TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 22/54573 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW2PL

et

N° RG 23/53822

N° : 4

Assignation du :

25 Mai 2022

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 29 mars 2024

par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Fanny ACHIGAR, Greffier.

N° RG 22/54573

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société FONCIA

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS – #K0049

DEFENDERESSE

S.C.I. CHEMINI

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS – #E1294

N° RG 23/53822

DEMANDERESSE

S.C.I. CHEMINI

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS – #E1294

DEFENDEUR

Monsieur [D] [K]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non représenté

DÉBATS

A l’audience du 13 Février 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Fanny ACHIGAR, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l’assignation en référé, enrôlée sous le numéro RG 22/54573, délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et ses conclusions écrites visées le 13 février 2024, soutenues oralement, aux fins notamment de voir :

•DECLARER inopposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], le contrat de bail régularisé, le 19 mars 2019, entre la S.C.I CHEMINI et Monsieur [D] [K] ;

•En conséquence, DECLARER Monsieur [D] [K] occupant, sans droit ni titre, du débarras, partie commune, donnant sur la première cour de l’immeuble ;

•CONDAMNER la S.C.I CHEMINI, et Monsieur [D] [K] ou tous occupants de leur chef, à restituer le débarras – partie commune- donnant sur la première cour de l’immeuble et ce, sous astreinte financière de 400 € par jour de retard, pour une durée de deux mois, l’astreinte commençant à courir à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

•Passé ce délai, ORDONNER l’expulsion de Monsieur [D] [K] et de tous occupants de son chef ou du chef de la SCI CHEMINI du débarras, partie commune, donnant sur la première cour de l’immeuble, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

•JUGER que le juge des référés se réservera la liquidation de l’astreinte,

En tout état de cause :

•A TITRE PRINCIPAL : CONDAMNER la S.C.I CHEMINI à verser, par provision, la somme de 11.800 euros, arrêtée au mois de janvier 2024 inclus, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], au titre de l’enrichissement sans cause à parfaire jusqu’à parfaite libération des lieux ;

•A TITRE SUBSIDIAIRE : Et si la SCI CHEMINI parvenait à justifier de la date de cessation du paiement du loyer par Monsieur [D] [K] :

■ CONDAMNER la SCI CHEMINI à verser, par provision, la somme mensuelle de 200 euros à compter du mois de mars 2019 et jusqu’à la cessation du paiement du loyer par Monsieur [D] [K] ;

■ CONDAMNER Monsieur [D] [K] à verser, par provision, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], la somme mensuelle de 500 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter de cette date et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

•CONDAMNER, in solidum la S.C.I CHEMINI et Monsieur [D] [K] à verser la somme, par provision, de 5.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] à titre de dommages et intérêts au regard de leur résistance abusive,

•CONDAMNER in solidum la S.C.I CHEMINI et Monsieur [D] [K] à verser, par provision, la somme de 5.000,00 € au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1], en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

•CONDAMNER in solidum la S.C.I CHEMINI et Monsieur [D] [K] aux entiers dépens, et ce compris les frais de sommation interpellative en date du 21 avril 2022.

Vu l’assignation en référé, enrôlée sous le numéro RG 23/53822, délivrée à la requête de la SCI CHEMINI, et ses conclusions écrites visées le 16 janvier 2024, soutenues oralement, aux fins notamment de voir le juge ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [K] du débarras des parties communes ;

Ces deux instances ont été jointes.

Vu la non comparution de Monsieur [K] ;

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions des parties développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] tendant à voir condamner la S.C.I CHEMINI, et Monsieur [D] [K] ou tous occupants de leur chef, à restituer le débarras – partie commune- donnant sur la première cour de l’immeuble et ce, sous astreinte financière de 400 € par jour de retard, pour une durée de deux mois, l’astreinte commençant à courir à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

En droit, l’article 835 alinéa 1 du Code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés saisi sur ce fondement doit essentiellement constater, soit l’imminence du dommage, afin, à titre préventif, de maintenir une situation existante, soit le caractère manifestement illicite du trouble, après réalisation d’un trouble pour y mettre fin.

Le dommage imminent visé par l’article 835 alinéa 1er du nouveau Code de procédure civile s’entend du « dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer ».

Le trouble manifestement illicite visé par ce même article désigne « toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit ».

La seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d’un trouble.

L’illicéité du trouble allégué n’étant pas manifeste au jour de l’audience des plaidoiries, l’intervention du juge des référés ne se justifie donc pas sur ce fondement.

L’anormalité du trouble s’apprécie in concreto.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, l’immeuble sis [Adresse 1] est soumis au statut de la copropriété.

La SCI CHEMINI est propriétaire du lot n° 27 et 301 lesquels sont, aux termes du règlement de copropriété, désignés comme un local commercial situé au rez-de-chaussée du bâtiment A, ainsi qu’un lot à usage d’appartement constituant le bâtiment D.

