COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00058 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KCHV

Minute N° : 25/00444

JUGEMENT DU 22 Juillet 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Anthony MARTINEZ

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

[Adresse 14] [Adresse 7] Représenté par son Syndic en exercice, la Société CITYA L’HORLOGE AVIGNON, dont le siège social est [Adresse 2] , représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Anthony MARTINEZ, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par M^e Nina ARMUT, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [O]

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Adresse 6]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 17/6/25

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [O] est propriétaire de deux lots (n°14 et n°80) dans la Résidence [Adresse 8] sise [Adresse 3].

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 septembre 2023, la société CITYA L’HORLOGE AVIGNON, syndic en exercice du [Adresse 14] [Adresse 8], a fait délivrer à Monsieur [H] [O] un commandement de payer la somme de 3 103,92 euros, hors frais, correspondant aux charges de copropriété non réglées, arrêtées au 11 septembre 2023.

Par exploit délivré le 15 mai 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 8], représenté par la société CITYA L’HORLOGE AVIGNON, son syndic en exercice, a fait citer Monsieur [H] [O] devant le présent tribunal afin qu’il le condamne, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer les sommes suivantes :

— la somme de 4 548,39€ au titre des charges échues impayées et des frais de recouvrement du syndic arrêtés au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 19 septembre 2023 et jusqu’à parfait paiement ;

— la somme de 2 500€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la copropriété résultant de sa carence à régler ces charges ;

— la somme de 1 500€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris ceux de la sommation de payer.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 juin 2025.

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] a comparu, représenté et a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [H] [O] n’a pas comparu, ni n’a été représenté.

La décision est mise en délibéré au 22 juillet 2025.

Monsieur [H] [O] a été cité à étude.

En application des dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile, la présente décision étant susceptible d’appel, elle sera rendue en premier ressort et réputée contradictoire.

MOTIFS

Attendu qu’en application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

1/ Sur les charges de copropriété

Attendu que l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ; qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ; que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ; que lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses et que chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ;

Que l’article 10-1 de la même loi indique que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire ; que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; que le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ;

Qu’en l’espèce, il apparaît que le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] [Adresse 8] a fait signifier le 19 septembre 2023 à Monsieur [H] [O] un commandement de payer la somme de 3 103,92 euros, hors frais, correspondant aux charges de copropriété non réglées, arrêtées au 11 septembre 2023 ;

Que les comptes de la copropriété ont été approuvés par l’Assemblée Générale des copropriétaires dont les procès-verbaux des 30 septembre 2022 et 25 mai 2023 ont été produits par le demandeur ; que les résolutions adoptées par ces assemblées n’ont fait l’objet d’aucune contestation ;

Que force est de constater que malgré les mises en demeure et le commandement de payer qui lui ont été adressées, Monsieur [H] [O] n’a réalisé aucun paiement ;

Que le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] [Adresse 8] produit un décompte de charges arrêté au 22 mars 2024 qui indique que Monsieur [H] [O] est débiteur envers lui de la somme de 4 548,39€, somme regroupant à la fois les charges de copropriété impayées au 1er avril 2024 ainsi que les frais de recouvrement ;

Qu’en conséquence de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [H] [O] sera condamné à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] la somme de 4 548,39€ ;

Que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer.

2/ Sur la résistance abusive

Attendu que l’article 1240 du Code civil dispose tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

Attendu qu’en l’espèce, il apparaît que la carence du défendeur à honorer sa part de charges de copropriété a nécessairement causé un préjudice à l’ensemble des copropriétaires, raison pour laquelle il sera alloué au [Adresse 13] [Adresse 8] la somme de 1 500€ en réparation.

3/ Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu qu’en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Qu’en conséquence, Monsieur [H] [O] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation ;

Qu’en l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [H] [O] à verser une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles que le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire,

Attendu qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Qu’il y a lieu en conséquence de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [H] [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] [Adresse 8] la somme de 4 548,39€ au titre des charges de copropriété impayées au 1er avril 2024 et des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] [Adresse 8] la somme de 1 500€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de ce dernier du fait de sa carence à honorer les charges de copropriété ;

CONDAMNE Monsieur [H] [O] à régler au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] [Adresse 8] la somme de 1 000€ au titre des frais irrépétibles, ainsi que le commande l’équité ;

CONDAMNE Monsieur [H] [O] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 22 juillet 2025.

Le Greffier Le Juge