Tribunal Judiciaire d'Avignon, Chambre 01 ctx immobilier, 26 juin 2025, n° 23/00699

TJ Avignon 26 juin 2025

Arguments

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Accepté
Responsabilité du syndicat des copropriétaires pour désordres
La cour a constaté que les désordres provenaient effectivement des parties communes et que le syndicat des copropriétaires était responsable des dommages causés à la SCI EMALEX.
Accepté
Évaluation des frais de remise en état
La cour a jugé que les frais de remise en état étaient justifiés et a ordonné leur remboursement par le syndicat des copropriétaires.
Accepté
Droit aux dépens en raison de la décision favorable
La cour a décidé que le syndicat des copropriétaires devait supporter les dépens de l'instance, y compris les frais d'expertise.

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Sur la décision

Référence :	TJ Avignon, ch. 01 ctx immobilier, 26 juin 2025, n° 23/00699
Numéro(s) :	23/00699
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Vincent PUECH
Parties :	son représentant légal en exercice, S.A. MMA IARD ASSURANCE MUTUELLES, Syndicat de copropriétaires de l' immeuble [ Adresse 6 ] à [ Localité 13 ], S.A. GAN ASSURANCES

Texte intégral

Minute N°

COUR D’APPEL DE [Localité 15]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 23/00699 – N° Portalis DB3F-W-B7H-JKYT

JUGEMENT DU 26 Juin 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. EMALEX prise en la personne de son représentant légal en exercice

RCS [Localité 13] n°379.859.101

[Adresse 4]

[Localité 11]

représentée par M^e Pierre-François GIUDICELLI, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

DÉFENDEURS :

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 13]

[Localité 10], représenté par son syndic en exercice, la SARL L. ROUX IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice

RCS [Localité 13] n° 403.710.312

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par M^e Vincent PUECH, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant

S.A. MMA IARD ASSURANCE MUTUELLES prise en la personne de son représentant légal en exercice

RCS [Localité 14] n° 775.652.126

[Adresse 2]

[Localité 7] / FRANCE

représentée par M^e Jean-Philippe DANIEL, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

S.A. GAN ASSURANCES, prise en la personne de son représentant légal en exercice

RCS [Localité 16] n°542.063.797

[Adresse 9]

[Localité 8]

représentée par M^e Louis-alain LEMAIRE, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Assesseur : Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Monsieur Hervé LEMOINE, et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 24 Avril 2025

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

— =-=-=-=-=-=-

Grosse + expédition à :M^e Pierre-François GIUDICELLI,M^e Jean-Philippe DANIEL,

Expédition à :M^e Vincent PUECH,M^e Louis-alain LEMAIRE

délivrées le

EXPOSE :

La SCI EMALEX est propriétaire d’un local commercial en rez-de-chaussée d’un immeuble régi en copropriété, situé [Adresse 3] à Avignon.

Ce local a fait l’objet de plusieurs désordres occasionnés par des infiltrations d’eau, qui ont motivé la locataire, la SAS TAN, à procéder à la résiliation du bail commercial par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 mars 2019.

Un constat amiable de dégât des eaux a été signé le 4 janvier 2019 entre la SCI EMALEX et le syndicat des copropriétaires.

Plusieurs expertises amiables ont mis en évidence que ces désordres pouvaient avoir pour origine une défaillance du système d’étanchéité de l’immeuble.

Une expertise a été ordonnée le 13 décembre 2021 par le juge de référés du tribunal judiciaire d’Avignon au contradictoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à Avignon, expertise confiée à M. [K].

Au cours des opérations d’expertise, la SCI EMALEX a appelé en la cause la société MMA IARD Assurances Mutuelles et la société GAN Assurances. Par ordonnance du 25 avril 2022, le juge de référés a étendu la mission d’expertise aux sociétés d’assurance.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 10 décembre 2022.

Par actes du commissaire de justice en date des 3, 6 et 9 mars 2023, la SCI EMALEX a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à Avignon, la SA MMA IARD Assurances Mutuelles et la SA GAN Assurances devant le tribunal judiciaire d’Avignon en paiement de sommes au titre d’un préjudice financier et de frais de remise en état du local commercial.

Par conclusions signifiées par RPVA le 18 septembre 2024, la SCI EMALEX a conclu comme suit :

—  79 299,50 euros au titre de son préjudice financier (somme à parfaire au jour de la décision à intervenir) ;

—  19 779 euros au titre des frais de remise en état de son local commercial ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à Avignon, in solidum avec son assureur SA GAN Assurances et SA MMA IARD Assurances Mutuelles, assureur de la SCI EMALEX, à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance, en ceux compris les frais d’expertise judiciaire et les frais de la société AX’EAU.

Par dernières conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 18 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 13]

a conclu comme suit:

— débouter la SCI EMALEX de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCI EMALEX à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance, en ceux compris les frais d’expertise judiciaire.

Subsidiairement,

— débouter la SA GAN Assurances de ses demandes,

— condamner la SA GAN Assurances à le relever et garantir de toute condamnation au profit de la SCI EMALEX,

— condamner la SA GAN Assurances à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance, en ceux compris les frais d’expertise judiciaire.