Le demandeur prétend que la SCI CHEMINI occupe, afin de le mettre en location pour son compte personnel, le débarras donnant sur la première cour de l’immeuble. Ce débarras est qualifié, aux termes du règlement de copropriété de l’immeuble, de partie commune tel que cela ressort de l’article 5 « Choses et parties communes » du chapitre « Distinction des choses et parties communes et des parties privatives » de ce dernier qui dispose que ledit débarras constitue une partie commune à tous les copropriétaires de l’immeuble sans exception. L’article 8 du règlement de copropriété stipule que « d’une manière plus générale, nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes ni y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel en dehors de leur destination normale, sauf exception décidée par l’assemblée générale dans les conditions prévues ci-après aux articles 25 et 26 ».

La SCI CHEMINI prétend avoir consenti à Monsieur [K] un contrat de location sur ce local qui au regard du règlement de copropriété constitue une partie commune de l’immeuble litigieux.

Par correspondance adressée en lettre recommandée avec avis de réception en date du 11 mars 2022, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] a mis en demeure la SCI CHEMINI d’avoir à restituer le débarras. Le gérant de la SCI répondait en énonçant qu’il allait demander à son locataire, Monsieur [K], de prendre congé et de libérer ce débarras au plus vite et de cesser toute location y afférente.

Le demandeur prétend que le locataire de la SCI CHEMINI, Monsieur [K], s’est maintenu dans les lieux.

Il y a lieu de considérer que l’occupation du débarras litigieux dans ces conditions constitue une violation du droit de propriété du syndicat demandeur et partant un trouble manifestement illicite au sens des dispositions susvisées

Pour mettre fin à ce trouble manifestement illicite il y a lieu condamner la S.C.I CHEMINI, à restituer dans le mois de la signification de la présente décision le débarras – partie commune- donnant sur la première cour de l’immeuble et ce, passé ce délai sous astreinte financière de 100 € par jour de retard, pour une durée de un mois et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K], lequel est un occupant sans droit ni titre du débarras commun dans les conditions du présent dispositif , ce dernier étant condamné à garantir la SCI Chemini de la condamnation du chef de l’astreinte susvisée si l’absence de restitution est imputable à ce dernier.

Sur les dommages et intérêts du chef de la résistance abusive formée à l’encontre la SCI CHEMINI et de Monsieur [D] [K]

La mauvaise foi ou l’intention de nuire de ces derniers n’étant pas caractérisée, la demande du chef susvisé sera rejetée

Sur les demande de provision formées par le syndicat des copropriétaires demandeur du chef d’indemnité d’occupation et d’enrichissement sans cause

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

L’article 1303 du code civil dispose qu’en dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement.

L’enrichissement injustifié suppose la réunion non seulement de conditions matérielles, à savoir un enrichissement et un appauvrissement corrélatif, mais aussi des conditions juridiques : l’absence de cause de l’enrichissement, l’absence de faute de l’appauvri et enfin l’absence d’une autre action à la disposition de l’appauvri.

Au cas présent, en l’absence de production aux débats du contrat de bail litigieux et de tout autre élément probatoire de nature à permettre avec l’évidence requise en référé de fixer le montant de l’indemnité d’occupation réclamée, ou à permettre de caractériser avec l’évidence requise en référé les conditions matérielles et juridiques de l’enrichissement sans cause invoqué, il n’ y a pas lieu à référé sur les demandes de provision formée par le demandeur.

La demande de provision formée par la SCI Chemini à l’encontre de M [K] du chef d’indemnité d’occupation sera rejetée, la SCI Chemini n’ayant aucun titre de propriété sur ledit local , cette demande se heurtant ainsi à une contestation sérieuse.

La SCI Chemini sera condamnée à payer au demandeur la somme de 1 500 euros du chef de l’article 700 du code de procédure civile, sans qu’il y ait lieu de condamner M.[K] à garantir la première de ce chef d e condamnation.

Monsieur [K] sera condamné aux dépens et à payer à la SCI Chemini la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Condamnons la S.C.I CHEMINI, à restituer dans le mois de la signification de la présente décision le débarras – partie commune- donnant sur la première cour de l’immeuble litigieux et, passé ce délai sous astreinte financière de 100 € par jour de retard, pour une durée de un mois et condamnons M.[K], à garantir la SCI Chemini de la condamnation du chef de l’astreinte susvisée si l’absence de restitution est imputable à M.[K].

Ordonnons l’expulsion de Monsieur [D] [K] et de tous occupants de son chef du débarras commun située dans l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] rez-de-chaussée, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, faute de libération des lieux dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision.

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Disons n’ y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions formées par le demandeur,

Disons n’ y avoir lieu à référé sur la demande de provisions formées par la SCI Chemini,

Condamnons Monsieur [K] aux dépens ;

Condamnons La SCI Chemini à payer au demandeur la somme de 1 500 euros du chef de l’article 700 du code de procédure civile

Condamnons Monsieur [K] à payer à la SCI Chemini la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons qu’il n’y a pas lieu à référé sur les autres demandes

Fait à Paris le 29 mars 2024

Le Greffier,Le Président,

Fanny ACHIGARFabrice VERT