TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° RG 25/00139 – N° Portalis DBW7-W-B7J-CFEP

Minute :

JUGEMENT

DU 06/02/2026

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL

C/

[C] [Y]

[D] [R]

Le

1 copie exécutoire et

1 expédition délivrée à

1 expédition délivrée à

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

rendu par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire d’AURILLAC, le 06 février 2026 ;

Sous la Présidence de M^me Adeline JEAUNEAU, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire, assistée de M^me Agnès VANTAL, faisant fonction de Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 décembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL

Sous le nom commercial CANTAL HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Laurent LAFON de la SELARL AURIJURIS, avocats au barreau d’AURILLAC

ET :

DEFENDEURS :

Madame [C] [Y]

[Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [D] [R]

[Adresse 3]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 mars 2023, avec prise d’effet au 6 juin 2023, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL a donné à bail à Mme [C] [Y] et M [D] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel révisable de 399,85 €, outre les charges.

Une situation d’impayé a été signalée auprès de la CAF du Cantal le 24 avril 2025.

Le 21 mai 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 565,30€ au titre des loyers et charges. La CCAPEX du Cantal a été saisie le même jour conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 1er septembre 2025 dénoncé le 22 septembre 2025 au préfet du Cantal par voie électronique, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL a fait assigné Mme [C] [Y] et M [D] [R] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Aurillac, aux fins de voir :

1 – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 22 juillet 2025 ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat ;

2 – ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

3 – condamner les défendeurs au paiement des sommes suivantes :

* une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel charges comprises, soit la somme de 604,21€, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues par le bail ;

* la somme de 3.197,68 € à titre d’arriérés de loyers, de charges et d’indemnité d’occupation arrêtés au 30 juin 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

* la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX.

A l’audience du 5 décembre 2025 où l’affaire a été appelée pour la première fois et retenue, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme 2 589,72 € selon décompte arrêté 30 novembre 2025. Les locataires ayant repris le paiement du loyer, il accepte l’octroi de délais de paiement, sous réserve d’exigibilité immédiate en cas de non-paiement d’une échéance mensuelle de 400 euros, loyer résiduel courant inclus, sur lesquelles les parties se sont accordées.

Mme [C] [Y] et M [D] [R] ont comparu en personne. Ils ont reconnu devoir la somme sollicitée, fait valoir qu’ils souhaitaient rester dans le logement et qu’ils étaient en capacité de payer la somme mensuelle de 245,00 € en plus du loyer résiduel afin d’apurer leur dette.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et les éléments d’information transmis concernant la situation de Mme [C] [Y] et M [D] [R], dont il ressort que ces derniers vivent en concubinage avec leur 6 enfants, l’aîné étant majeur et en capacité de contribuer au paiement du loyer, et que leurs ressources globales s’élèvent à 2 853 €, ont pu être débattus à l’audience.

La présidente a attiré l’attention des parties sur l’impossibilité en droit de délivrer un titre exécutoire judiciaire pour les loyers à venir, la condamnation, même assortie de délai de paiement, ne pouvant concerner que la dette locative elle-même.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En tant que bailleur institutionnel et personne morale, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture du Cantal par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande en constatation de la clause résolutoire sera donc déclarée recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 21 mai 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme principale de 565,30€ au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et les locataires n’ont pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies au 21 juillet 2025, date de résiliation dudit bail.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de clause résolutoire

En vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, les défendeurs se sont présentés à l’audience et ont actualisé leur situation sociale. Ils ont repris les règlements depuis le mois d’août 2025 et se mobilisent pour régulariser la situation. Dès lors, compte tenu de ces éléments et de l’accord du bailleur, il convient de leur accorder des délais de paiement, tels qu’édictés au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus le temps des délais accordés. Si les locataires respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses effets, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [C] [Y] et M [D] [R] jusqu’à leur sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion, sera fixée au montant du loyer du logement augmenté des charges, soit la somme de 604,21€, qu’ils auraient payé en cas de non-résolution du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Le décompte locatif n’appelant aucune critique et la dette n’étant pas contestée, Mme [C] [Y] et M [D] [R] seront condamnés à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL la somme de 2 589,72 € selon décompte arrêté au 30 novembre 2025, échéance de novembre incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [C] [Y] et M [D] [R], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, qui comprendront les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du litige et notamment le coût du commandement du 21 mai 2025.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

DECLARE recevable la demande de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE la résiliation du bail, conformément à la clause résolutoire, conclu le 29 mars 2023 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL, d’une part, et Mme [C] [Y] et M [D] [R], d’autre part, relatif au local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 4], et ce à compter du 21 juillet 2025 ;

CONDAMNE Mme [C] [Y] et M [D] [R] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL la somme de 2 589,72 € arrêtée au 30 novembre 2025, échéance de novembre incluse, au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CEPENDANT,

ACCORDE à Mme [C] [Y] et M [D] [R] un délai de grâce de 11 mois pour se libérer de leur dette locative par paiements mensuels et successifs de 245€, la 11e mensualité devant en outre solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

RAPPELLE que pendant le temps du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour les locataires d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

DIT qu’en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Mme [C] [Y] et M [D] [R] à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL sera équivalent au montant du loyer et des charges du logement que les locataires auraient payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 604,21€, à compter du premier impayé de l’échéancier jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

CONDAMNE Mme [C] [Y] et M [D] [R] aux entiers dépens, notamment le coût du commandement de payer du 21 mai 2025 ;

DEBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,

A. VANTAL A. JEAUNEAU