Dans le dernier état de ses prétentions, signifiées par voie électronique le 5 février 2025, la SA GAN Assurances a conclu au débouté de la SCI EMALEX de toutes ses demandes et à sa condamnation au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 28 novembre 2024, la SA MMA IARD Assurances Mutuelles a conclu comme suit:

— débouter la SCI EMALEX de l’intégralité de ses demandes,

— débouter toute autre partie de ses demandes dirigées à son encontre,

Subsidiairement, si une condamnation était prononcée à l’encontre de la SA MMA IARD Assurances Mutuelles,

— débouter la SCI EMALEX de sa demande formulée au titre de la perte des loyers, et de sa demande au titre des taxes foncières,

— débouter la SCI EMALEX de sa demande au titre des frais de remise en état du local commercial,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 13] ainsi que la SA GAN Assurances à la relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

En tout état de cause:

— condamner la SCI EMALEX ou, s’il plaît mieux, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à Avignon in solidum avec son assureur, SA GAN Assurances, à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens en ceux compris les frais d’expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 6 mars 2025, l’affaire a été déclarée close.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Les désordres et imputabilités :

En réponse à la mission relative à la liste des sinistres déclarés par la SCI EMALEX auprès de sa compagnie d’assurance depuis octobre 2018, l’expert judiciaire a indiqué que seul lui avait été produit un rapport d’expertise simplifié de la MMA faisant état d’un dégât des eaux survenu le 18 juillet 2019. Par ailleurs, constatant la présence d’un étaiement du plancher haut du rez-de-chaussée du magasin, l’expert judiciaire a indiqué que ce sinistre était exclu de sa mission.

M. [K] a indiqué que le sinistre de juillet 2019 fait référence à un dégât des eaux alors qu’il a observé des traces d’humidité au niveau de l’arc de décharge du 2ème tiers du magasin. Il a fait état des constatations suivantes :

— la présence de traces d’humidité au niveau de l’arc de décharge situé au 2ème tiers du magasin, dans sa longueur, et qui apparaissent très visiblement sur la mezzanine dont le plancher est en partie détruit ;

— des traces d’infiltrations prononcées tout au long de la cage d’escalier qui mène au dernier étage de l’immeuble et qui jouxte le mur sur lequel les traces d’humidité ont été constatées,

— au dernier étage, un état de délabrement et un espace non clos,

— une terrasse couvrant l’ensemble et un solin délabré sur l’arrière du local,

— la présence d’une terrasse sur la copropriété du [Adresse 12] située bien en deçà du niveau d’apparition des infiltrations dans la cage d’escalier.

Il a expliqué que l’origine des infiltrations affectant le local commercial provient :

— à titre principal, d’un solin délabré niveau de la terrasse de l’immeuble, précisant que ce dernier a fait l’objet d’une réparation en septembre dernier ;

— à titre secondaire, de la non-fermeture de la cage d’escalier au niveau de cette même terrasse et du mauvais entretien de celle-ci, présence de détritus dans les chéneaux, tuiles cassées, fissures dans la maçonnerie.

L’expert a relevé que le rapport AX’EAU de mai 2021 ne constate pas d’infiltrations en provenance du [Adresse 12] (jardin de M. [H]).

La SCI EMALEX indique que les travaux ayant permis de remédier aux désordres ont été effectués par le syndicat des copropriétaires pendant le cours des opérations d’expertise, rappelant que M. [K] a mentionné qu’il avait fallu plus de quatre ans pour que les travaux mettant fin aux infiltrations ne soient réalisés.

Il résulte des constatations expertales que les désordres subis par la SCI EMALEX trouvent leur origine dans les parties communes et relèvent manifestement du défaut d’entretien de l’immeuble, de sorte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires, qui invoque vainement d’une part n’avoir pas commis de faute et d’autre part la vétusté de l’immeuble, est engagée au regard des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, en sa version antérieure à l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 s’agissant de sinistres antérieurs à l’entrée en vigueur de ce texte.

2. Les préjudices:

2.1. Locatif :

La SCI EMALEX expose que le syndicat des copropriétaires a été informé de l’existence d’infiltrations depuis juillet 2018, ce dont elle justifie par la production d’un courriel de son gérant adressé au syndic Contact Immobilier.

Par ailleurs, le rapport d’expertise simplifié de MMA établi le 15 septembre 2020, fait déjà état d’une défaillance du système d’étanchéité de l’immeuble, favorisant les venues d’eau du jardin de M. [H] (cause écartée par l’expert judiciaire).

Pour s’opposer à la demande d’indemnisation de la SCI EMALEX, le syndicat des copropriétaires soutient que le local commercial de la SCI EMALEX a fait l’objet d’un second sinistre, étranger aux parties communes, relevant de la responsabilité du propriétaire de l’appartement du deuxième étage à l’occasion de travaux de rénovation de son lot de copropriété.

