TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 13 JANVIER 2025

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N° du dossier : N° RG 24/00616 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J475

Minute : n° 25/12

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

S.C.I. [N] INVESTISSEMENT, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Marie-Paule VERDIER, avocat au barreau de TARASCON, M^e Chaima EL MABROUK, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [T]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant, non représenté

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 16 Décembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :13/01/2025

exécutoire & expédition

à :M^e EL MABROUK

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 27 novembre 2024 par la S.C.I. [N] INVESTISSEMENT à l’encontre de M. [T] [C] devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON ;

Faits et prétentions des parties :

Par acte sous seing privé du 27 février 2020, la S.C.I. [N] INVESTISSEMENT donne à bail à M. [T] [C], un local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 5] (84), stipulant un loyer évolutif avec une base mensuelle de 390,00 euros HT.

Ce bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut de paiement régulier des loyers et charges par le locataire, un mois après un commandement de payer les sommes dues demeuré infructueux.

Constatant que M. [T] [C] n’a procéder qu’à un paiement partiel de loyers, la S.C.I. [N] INVESTISSEMENT a délivré par acte extrajudiciaire du 29 août 2024, un commandement de payer de la somme 3.779,16 euros, rappelant la clause résolutoire incluse dans le bail, demeuré sans effet.

Dès lors, la S.C.I. [N] INVESTISSEMENT a fait citer, par acte d’huissier du 27 novembre 2024, M. [T] [C] devant la présente juridiction aux fins de voir :

— REJETER toutes demandes, fins et conclusions adverses ;

— CONSTATER M. [T] [C] à payer à la requérante, la somme provisionnelle de 4.101,67 euros représentant le montant des loyers au 29 octobre 2024, outre les frais de commandement de payer d’un montant de 152,87, outre les intérêts à compter de la présente assignation,

— CONSTATER l’occupation illicite du local, objet dudit contrat de bail commercial, par M. [T] [C] et tous occupants, sans droits, ni titre,

— ORDONNER l’expulsion de M. [T] [C] et celle de tous occupants de son chef, avec concours de la force publique, si nécessaire,

— CONDAMNER M. [T] [C] au titre de l’indemnité d’occupation au montant du loyer mensuel soit 412,68 euros avec charges et révisables selon les dispositions contractuelles et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

— CONDAMNER M. [T] [C] à payer à la requérante la somme de 3.000,00 euros au titre de dommages et intérêts,

En tant que besoin,

— ORDONNER la séquestration des meubles et facultés mobilières appartenant à M. [T] [C], pouvant se trouver dans les lieux aux frais et risques de la partie requise sur place ou en garde-meuble,

— CONDAMNER M. [T] [C] à verser à la requérante la somme de 1.800,00 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— le CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance.

Quoique régulièrement citée, M. [T] [C] n’a pas constitué avocat.

PAR CES MOTIFS

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire ; qu’il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la constatation de la résiliation du bail commercial et les sommes dues à ce titre :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” ; que selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite” ;

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”;

Le bail commercial dont est titulaire M. [T] [C] contient une clause résolutoire rédigée comme suit : « Il est expressément convenu, qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après le commandement de payer ou d’exécuté demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice ».

Il est établi par le décompte actualisé que M. [T] [C] n’a pas réglé les loyers dus dans leur intégralité ; que le commandement de payer délivré le 29 août 2024, qui rappelait la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, est demeuré sans effet pendant le délai d’un mois, M. [T] [C] n’ayant pas apuré le passif locatif, d’un montant de 3.626,29 euros à la date du commandement ; que, dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, ce qui ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse ;

M. [T] [C] n’a pas constitué avocat et ne s’explique pas sur sa défaillance, ni ne sollicite des délais pour apurer sa dette ; il convient en conséquence de constater la résiliation du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 30 septembre 2024, date à laquelle M. [T] [C] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux, et, à défaut de départ amiable dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, d’ordonner son expulsion.

Une telle occupation, sans droit ni titre, caractérisant un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser ; qu’il n’y a pas lieu d’assortir cette obligation de libérer les lieux loués d’une astreinte puisque le bailleur peut faire procéder à l’expulsion de la société locataire en cas de maintien dans les lieux de cette dernière au-delà du délai accordé ci-avant.

Concernant le sort des éventuels meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux loués par le locataire sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier” ; qu’en l’espèce, l’obligation de M. [T] [C] de payer les arriérés de loyer et une indemnité d’occupation courant à partir de la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable.

Au vu des pièces justificatives produites, l’arriéré locatif de M. [T] [C] s’élève à une somme de 3688,97 euros, représentant le montant des loyers dus, arrêtés en septembre 2024 ; que cette créance n’étant pas contestable.

De plus, le bail commercial dont est titulaire M. [T] [C] contient une clause pénale rédigée comme suit : « A défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le BAILLEUR ou sen mandataire au PRENEUR, les sommes dues par le preneur seront automatiquement majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais, quelle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mis à la charge du PRENEUR».

Dès lors, en vertu de cette clause et de la mise en demeure délivrée au preneur le 18 juillet 2024 rappelant ladite clause, la somme due par M. [T] [C] sera majorée de 10%. Il y a lieu de condamner M. [T] [C] à payer la somme de 4 057,87 euros à la S.C.I. [N] INVESTISSEMENT, à titre provisionnel ; qu’en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024, date de l’assignation en justice valant mise en demeure de payer ;

En l’absence de clause spécifique dans le bail, il y a lieu de fixer à une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges le montant de l’indemnité d’occupation qui est due mensuellement à compter du mois où la locataire est sans droit ni titre, soit octobre 2024 ; que M. [T] [C] sera condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à titre provisionnel ;

Sur la demande de dommages intérêts formée par la S.C.I. [N] INVESTISSEMENT :

Bien que M. [T] [C] présente un retard récurrent dans le paiement de loyer, aucun préjudice distinct du simple retard dans le paiement n’est démontré par M. [T] [C] la demande d’allocation de dommages et intérêts est dès lors rejetée ;

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. [T] [C], qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance et versera à la S.C.I. [N] INVESTISSEMENT, qui a été contraint d’engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 1.250,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS que le bail commercial dont est titulaire M. [T] [C], relatif à un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 5] (84), propriété de la S.C.I. [N] INVESTISSEMENT, s’est trouvé résilié de plein droit le 30 septembre 2024 par le jeu de la clause résolutoire incluse dans cet acte,

DISONS qu’à compter de cette date, M. [T] [C] est occupante sans droit ni titre,

ORDONNONS en conséquence à M. [T] [C] de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s’y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

DISONS qu’en cas d’expulsion, il sera procédé, en tant que de besoin, à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS M. [T] [C] à payer à la S.C.I. [N] INVESTISSEMENT, à titre provisionnel :

— la somme de QUATRE MILLE CINQUANTE-SEPT EUROS ET QUATRE-VINGT-SEPT CENTIMES (4.057,87 EUR), avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024, au titre des loyers impayés jusqu’au mois de septembre 2024, selon application de la clause pénale,

— une indemnité d’occupation d’une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

REJETONS la demande d’allocation de dommages et intérêts,

CONDAMNONS M. [T] [C] à payer à la S.C.I. [N] INVESTISSEMENT, la somme de MILLE DEUX CENT CINQUANTE EUROS (1.250,00 EUR) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [T] [C] aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes d’huissier nécessaires à la procédure (commandement de payer du 29 août 2024, assignation en justice du 27 novembre 2024),

REJETONS toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT