TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Chambre 3 cab 03 C

N° RG 20/09369 – N° Portalis DB2H-W-B7E-VPH2

Jugement du 12 Mars 2026

N° de minute

Affaire :

Mme [Z] [W]

C/

S.A.S. MONOPRIX EXPLOITATION

le:

EXECUTOIRE + COPIE

M^e Guillaume BAULIEUX

—  596

la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES

—  1102

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 3 cab 03 C du 12 Mars 2026 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 09 Septembre 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 08 Janvier 2026 devant :

Adrien MALIVEL, Juge,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Julie MAMI, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Madame [Z] [W]

née le 18 Mars 1981 à [Localité 2] (69), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Guillaume BAULIEUX, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.S. MONOPRIX EXPLOITATION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Vincent DE FOURCROY de la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 12 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

La présente décision est contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société MONOPRIX EXPLOITATION exploite un fond commercial dans le lot n°11 de la copropriété située au [Adresse 3] à [Localité 3].

La société MONOPRIX était propriétaire d’un local commercial avant de le revendre à la société [H] le 15 octobre 2019, qui l’a elle-même revendu à la société LC FRANCE SCI le 24 octobre 2022.

Mme [Z] [W] est quant à elle propriétaire de trois appartements (lots n°15 [depuis le 23 janvier 2020],16 [depuis le 21 novembre 2022],et 17 [depuis le 21 juin 2011]) dans cette même copropriété.

Par conventions, les anciens copropriétaires des lots n°15, 16 et 17 ont décidé de donner la jouissance de certaines parties communes, à savoir la cour commune et une partie de l’allée, au bénéfice du local commercial, en contrepartie d’un loyer.

Ces parties communes concernées par lesdites conventions ont été vendues à la société LC FRANCE SCI par acte du 24 octobre 2022.

La société MONOPRIX EXPLOITATION conteste aujourd’hui le bien-fondé de ces loyers et estime qu’ils ne sont plus justifiés.

Suivant exploit en date du 18 décembre 2020, Madame [W] a fait délivrer à la Société MONOPRIX EXPLOITATION un congé avec offre de renouvellement d’un bail commercial s’agissant de cette cour commune et de cette allée.

*

Par acte d’huissier du 2 septembre 2020, Mme [Z] [W] a assigné la société MONOPRIX en paiement de loyers.

Par acte d’huissier du 18 décembre 2020, Mme [Z] [W] a assigné la société MONOPRIX EXPLOITATION, filiale en réalité concernée par le litige, en paiement de loyers.

Les deux procédures ont été jointes, puis disjointes, la première faisant alors l’objet d’un désistement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 septembre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions du 28 mai 2025, Mme [Z] [W] demande au tribunal de :

— DIRE ET JUGER que, quelque soit la qualification de ses droits, Madame [W] est créancière des loyers dus par le locataire du local commercial en vertu du règlement de copropriété ;

— REJETER l’intégralité des demandes de la Société MONOPRIX EXPLOITATION et notamment celle tendant à l’annulation du congé ;

— JUGER que l’arriéré de loyers impayés à Madame [W] arrêté au 31 décembre 2024 s’élève à la somme de 13 573,53 euros correspondant à la somme de 30 148,29 euros déduction faite de la somme de 4 750,76 euros et de la somme de 11 824,00 euros qu’elle a perçues du Syndic de copropriété ;

— CONDAMNER, en conséquence, la Société MONOPRIX EXPLOITATION à payer à Madame [W] la somme de 13 573,53 euros au titre des loyers impayés au 31 décembre 2024 ;

— JUGER que le loyer portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de chacune des échéances mensuelles eu égard au décompte annexé par la Société MONOPRIX EXPLOITATION à son courrier du 8 août 2022 ;

— JUGER qu’en application de l’article 1343-2 du Code Civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts ;

— CONDAMNER encore la Société MONOPRIX EXPLOITATION à payer à Madame [W] une indemnité de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application de l’article 1240 du Code Civil,

— CONDAMNER encore, la Société MONOPRIX EXPLOITATION à payer à Madame [W] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner enfin, la Société MONOPRIX EXPLOITATION aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK.

Par conclusions du 6 janvier 2025, La société MONOPRIX EXPLOITATION demande au tribunal de :

— CONSTATER que Madame [W] ne détient aucun droit de propriété, à quelque titre que ce soit, sur la cour et la surface d’allée désormais désignées comme les lots n°38 et n°39 ;

Par conséquent :

— DÉCLARER que la signification de l’acte de congé du 18 décembre 2020 équivaut donc à une absence de congé pour le 30 juin 2021 et que ce congé est nul et de nul effet ;

— DÉBOUTER Madame [Z] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause :

— CONDAMNER Madame [Z] [W] à payer à la société MONOPRIX EXPLOITATION, la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [Z] [W] aux entiers dépens de la présente instance ;

— ÉCARTER l’exécution provisoire de toute condamnation qui pourrait être prononcée à l’encontre de la société MONOPRIX EXPLOITATION.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’incertitude et le doute subsistant à la suite de la production d’une preuve doivent être nécessairement retenus au détriment de celui qui avait la charge de cette preuve.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1358 du même code, hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen.

I. Sur la demande de paiement des loyers

Selon l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

*

En pièce n°3, la demanderesse produit une convention aux termes de laquelle certains copropriétaires abandonnent leur droit de disposer d’une cour commune afin que locataire du local commercial situé en rez-de-chaussée en jouisse seul en échange, notamment, d’une indemnité annuelle indexée au prix des loyers et répartie par le syndic aux copropriétaires précités en fonction de leur quote-part.

En pièce n°4, elle produit une convention du 1er mai 1957 afin que la société locataire du rez-de-chaussée puisse, en sus de la cour commune, « annexer » 10,94 m² de l’allée en échange d’un complément de loyer de 50 000 francs.

En pièce n°5, il est produit un avenant fixant un nouveau loyer en échange de la jouissance de la cour et d’une partie de l’allée.

*

Sur ce, le copropriétaire ne dispose pas d’un droit de superficie sur les parties communes aux termes des textes régissant la copropriété. Il s’agit en réalité d’un droit de propriété indivis.

Les droits exercés sur les parties communes, ou privatives, résultent en effet, notamment des articles 1, 2, 4, et 9 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les conventions initiales précitées n’ont pas pour objet d’accorder un droit de superficie aux copropriétaires.

Ces conventions ne peuvent pas non plus s’entendre comme des conventions aux termes desquelles les copropriétaires sous-loueraient un droit de superficie.

Dans les conventions précitées, les copropriétaires ont simplement échangé la jouissance qu’ils tirent de leur droit de propriété (indivise) sur les parties communes, à hauteur de leur quote-part respective, contre un loyer, conformément aux articles 544, 1709 et 1134 du code civil.

La question aurait pu, éventuellement, être celle de savoir si ces copropriétaires ont consenti un droit de superficie au locataire du local commercial, ce qui ferait d’eux des copropriétaires « co tréfonciers ». Ils auraient ainsi pu consentir un droit de superficie en échange d’une rémunération. Ce questionnement demeure toutefois indifférent et, en tout état de cause, ne correspond pas suffisamment à la réalité.

En tout état de cause, la demanderesse ne peut arguer que ces conventions ont pour objet la sous-location d’un droit de superficie.

*

Il résulte du règlement de copropriété produit en pièce n°6 que :

– « la société [U] reconnaît qu’en vertu du bail ci-dessus relaté, les constructions édifiées par elle dans la cour de l’immeuble, sont la propriété de M. [Y], ce qui est expressément accepté par lui » ;

– que le local n°11 représente 270 millièmes du sol et des parties communes générales ;

– l’allée de l’immeuble est une partie commune ;

– le sol de la cour couverte est une partie commune ;

– la dalle couvrant la cour est une partie privative

– les parties privatives sont « les locaux ou espaces » qui aux termes de l’état descriptif de division établi aux présentes, sont compris dans la composition d’un lot ;

– les éléments et accessoires se rapportant à ces lots privatifs, tels que notamment les dalles, sont privatifs

– sont communes les parties qui ne sont pas spécifiquement privatives ;

– les tantièmes du lot n°11 ne sont pas modifiés.

Le règlement de copropriété du 10 mai 1983 ne fait que réitérer les conventions précitées. Il ne modifie pas leur nature. Il ajoute simplement que M. [Y] s’oblige à ne réclamer aucune indemnité à quelque titre que ce soit en vertu de ces conventions.

Ce règlement ne confère aucun droit de superficie aux copropriétaires et notamment des lots 15 à 17.

Ce règlement de copropriété ne fait pas de M. [Y] le co-propriétaire privatif de « l’espace » situé au-dessus de la cour ou de l’allée », mais simplement des éléments et accessoires se rapportant à ces derniers. L’état descriptif ne fait pas de l’allée ni de la cour commune un élément compris dans la composition du lot n°11. Ce règlement ne modifie pas les tantièmes du lot n°11.

La cour et l’allée sont originellement des parties communes, tant par leur destination qu’aux termes des conventions litigieuses. Le règlement de copropriété de 1983 n’a pas pour objet de les intégrer au lot n°11, ni d’en faire de nouveaux lots privatifs.

Aux termes de ce règlement ce sont seulement éléments et accessoires se rapportant à des parties communes qui sont qualifiés de privatifs.

C’est d’ailleurs la raison pour laquelle ces espaces deviendront ultérieurement les lots n°38 et n°39, puis seront vendus par la copropriété dans son ensemble au propriétaire du lot n°11 (dans la mesure où il s’agit de parties communes) qui en devient dès lors le copropriétaire privatif au sens de l’article 2 de la Loi n°65-557 précitée.

