TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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JUGEMENT

Procédure accélérée au fond

DU 09 DECEMBRE 2024

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N° du dossier : N° RG 24/00537 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J3VK

Minute : n° 24/568

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice SQUARE HABITAT VAUCLUSE

domiciliée : chez SQUARE HABITAT VAUCLUSE Syndic

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Fanny AITELLI, avocat au barreau d’AVIGNON, M^e Romain CHAREUN, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [T]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 18 Novembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :09/12/2024

exécutoire & expédition

à :M^e AITELLI

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée, le 11 octobre 2024, devant le président du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON statuant selon la procédure accélérée au fond par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à l’encontre de M. [T] [F] à laquelle référence sera faite pour plus ample exposé des prétentions et moyens des demandeurs ;

Faits et prétentions des parties,

M. [T] [F] est propriétaire des lots n°151, 111 et 121 dépendant de la copropriété de l’immeuble de [Adresse 5], sis [Adresse 1] à [Localité 4] (84), auquel est attaché des charges de copropriété.

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] dénonce l’absence de paiement de M. [T] [F] de ses charges de copropriété en leur intégralité. Il soutient être dû, à titre de charges, selon le compte arrêté du 2 septembre 2024, la somme de 12.698,38 euros. De plus, il indique que le défendeur est redevable de la somme de 4.196,09 euros au titre des charges prévisionnelles votées pour l’année 2024. Ces charges ont fait l’objet d’approbation des assemblées générales des copropriétaires au regard des comptes de l’exercice et des budgets prévisionnels, notifiés à M. [T] [F].

Malgré les diverses relances, des appels de fonds, la délivrance de mises en demeure et une tentative échouée de résolution amiable du litige, M. [T] [F] n’a pas régularisé sa situation. Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], a donc, par acte d’huissier du 11 octobre 2024, fait citer ce copropriétaire devant la présente juridiction aux fins de voir :

— CONDAMNER M. [T] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 12698,38 euros arrêtée au 2 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024, date de la mise en demeure,

— CONDAMNER M. [T] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 4196,09 euros au titre des charges prévisionnelles jusqu’au 31 décembre 2025.

— CONDAMNER M. [T] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— CONDAMNER M. [T] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER M. [T] [F] aux entiers dépens,

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir

Quoique régulièrement cité, M. [T] [F] n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire ; qu’il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] :

En application de l’article 10 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

Aux termes de l’article 19-2 de cette même loi, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (provisions trimestrielles du budget prévisionnel annuel destinées à faire face aux dépenses courantes) ou du I de l’article 14-2 (certaines dépenses pour travaux), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles […]” ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires, relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires ; qu’en conséquence, le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de cette même loi la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est plus fondé à s’opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées à ce titre ;

Au regard des pièces que le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] verse aux débats à l’appui de sa demande, à savoir :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 juin 2019, 30 septembre 2021, 2 juin 2022, 8 juin 2023 et du 7 juin 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé et du budget prévisionnel de l’exercice à venir

— les appels de provisions sur charges d’avril 2020 à septembre 2024

— le courrier recommandé de mise en demeure de payer du 2 juillet 2024, envoyé 4 juillet 2024

— le décompte actualisé du 9 septembre 2024

Il est démontré que M. [T] [F] est redevable au Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de la somme de 11.364,88 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées, arrêtés au 9 septembre 2024.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Sont également dus par le copropriétaire défaillant les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations concernant ce copropriétaire ; qu’en application de ce texte, M. [T] [F] supportera les différents commandements de payer nécessaires pour obtenir le règlement de sa dette par ce copropriétaire, ainsi que le coût du courrier recommandé de mise en demeure de payer du conseil du syndicat des copropriétaires du 2 juillet 2024, d’un montant de 5,35 euros selon le justificatif produit.

Par contre, aucune somme ne sera allouée ni au titre des courriers de mise en demeure de payer adressés par le syndic à ce copropriétaire, dont il n’est pas justifié de l’envoi en la forme recommandée, ni au titre des frais de constitution et de transmission du dossier à l’avocat, ces prestations n’étant dues qu’en cas de “diligences exceptionnelles”, ce dont ne justifie pas Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], qui n’a fait que transmettre à son commissaire de justice et à son avocat habituels la copie des pièces qu’elle détient habituellement (contrat de syndic, procès-verbaux d’assemblée générale, justificatifs des appels de fonds …), ainsi qu’un décompte actualisé des sommes dues par le copropriétaire.

Dès lors, M. [T] [F] sera condamné au paiement de la somme de 11.370,23 euros titre des charges de copropriété demeurées impayées, arrêtés au 2 juillet 2024 et au titre des différents frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024, date de l’assignation en justice valant mise en demeure de payer, pour le surplus.

M. [T] [F] sera également condamné au paiement des charges prévisionnelles du 1er octobre 2024 au 1er octobre 2025 comme cela a été voté lors des assemblées générales, soit la somme de 4.196,09 euros, cette somme portant intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande de dommages intérêts formée par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] :

Le retard récurrent de M. [T] [F] dans le paiement de ses charges de copropriété depuis plusieurs années, en ce qu’il remet en cause l’équilibre et la bonne gestion des comptes de la copropriété, occasionne au Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], un préjudice distinct du simple retard dans le paiement desdites charges, qui doit être réparé par l’allocation d’une somme de 800,00 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. [T] [F], qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, qui comprendront le coût de l’assignation en justice du 11 octobre 2024 (109,25 euros) ;

Une indemnité de 1.000,00 euros sera allouée au Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager dans le cadre de la présente instance pour obtenir le paiement de sa créance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [T] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] les sommes suivantes :

— ONZE MILLE TROIS CENT SOIXANTE-DIX EUROS ET VINGT-TROIS CENTIMES (11.370,23 EUR) au titre des charges de copropriété impayées arrêtés au 2 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024, date de l’assignation en justice ;

— QUATRE MILLE CENT QUATRE-VINGT-SEIZE EUROS ET NEUF CENTIMES (4.196,09) au titre des charges de copropriété prévisionnelles jusqu’au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

— HUIT CENTS EUROS (800,00 EUR) à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

CONDAMNE M. [T] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de MILLE EUROS (1.000,00 EUR) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [F] aux dépens, lesquels comprendront le coût de l’assignation en justice du 11 octobre 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

REJETTE toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT