TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 25/00048 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JERB

KG/BD

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

16 décembre 2025

Dans la procédure introduite par :

Syndic. de copro. [Adresse 6]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-julien KOLB, avocat au barreau de MULHOUSE, M^e Sabrina AGOSTINI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Monsieur [B] [U]

demeurant [Adresse 2]

non représenté

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en paiement des charges ou des contributions

Le Tribunal composé de Blandine DITSCH, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Laurence MEDINA, Greffier

Jugement réputé contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 25 novembre 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [B] [U] est propriétaire d’un appartement, objet du lot n°15 au sein de [Adresse 6] dénommée [Adresse 6] sise à [Localité 5], soumise au statut de la copropriété.

Déplorant le non paiement des charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] (ci-après dénommé le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic, la Sas […], a, par assignation signifiée le 22 janvier 2025, attrait M. [U] devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins, notamment, de le voir condamné au paiement de l’arriéré de charges et d’indemnisation de ses préjudices.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 28 mars 2025.

Par jugement avant-dire droit en date du 25 avril 2025, le tribunal judiciaire de Mulhouse a révoqué l’ordonnance de clôture, ordonné la réouverture des débats et invité les parties à formuler leurs observations sur l’éventuelle prescription de la demande tendant au recouvrement des dettes antérieures au 22 janvier 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 30 avril 2025 et transmises par voie électronique le 6 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— juger que son action n’est pas prescrite,

— condamner M. [U] au paiement de la somme de 17 913,48 euros en principal, assorti du taux d’intérêt légal depuis l’assignation,

— condamner M. [U] au paiement de la somme de 462 euros au titre des frais d’ouvertures et de suivi de dossier contentieux prévus au contrat de syndic,

— condamner M. [U] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,

— condamner M. [U] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [U] aux dépens.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires soutient, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 2 et 1231-6 du code civil et de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à la loi Elan, pour l’essentiel :

— que M. [U] ne s’est pas acquitté de ses charges depuis l’appel de fonds du 31 octobre 2015, de sorte qu’il est redevable d’une somme de 17 913,48 euros selon relevé de compte du 4 décembre 2024, étant précisé qu’il a précédemment été condamné au paiement des arriérés de charges arrêté au mois de septembre 2015 par jugement rendu le 18 mars 2016 par le tribunal d’instance de Mulhouse,

— que, s’agissant de la prescription, la loi du 23 novembre 2018 qui a réduit le délai de prescription de l’action en paiement des charges de copropriété, ne doit pas porter atteinte à des droits acquis de sorte que la créance du syndic étant certaine, la loi nouvelle ne saurait recevoir application pour les créances antérieures, cette loi ne comportant aucune mention relative à la rétroactivité, ni aucune disposition transitoire,

— que, malgré deux précédentes condamnations, M. [U] s’abstient de procéder au règlement de ses charges, cette attitude réitérée étant de nature à désorganiser la gestion financière de la copropriété dont les ressources ne sont constituées que du montant des charges acquittées, lui occasionnant ainsi un préjudice distinct du retard de paiement.

Bien que régulièrement assigné par dépôt à l’étude du commissaire de justice, M. [U] n’a pas constitué avocat.

La cause étant susceptible d’appel, la présente décision sera réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 26 juin 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties.

MOTIFS

Si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile.

Toutefois, le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ; cette dernière qualité ne pouvant être déduite de l’abstention procédurale du défendeur, mais devant être recherchée par l’analyse des pièces communiquées par le demandeur.

I – Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée”.

L’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version antérieure à la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose : “les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre les copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans”.

La loi du 23 novembre 2018 a réduit ce délai de prescription, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 disposant désormais : “Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat”.

L’article 2224 du code civil prévoit quant à lui que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

S’agissant de l’articulation de ces délais, l’alinéa 2 de l’article 2222 du code civil prévoit que le nouveau délai court à compter de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, soit le 25 novembre 2018 s’agissant de la loi du 23 novembre 2018, sans qu’il puisse excéder la durée totale prévue par la loi antérieure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a sollicité, par assignation du 22 janvier 2025, le paiement de l’arriéré de charges pour la période du 1er octobre 2015 au 31 janvier 2025.

Dès lors, le délai de prescription applicable à l’action en paiement de l’arriéré de charges du syndicat des copropriétaires est le délai quinquennal, tel qu’il résulte de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version postérieure à la loi du 23 novembre 2018.

Le syndicat des copropriétaires, qui a formé sa demande en paiement pour la première fois par assignation du 22 janvier 2025 est donc recevable à solliciter uniquement le paiement que des charges dues au titre des cinq années précédant la demande, soit les charges dues à compter du 22 janvier 2020, de sorte que son action est prescrite pour les charges antérieures à cette date.

Si, comme l’indique le syndicat des copropriétaires, la loi du 23 novembre 2018 ne comporte aucune disposition transitoire, il convient de faire application du droit commun tel qu’explicité à l’alinéa 2 de l’article 2222 du code civil précité.

Le syndicat des copropriétaires invoque, à tort, le principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle puisqu’il est constant que, lorsque la loi réduit la durée d’une prescription, la prescription réduite commence à courir, sauf disposition contraire, du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale ne puisse excéder le délai prévu par la loi antérieure.