La renonciation de M. [Y] à réclamer des loyers au titre des conventions réitérées s’expliquent simplement par le fait qu’il intègre ces loyers auxquelles il pourrait prétendre, dans le bail commercial qui le lie au locataire du local commercial, d’une part, et d’autre part, puisque le règlement fait également de son lot n°11 le bénéficiaire indirect de l’abandon de jouissance commune objet des conventions initiale, puisque les parties communes concernées sont exploitées dans le cadre de l’activité commerciale du local commercial dont il est propriétaire.

Il en résulte que le loyer résultant des conventions précitées demeure la contrepartie de l’abandon de jouissance de cette partie commune qui est exploitée dans le cadre et au bénéfice de l’activité commerciale du locataire du local commercial.

Par procès-verbaux d’assemblée générale des 16 mars 2021 et 10 juin 2022, les copropriétaires ont voté la vente de la cour commune et de la surface d’allée, soit les parties communes concernées par les conventions.

Cette vente s’est matérialisée par acte du 24 octobre 2022 portant sur les lots n°38 et 39 nouvellement créés. .

Par protocole d’accord, Mme [W] a renoncé à contester cette vente.

Il en résulte que par cette vente, Mme [W] a cédé sa qualité de copropriétaire indivises des parties communes donnant lieu à loyer.

Elle a, de ce fait, perdu son droit de propriété indivis et donc de jouissance sur ces parties communes.

Or, les conventions stipulent un loyer en échange du « pourcentage de propriété ». Mme [W] ne dispose plus d’aucun pourcentage de propriété sur ces parties.

De ce fait, la condition contractuelle des conventions ouvrant droit à loyer, à savoir la qualité de copropriétaire de la partie considérée, ne sont plus satisfaites.

Les conventions ne sont donc plus applicables.

L’argument tiré de l’effet relatif des conventions est inopérant.

Mme [W] n’est plus fondée à invoquer un droit à loyer depuis la vente des parties communes litigieuses.

*

Les loyers restent cependant dus, par application des conventions, jusqu’au transfert de propriété en date du 24 octobre 2022.

Le fait que les sommes figurent ou non dans les comptes de la copropriété est indifférent au regard des conventions dont il est demandé application et dont la valeur juridique n’est pas contestée, celle-ci prévoyant seulement des modalités de versement des loyers.

La note manuscrite du syndicat du 19 février 1993 suffit à démontrer qu’il n’y a pas de trop perçu dans la mesure où elle correspond à la situation telle qu’elle se pratiquait déjà antérieurement, dans son principe, s’agissant de la quote-part du propriétaire du local commercial, qui y avait renoncé.

La société MONOPRIX démontre avoir versé une somme de 12 189,10 euros.

Mme [W] reconnaît avoir perçu 4 750,76 euros du syndic.

Le lot n°15 équivaut à 81/299, le n°16 à 95/299, et le n°17 à 123/299.

Le loyer annuel est de 4 088,96 euros pour sa globalité.

Les loyers dus à Mme [W] en application des données précitées est de 17 208,44 euros, soit le calcul effectué par Mme [W] dans ses conclusions, qui est juste, auquel il est soustrait 27 jours de trop, correspondant à la période entre le 25 octobre 2022 et le 21 novembre 2022.

Sur cette somme la société MONOPRIX démontre s’être libéré de ses obligations à hauteur de 16 939,86 euros en application de l’article 1353 du code civil.

Il reste donc une somme de 268,58 euros à payer.

La société défenderesse sera condamnée au paiement de cette somme.

II. Sur la demande de nullité du congé

Il y a lieu de considérer le congé comme étant nul et sans effet, car il n’est pas fondé juridiquement.

III. Sur la résistance abusive

Cette demande devient sans objet compte tenu de la solution adoptée.

IV. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Compte tenu de la solution retenue, chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Chacune des parties conservera pareillement la charge de ses frais irrépétibles.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire compte tenu de la solution retenue, et de ce qu’elle n’entraîne pas d’effet excessif sur la situation de la défenderesse, ni d’effet irréversible en cas d’infirmation en appel.

DISPOSITIF

Le tribunal statuant contradictoirement à juge unique, en premier ressort et par mise à disposition au greffe

CONDAMNE la société MONOPRIX à payer la somme de 268,58 euros à Madame [Z] [W] , avec les intérêts aux taux légal à compter de la présente décision ;

DIT qu’en application de l’article 1343-2 du Code Civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt ;

REJETTE les autres demandes de Madame [Z] [W] ;

DÉCLARE que la signification de l’acte de congé du 18 décembre 2020 équivaut à une absence de congé pour le 30 juin 2021 et que ce congé est nul et de nul effet ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

DIT N’Y AVOIR LIEU à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le greffier Le président

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.