N° RG 25/00507 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FROE

Page sur

C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SELESTAT

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Tél : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 6]

N° RG 25/00507 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FROE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 JANVIER 2026

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

S.C.I. [B], dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Monsieur [B], gérant.

À l’encontre de :

DÉFENDERESSE

Madame [V] [Z]

de nationalité Française

née le 19 Décembre 1995 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion ; sans procédure particulière.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Vincent TRIDON,

Greffier : Martine MUSIALOWSKI

DÉBATS

À l’audience publique du lundi 13 octobre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire et prononcé en premier ressort, par mise à disposition publique au greffe le 12 janvier 2026 à partir de 14 heures, les parties présentes en ayant été avisées lors des débats, et signé par Vincent TRIDON, président, et Martine MUSIALOWSKI.

* Copie exécutoire délivrée le 12 JANVIER 2026

à : -S.C.I. [B]

+ retour des pièces LS

* Copie simple délivrée le 12 JANVIER 2026

à : -[V] [Z]

LS

*Copie à la sous-Préfecture de [Localité 8] et à M^e MUSLIN, CDJ

********

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé du 31 janvier 2018 prenant effet au 1er février 2018, la S.C.I. [B] a donné à bail à Mme [V] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi qu’un emplacement de stationnement à la même adresse.

Se prévalant de loyers impayés, la S.C.I. [B] a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat portant sur le logement le 13 mai 2025, lui réclamant la somme en principal de 1 446,02 euros.

Par acte d’huissier délivré le 25 juillet 2025, la S.C.I. [B] a fait assigner Mme [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat, pour obtenir notamment :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement son prononcé,

— l’expulsion sans délai de la défenderesse et de tous les occupants de son chef,

et pour obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  1 795,02 euros au titre des arriérés de loyers et charges au 30 juin 2025, sauf à parfaire au jour du jugement, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation,

— une indemnité d’occupation mensuelle de 454 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,

—  500 euros à titre de dommages et intérêts,

— les frais et dépens en ce compris les frais de l’assignation et sa notification aux services sociaux, outre 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à la première audience du 13 octobre 2025, lors de laquelle la S.C.I. [B], représentée par son gérant, a repris oralement les termes de son assignation.

Mme [V] [Z] bien que régulièrement assignée, était absente et n’était pas représentée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Malgré l’absence de Mme [V] [Z], il convient de statuer sur les demandes de la S.C.I. [B], après avoir vérifié, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Même si le contrat signé le 31 janvier 2018 portant sur le logement ne précise pas si le loyer est payable à terme à échoir ou échu, au regard du contrat accessoire qui stipule que le loyer est payable à terme à échoir au plus tard le 1er du mois, il y a lieu d’interpréter le contrat principal en ce que loyer est également à terme à échoir au plus tard le 1er du mois.

Ce contrat prévoit une clause résolutoire en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 13 mai 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant alors à 1 446,02 euros.

Ce commandement de payer se réfère à la clause de résiliation insérée dans le bail d’habitation et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Bien que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoie un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, il convient d’appliquer les stipulations de la clause résolutoire insérée au contrat conclu entre les parties, comme a pu le rappeler la Cour de cassation (Civ. 3e, avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002).

En l’espèce le délai prévu par le contrat de bail est de deux mois.

La somme visée au commandement de payer n’a pas été payée dans le délai de deux mois après sa signification tandis que le Juge n’a pas été saisi par Mme [V] [Z] aux fins d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à compter du 16 juillet 2025 (le 13 étant un dimanche, le 14 étant férié).

Mme [V] [Z] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, son expulsion du logement sis [Adresse 2] à [Localité 5] et de l’emplacement de stationnement situé à la même adresse, sera en conséquence ordonnée.

Mme [V] [Z] devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, elle pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n’est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

En effet, en l’absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers, pratiquées conformément à la législation sur les baux, le locataire déchu de son titre d’occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d’expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Mme [V] [Z] à payer à la S.C.I. [B] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente à 454 euros, à compter du 16 juillet 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux.

Sur la demande au titre des sommes dues

L’article 1728 2° du Code Civil ainsi que les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énoncent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort suffisamment des pièces, en particulier du contrat de bail et du décompte produit par la S.C.I. [B] (pièces 1 et 4 en demande), que la dette locative s’élève à la somme de 1 795,02 euros au 30 juin 2025.

Il convient dès lors de condamner Mme [V] [Z] à payer à la S.C.I. [B] la somme de 1 795,02 euros au titre des arriérés de loyers et charges selon décompte arrêté au 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation en application de l’article 1344-1 du code civil.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts

L’article 9 du code de procédure civile dispose :

« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, la demande de la S.C.I. [B] n’apparaît pas suffisamment justifiée et sera rejetée sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Mme [V] [Z] aux dépens, en ce compris les frais de l’assignation et sa notification aux services sociaux.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, il apparaît équitable de condamner Mme [V] [Z] à indemniser la S.C.I. [B] à hauteur de 450 euros.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail conclu entre la S.C.I. [B] et Mme [V] [Z] et portant sur un logement sis [Adresse 2] à [Localité 5] ont été acquis le 16 juillet 2025, mettant fin également au contrat accessoire sur l’emplacement de stationnement à la même adresse ;

DIT que Mme [V] [Z] est occupante sans droit ni titre depuis cette date ;

CONDAMNE Mme [V] [Z] à évacuer, de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [V] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 2] à [Localité 5] et de l’emplacement de stationnement à la même adresse, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE Mme [V] [Z] à payer à la S.C.I. [B] une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle de 454 euros, à compter du 16 juillet 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [V] [Z] à payer à la S.C.I. [B] la somme de 1 795,02 euros au titre des arriérés de loyers et charges locatives selon décompte arrêté au 30 juin 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2025 ;

DEBOUTE la S.C.I. [B] de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [V] [Z] aux dépens, en ce compris les frais de l’assignation et sa notification aux services sociaux ;

CONDAMNE Mme [V] [Z] à payer à la S.C.I. [B] la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.

Ainsi fait et prononcé le 12 janvier 2026, siégeant M. TRIDON, présidant l’audience, assisté de M^me MUSIALOWSKI, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le greffier Le juge