Par conséquent, la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires pour la période antérieure au 22 janvier 2020 sera déclarée irrecevable.

Sur la demande en paiement des charges postérieures au 22 janvier 2020

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Au sens de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, le syndic peut exiger le versement :

1° de l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;

2° des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Il est constant que, pour justifier le bien-fondé de sa demande en paiement des charges, le syndicat de copropriété doit produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, le décompte de répartition des charges , ainsi que les documents comptables (Cass. 3e civ., 24 oct. 2019, n° 18-19.172).

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit, notamment :

— un extrait du livre foncier de Mulhouse, daté du 17 juillet 2023 et faisant ressortir que M. [U] est propriétaire du lot n°15 de l’immeuble en copropriété,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 janvier 2020, aux termes duquel l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé le budget prévisionnel de l’exercice 2020-2021,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 février 2021, aux termes duquel l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes de l’exercice clos le 30 octobre 2020, et a approuvé le budget prévisionnel de l’exercice 2021-2022,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 avril 2022, aux termes duquel l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes de l’exercice clos le 31 octobre 2021, et a approuvé le budget prévisionnel de l’exercice 2022-2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 février 2023, aux termes duquel l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes de l’exercice clos le 31 octobre 2022, et a approuvé le budget prévisionnel de l’exercice du 1er novembre 2023 au 31 octobre 2024

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 décembre 2023, aux termes duquel l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes de l’exercice clos le 31 octobre 2023, et a approuvé le budget prévisionnel de l’exercice du 1er novembre 2024 au 31 octobre 2025,

— les appels de provisions de charges et de provisions pour travaux loi Alur pour la période comprise entre le 1er novembre 2019 et le 31 janvier 2025,

— le relevé de compte copropriétaire pour la période comprise entre le 31 octobre 2019 et le 4 décembre 202418 375,48 euros, dont une somme de 360 euros au titre de l’ouverture du dossier contentieux et une somme totale de 3 455,82 euros au titre des arriérés de charges antérieurs au 22 janvier 2020,

— la mise en demeure de payer la somme de 18 015,48 euros adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 28 novembre 2024.

Au vu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires justifie du bien fondé de sa demande en paiement pour la période comprise entre le 22 janvier 2020 et le 31 octobre 2023, s’agissant de l’arriéré de charges, et pour la période comprise entre le 22 janvier 2020 et le 31 janvier 2025, s’agissant des provisions sur charges et provisions pour travaux loi Alur.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires est fondé à la somme de 14 457,66 euros (18 375,48 euros – 102 euros au titre du suivi de dossier contentieux – 360 euros au titre de l’ouverture de dossier contentieux – 3 455,82 euros au titre des appels de fonds antérieurs au 22 janvier 2020).

Par conséquent, M. [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14 457,66 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

II – Sur la demande en paiement des frais

Il y a lieu de rappeler que l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, non remise en cause depuis, dispose, que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur”.

En l’espèce, il résulte du relevé de compte copropriétaire qu’une somme de 102 euros, au titre du “suivi de dossier contentieux 2023/2024" et une somme de 360 euros au titre de l’ “ouverture dossier contentieux” ont été portées au débit du compte de M. [U] respectivement les 5 septembre 2024 et 4 décembre 2024.

Si le contrat de mandat n° 1174 conclu entre le syndicat des copropriétaires et la Sas […], syndic, pour la période entre le 1er mai 2022 et le 30 avril 2025, et versé aux débats par le demandeur en annexe 2 prévoit une rémunération complémentaire du syndic d’un montant de 102 euros par heure au titre des prestations particulières (page 6/8), force est de constater qu’aucune facture n’est produite de sorte que la demande qu’il forme au titre des frais ne peut pas prospérer.

Par conséquent, la demande en paiement de la somme de 462 euros au titre des frais formée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

III – Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il résulte du relevé de compte copropriétaire versé aux débats que M. [U] ne s’est acquitté d’aucune des sommes mises à sa charge depuis le 31 octobre 2019, étant précisé qu’il a également été condamné par le tribunal d’instance de Mulhouse au paiement des charges impayées échues entre le 2 février 2012 et le 1er août 2015 par décision du 18 mars 2016.

Ainsi, les manquements systématiques et répétés à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Par conséquent, M. [U] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

IV – Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [U], partie perdante au procès, sera condamné aux dépens.

M. [U] sera également condamné à payer au syndicat des copropriétaires, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 1 500 euros.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire, qui apparaît compatible avec la nature de l’affaire, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable la demande tendant aux recouvrement des charges formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic, la Sas […], pour les charges antérieures au 22 janvier 2020 ;

CONDAMNE M. [B] [U] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic, la Sas […], les sommes suivantes :

—  14 457,66 euros (QUATORTZE MILLE QUATRE CENT CINQUANTE-SEPT EUROS ET SOIXANTE-SIX CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges pour la période comprise entre le 22 janvier 2020 et le 31 octobre 2023, et de l’arriéré de provisions sur charges et provisions pour travaux loi Alur, pour la période comprise entre le 22 janvier 2020 et le 31 janvier 2025,

—  1 000 euros (MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêts,

—  1 500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE, pour le surplus, la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] représenté par son syndic, la Sas […] ;

CONDAMNE M. [B] [U] aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président