TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 25/ 467

AFFAIRE N° RG 23/02699 – N° Portalis DBYA-W-B7H-E3DF2

Jugement Rendu le 20 Octobre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [N] [O] [W]

né le 31 décembre 1991 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par Maître Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

DEFENDEURS :

Monsieur [J] [X]

né le 03 juin 1973 à [Localité 6] (97)

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par Maître Thibault GANDILLON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame [G] [T] [H] [F]

née le 09 décembre 1976 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Maître Thibault GANDILLON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Joël CATHALA, Vice-Président, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Violaine MOTA, Greffier.

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Joël CATHALA, Vice-Président,

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Sarah DOS SANTOS, Juge,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 avril 2025, différée dans ses effets au 20 Mai 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 16 Juin 2025 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 20 Octobre 2025 ;

Les conseils des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Joël CATHALA, Vice-Président, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE :

M. [S] [W] a, par l’intermédiaire de la société FSI, mis en vente une maison à usage d’habitation sis à [Localité 7], [Adresse 2].

Selon acte sous seing privé en date du 11 mai 2023 rédigé par la société FSI, le vendeur a signé un compromis de vente avec M. [J] [X] et Mme [G] [F] qui s’engageaient à acquérir l’immeuble.

Cet acte comprenait notamment les clauses suivantes :

— une clause de négociation au profit de l’agence FSI,

— une clause de condition suspensive relative au financement au profit de l’acquéreur.

Le compromis de vente fixait la réitération authentique au plus tard le 11 juillet 2023.

Malgré les relances de l’agence immobilière FSI pour justifier du dépôt de la demande de prêt, les acquéreurs sont restés taisant.

Selon courrier recommandé avec avis de réception en date du 31 juillet 2023, le vendeur a mis en demeure les acquéreurs de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive en lui adressant les justificatifs y afférents. Aucune réponse n’a été apportée à cette demande.

Estimant que les acquéreurs n’avaient pas respecté leurs obligations contractuelles, M. [S] [W] a assigné M. [J] [X] et Mme [G] [F] devant le tribunal judiciaire de Béziers par actes du 16 octobre 2023.

Par ses dernières conclusions M. [S] [W] demande au tribunal de :

Vu les articles 1103 et suivants, 1217 et suivants, et 1304-3 du code civil, 514 du code de procédure civile,

— DECLARER les demandes de M. [S] [W] recevables et bien fondées, et en conséquence :

— JUGER M. [S] [W] fondé à solliciter le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du code civil,

— JUGER que la condition suspensive relative au financement de l’acquisition, telle que prévue en pages 6 et 7 de l’acte sous seing privé du 11 mai 2023, est réalisée tenant la carence de M. [J] [X] et Mme [G] [F] à satisfaire leurs obligations contractuelles,

En conséquence,

— CONDAMNER solidairement M. [J] [X] et Mme [G] [F] à payer à M. [S] [W] une indemnité correspondant à 10 % du prix de vente, soit la somme de 27100 € à titre de dommages et intérêts ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER solidairement M. [J] [X] et Mme [G] [F] à payer à M. [S] [W] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER solidairement M. [J] [X] et Mme [G] [F] aux entiers dépens.

Par leurs conclusions en réponse, M. [J] [X] et Mme [G] [F] demandent au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1103, 1104, 1193, 1224 et suivants et 1231-1 et suivants du Code civil ;

Vu le compromis de vente du 11 mai 2023,

Vu le courrier de BNP PARIBAS du 6 avril 2023,

— DEBOUTER M. [S] [W] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions. CONDAMNER M. [S] [W] à payer à M. [J] [X] et Mme [G] [F] la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir .

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 3 avril 2025 la clôture de l’instruction de l’affaire a été fixée au 20 mai 2025 pour plaidoirie à l’audience à juge rapporteur du 16 juin 2025.

MOTIVATION

L’article 1103 du code civil énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et l’article 1194 que les contrats obligent à ce qui y est exprimé et à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

Le vendeur sollicite l’application de la clause pénale figurant au compromis de vente intervenu le 11 mai 2023 entre M. [S] [W] d’une part et M. [J] [X] et Mme [G] [F] d’autre part, qui stipule expressément :

« Conformément aux dispositions des articles 1152 et 1126 du Code civil, au cas où l’une des parties viendrait à refuser à régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l’application d’une condition suspensive, elle pourra être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuite et de recours en justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts.

Toutefois la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son contractant et invoquer la résolution du contrat.

Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 10 % du prix de vente net vendeur. »

M. [S] [W] sollicite donc une indemnité correspondant à 10 % du prix de vente, soit la somme de 27100 € à titre de dommages et intérêts.

Les acheteurs, M. [J] [X] et Mme [G] [F], allèguent que le prêt bancaire qu’ils ont sollicité ne leur a pas été accordé et communiquent comme unique pièce justificative un courrier que la banque BNP Paribas leur a adressé le 6 avril 2023, qui indique : « Chers clients, Vous nous avez fait part de votre projet d’acquisition d’un bien immobilier sis à [Localité 7]. À cet effet vous avez déposé une demande de prêt immobilier de 289 000 € qui est actuellement en cours d’étude. (…) ».

Ils estiment qu’ils ont respecté leurs engagements contractuels en sollicitant comme requis l’obtention d’un prêt pour le financement du bien immobilier et qu’ils n’ont donc manifesté aucun comportement fautif.

Cependant les termes du courrier bancaire communiqué ne sont pas de nature à justifier de la défaillance de la condition suspensive relative au financement de l’acquisition à l’aide d’un prêt immobilier dans les délais contractuellement fixés stipulée au compromis de vente.

Dès lors la carence des acquéreurs à la signature de l’acte authentique s’analysera en un refus injustifié et la clause pénale leur sera applicable.

L’article 1231- 5 du Code civil prévoit que le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité convenue au titre de la clause pénale si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Il apparaît en l’espèce que la clause pénale est destinée à réparer les préjudices subis par le vendeur du fait de l’immobilisation abusive du bien vendu. Cette clause pénale est forfaitairement fixée à 10 % du montant du prix de vente net vendeur sans distinguer selon la durée d’indisponibilité effective du bien immobilier et selon ses éventuelles conséquences préjudiciables.

Le compromis de vente a été signé le 11 mai 2023 et il est devenu caduc de plein droit huit jours après la réception de la LR AR du 1er août 2023 mettant l’acquéreur en demeure de justifier la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, soit le 9 août 2023. Il n’a été justifié d’aucun préjudice particulier résultant de cette durée d’immobilisation abusive qui se limite à moins de 3 mois.

Dans cette mesure la clause pénale d’un montant de 27 100 € apparaît manifestement excessive et il conviendra de la limiter d’office au montant de 6000 €.

Il ne paraît pas inopportun de condamner M. [J] [X] et Mme [G] [F], partie défaillante, à payer à M. [S] [W] la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles engagés pour la présente procédure, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition par le greffe, contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [J] [X] et Mme [G] [F] à payer à M. [S] [W] la somme de 6000 € à titre de dommages et intérêts,

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires

CONDAMNE solidairement M. [J] [X] et Mme [G] [F] à payer à M. [S] [W] la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [J] [X] et Mme [G] [F] aux entiers dépens .

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 20 Octobre 2025

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Violaine MOTA Joël CATHALA

Copie à Maître Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, Maître Thibault GANDILLON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME