TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 DECEMBRE 2025

Minute n° :

N° RG 25/00242 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HC7L

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, MTT

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Madame [N] [P] épouse [T], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Gaëlle DUPLANTIER, avocat au barreau d’ORLEANS,, postulant

M^e Gaston ROMY, avocat au barreau de CAEN, plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [S], [O], [D] [R], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 14 Octobre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 27 août 2023, ayant pris effet le 29 août 2023, Madame [N] [P] épouse [T] a donné à bail à Monsieur [S] [R] une maison d’habitation meublée avec jardin clos et terrasse, située [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 610 euros charges comprises, payable d’avance le premier jour de chaque mois.

Monsieur [R] étant défaillant dans le paiement de ses loyers et charges depuis le mois de janvier 2024, sa propriétaire lui a adressé une lettre de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 23 juillet 2024.

Le 6 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de Madame [N] [P] épouse [T] à Monsieur [R], pour la somme en principal de 4.880 euros, au titre des loyers et charges échus, représentant les loyers dus du 1er janvier 2024 au 1er août 2024 inclus.

Le bailleur a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d’impayés le 7 août 2024.

Par acte de commissaire de justice remis à étude en date du 21 février 2025, Madame [N] [P] épouse [T] a fait assigner en référé Monsieur [S] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 septembre 2024 au profit de Madame [N] [T] ;Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [S] [R], ainsi que de tous occupants de son chef du bien immobilier sis [Adresse 3], et ce, au besoin avec le concours de la force publique ;Condamner, à titre de provision, Monsieur [S] [R] à payer à Madame [N] [T] les sommes suivantes :5.490 euros à titre de rappel de loyers et charges non payés au 17 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation ;Mensuellement et jusqu’à son départ effectif des lieux, à compter du 1er octobre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuellement prévu et le cas échéant révisé, soit la somme mensuelle de 610 euros, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à complet paiement de sa dette locative par le défendeur ;En tout état de cause,

Condamner Monsieur [S] [R] à payer à Madame [T] la somme de 550 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les droits de plaidoirie ainsi que le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mai 2025, puis a fait l’objet d’un report à l’initiative du tribunal au 14 octobre 2025.

A cette audience, Madame [N] [T], représentée par son avocat, a procédé au dépôt de ses écritures. Elle a maintenu toutes ses demandes et a actualisé la dette locative à la somme de 6.590 euros au 5 octobre 2025. Elle a indiqué ne pas être opposée à l’octroi de délais de 24 mois pour apurer la dette.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge.

Cité à étude, Monsieur [S] [R] n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience ; Monsieur [R] n’a pas pris contact avec le service.

La décision a été mise en délibéré à la date du 15 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 24 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 27 mai 2025 et a fortiori celle du 14 octobre 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 7 août 2024, cette formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat 27 août 2023, ayant pris effet le 29 août 2023, contient une clause résolutoire qui stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié le 6 août 2024, pour la somme en principal de 4.880 euros.

Monsieur [S] [R] avait jusqu’au mardi 17 septembre à 24 heures pour régler la somme de 4.880 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, le locataire n’ayant procédé à aucun règlement sur cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 septembre 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 18 septembre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [S] [R] reste redevable des loyers jusqu’au 17 septembre 2024 et, à compter du 18 septembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [S] [R], occupant sans droit ni titre depuis le 18 septembre 2024, cause un préjudice à Madame [N] [P] épouse [T] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 610 euros correspondant au loyer et aux charges actuels, comme si le contrat s’était poursuivi et comme sollicité dans les demandes.

Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 18 septembre 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [R] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’absence de délais de paiement

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Enfin, aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

En l’espèce, Madame [N] [P] épouse [T] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté à la date du 5 octobre 2025, évalue la dette locative à la somme de 6.590 euros.

Monsieur [S] [R], absent à l’audience, ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [S] [R] sera en conséquence condamné à payer la somme de 6.590 euros, à titre provisionnel.

La dette locative portera intérêts au taux légal sur la totalité de la somme de 6.590 euros, à compter de la signification de la présente décision, conformément à la demande.

Il n’est en revanche accordé aucun délai de paiement, en l’absence du locataire et donc en l’absence de demande en ce sens.

En effet, il est pris bonne note de l’accord de Madame [T] pour des délais de paiement. Néanmoins, Monsieur [R] ne s’est pas présenté à l’audience et n’a pas pris contact avec les services de prévention des expulsions locatives.

On ignore tout de sa situation personnelle, familiale, le cas échéant professionnelle et de ses capacités de paiement.

On note sur le dernier relevé de compte fourni par sa propriétaire à l’audience qu’il paie le loyer courant soit 610 euros par mois plus 10 euros, soit 620 euros par mois, depuis le mois de mars 2025. Il ne paie en revanche aucune autre somme, à part 10 euros mensuels, pour apurer l’arriéré qui s’élève à ce jour à plus de 6.500 euros. De plus, il n’a pas respecté son engagement de payer pris auprès de sa propriétaire dans une lettre non datée produite par Madame [T] (sa pièce n°6, remise à l’audience).

Dans ces conditions et au vu de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à Monsieur [S] [R].

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [S] [R], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir Madame [N] [T], Monsieur [S] [R] sera condamné à lui verser la somme de 400 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 27 août 2023 entre Madame [N] [P] épouse [T], d’une part, et Monsieur [S] [R], d’autre part, concernant la maison meublée située [Adresse 4], sont réunies à la date du 18 septembre 2024 et que le bail est donc résilié à cette date ;

DISONS que Monsieur [S] [R] devra par conséquent quitter les lieux loués situés [Adresse 4] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [S] [R] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique si besoin ;

CONDAMNONS en conséquence Monsieur [S] [R] à verser à Madame [N] [P] épouse [T] les sommes suivantes :

La somme de 6.590 euros (six mille cinq cent quatre-vingt-dix euros) à titre de rappel de loyers et charges et indemnités d’occupation non payés au 5 octobre 2025 (mensualité d’octobre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;Mensuellement et jusqu’à son départ effectif des lieux, à compter du 1er novembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuellement prévu et le cas échéant révisé, soit la somme mensuelle de 610 euros, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à complet paiement de sa dette locative par le défendeur ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [R] aux entiers dépens de la présente instance, lesquels comprendront notamment les droits de plaidoirie et le coût du commandement de payer du 6 août 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [R] à payer à Madame [N] [P] épouse [T] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an indiqués ci-dessus et signé par le Président et le Greffier sus nommés

LE GREFFIER LE PRESIDENT