Il a en effet été rappelé ci-dessus que l’expert judiciaire a constaté la présence d’un étaiement du plancher haut du rez-de-chaussée du magasin, et indiqué que ce sinistre était exclu de sa mission. Cette exclusion n’a fait l’objet d’aucun dire à l’expert ni n’a été suivie d’une demande de complément d’expertise. Le compte rendu de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 octobre 2019 enseigne que le plafond du local commercial de la SCI EMALEX a été endommagé pour les besoins de l’étaiement de la copropriété en raison des travaux effectués par un copropriétaire qui, selon le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ont eu pour conséquence la prise d’un arrêté de péril par la Commune d’Avignon, ce dont il n’est pas justifié en l’absence de production du dit arrêté.

L’expert a fait une description des désordres affectant le local commercial de la SCI EMALEX et en a établi néanmoins les causes comme ayant pour origine les parties communes.

La SCI EMALEX expose que son local commercial n’a pu être exploité du 1er juillet 2018, date de la résiliation du bail commercial consenti à la SAS TAN, au 31 octobre 2022. Le rapport d’expertise mentionne que le solin a été réparé en septembre 2022 et que depuis, la SCI EMALEX n’a pas déclaré d’infiltration, soit une période d’indisponibilité du local commercial pendant 51 mois.

Le préjudice effectivement subi par la SCI EMALEX s’analyse en fait en une perte de chance dont la réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Il est rappelé la destination commerciale du local dont la SCI EMALEX est propriétaire et qu’un bail commercial avait été signé le 23 juin 2014 pour neuf années, mettant à la charge du locataire la taxe foncière.

La chance de louer ledit local pendant cette durée de 51 mois était raisonnable, de sorte que la perte d’une espérance de gains consécutive à l’apparition des désordres constitue un préjudice réparable.

En l’espèce, la perte de chance doit être évaluée à 60%.

Le préjudice de la SCI EMALEX est ainsi fixé à la somme de 45 923,70 euros au paiement de laquelle doit être condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5].

2.2. Matériel :

Les factures produites par la SCI EMALEX ne permettent pas d’établir de corrélation entre les travaux à réaliser et les constatations de l’expert dont il est rappelé qu’elles consistent en la “présence de traces d’humidité au niveau de l’arc de décharge situé au 2ème tiers du magasin, dans sa longueur, et qui apparaissent très visiblement sur la mezzanine dont le plancher est en partie détruit”.

Tenant à la réalité du préjudice invoqué tel qu’il ressort de cette description des désordres affectant le local commercial, les frais de remise en état seront évalués à la somme de 5 000 euros, au paiement de laquelle doit être condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5].

3. Les demandes de condamnation in solidum :

Pour conclure au débouté de la SCI EMALEX de sa demande de condamnation in solidum, la SA MMA IARD Assurances Mutuelles relève à bon droit que l’origine des désordres se situe dans les parties communes et non les parties privatives seules objet de sa garantie, la SCI EMALEX ne justifiant pas de sa demande au regard d’un contrat d’assurance non produit, la requérante étant déboutée de sa demande de condamnation in solidum de la SA MMA IARD Assurances Mutuelles.

Par contre, la SA GAN Assurances, assureur de la copropriété, sera condamnée in solidum avec son assuré quant aux condamnations prononcées à son encontre.

4. Demande de garantie du syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] produit un contrat d’assurance souscrit à effet du 1er avril 1997 auprès du GAN et qui a fait l’objet de plusieurs avenants dont le dernier au 1er avril 2020, aux même garanties et franchises.

C’est en conséquence à bon droit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 13] demande à être relevé et garanti par son assureur des condamnations prononcées à son encontre.

5. Sur les frais du procès :

Les dépens de l’instance, en ceux compris les frais d’expertise judiciaire, seront mis à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 13], qui succombe en ses demandes.

La SCI EMALEX demande également au titre des dépens, les frais d’expertise de la société AX’EAU.

Or, les dépens ne peuvent inclure le coût d’un rapport qui ne constituait pas un acte de la procédure mais un élément de preuve auquel la partie a choisi de recourir.

Il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à Avignon à payer à la SCI EMALEX la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI EMALEX est condamnée, sur le même fondement, à payer à la SA MMA IARD Assurances Mutuelles, la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, exécutoire de droit à titre provisoire,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à Avignon, in solidum avec la SA GAN Assurances, à payer à la SCI EMALEX la somme de 45 923,70 euros pour perte de chance de louer son local commercial et celle de 5 000 euros au titre des frais de remise en état dudit local ;

Déboute la SCI EMALEX de sa demande de condamnation in solidum de la SA MMA IARD Assurances Mutuelles ;

Condamne la SA GAN Assurances à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 13] des condamnations prononcées à son encontre ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 13], in solidum avec la SA GAN Assurances, aux dépens de l’instance, en ceux compris le coût de l’expertise judiciaire ;

Déboute la SCI EMALEX de sa demande tendant à voir inclure dans les dépens le rapport de la société AX’EAU ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à Avignon, in solidum avec la SA GAN Assurances, à payer à la SCI EMALEX la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI EMALEX à payer à la SA MMA IARD Assurances Mutuelles la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par le président de la chambre et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT