monsieur [K] [N] la somme de 5.000 euros au titre de la perte de revenus résultant de la baisse d’exploitation de son restaurant dues aux désordres, et la somme de 800 euros au titre de la perte d’exploitation pendant la fermeture du restaurant pendant les travaux (2 mois),

DIT qu’il n’y a pas lieu de dire que cette somme sera « à parfaire » au jour de la présente décision,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires et les deux copropriétaires concernés (monsieur [P] et la SCI PARIENTY MY) à indemniser le préjudice moral subi par monsieur [N], dans la proportion de responsabilité retenue, soit 80 % pour le syndicat des copropriétaires, 10 % pour monsieur [P] et 10 % pour la SCI PARIENTY MY, évaluée à la somme totale de 6.000 euros,

DIT qu’en conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à monsieur [K] [N] la somme de 4.800 euros au titre de son préjudice moral,

DIT qu’en conséquence, monsieur [R] [P] sera condamné à payer à monsieur [K] [N] la somme de 600 euros au titre de son préjudice moral,

DIT qu’en conséquence, la SCI PARIENTY MY sera condamnée à payer à monsieur [K] [N] la somme de 600 euros au titre de son préjudice moral,

DIT que la garantie de la compagnie d’assurances ACM est due, pour les sommes auxquelles son assuré monsieur [P] a été condamné,

PRECISE que l’assureur ne peut pas être tenu à faire réaliser les travaux nécessaires dans l’appartement de son assuré monsieur [P],

CONSTATE que les deux compagnies d’assurances GROUPAMA MEDITARRANEE et AXA FRANCE IARD ne contestent pas être assureurs du syndicat des copropriétaires LE TIGRE pour les désordres objets de la présente procédure, et qu’elles concluent que les condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires seront prises en charge pour moitié par chacune d’elles, compte tenu de l’impossibilité de dater l’origine de la cause des désordres,

DIT que la garantie AXA FRANCE IARD et GROUPAMA MEDITERRANEE est due, chacune pour moitié, pour les sommes auxquelles leur assuré, le syndicat des copropriétaires LE TIGRE, a été condamné,

PRECISE que les assureurs ne peuvent pas être tenus à faire réaliser les travaux nécessaires dans les parties communes,

REJETTE la demande de GROUPAMA MEDITARRANEE aux fins de voir condamner in solidum d’AXA FRANCE IARD, assureur du syndicat des copropriétaires LE TIGRE, le syndicat des copropriétaires LE TIGRE, Monsieur [P] et son assureur les ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL et de la SCI PARIENTY MY à la relever et garantir intégralement de toute condamnation supérieure à 15.409,95 euros,

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de voir condamner la SCI PARIENTY MY et Monsieur [P] à le relever et garantir du paiement de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre,

RAPPELLE que les sommes dues par les compagnies d’assurances ACM, AXA et GROUPAMA, s’entendent dans la limite de leurs franchises contractuelles et des plafonds de garantie,

DIT que les sommes allouées par la présente décision sont assorties des intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2022 avec capitalisation des intérêts lorsqu’ils seront dus pour une année entière,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

DIT qu’il n’y a pas lieu de l’écarter,

CONDAMNE in solidum les compagnies d’assurance ACM, AXA FRANCE IARD et GROUPAMA MEDITERRANEE à payer à monsieur [K] [N] et à la SCI JEMEAR la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, y compris les frais d’huissier, le coût du rapport Energia et la recherche de fuite,

DIT qu’in fine cette somme sera répartie entre elles conformément à la part de responsabilité retenue par la présente décision pour leur assuré respectif,

DEBOUTE les défendeurs de leur demande respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum les compagnies d’assurance ACM, AXA FRANCE IARD et GROUPAMA MEDITERRANEE aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire, qui seront in fine répartis entre elles conformément à la part de responsabilité retenue pour leur assuré respectif, distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT