COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 20/03/2026

Chambre : CIVILE

Nature : Contradictoire

N° Jugement : 26/56

N° RG 23/00279

N° Portalis DB2O-W-B7H-CTIJ

DEMANDEUR :

Madame, [R], [W],

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par M^e Jean-noël CHEVASSUS, de la SCP CHEVASSUS-COLLOMB, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Anne-Claire MOSER-LEBRUN, de la SELARL MOSER AVOCATS, avocat plaidant au barreau de REIMS

DÉFENDEUR :

Madame, [P], [Z], [L],

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par M^e Bertrand PILLET, de la SCP STACOVA3, avocat au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :

Président :, […]

assisté lors des débats et du prononcé de, […], Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 16 Janvier 2026

Délibéré annoncé au : 20 Mars 2026

Exécutoire délivré le : 23/03/2026

Expédition délivrée le :

à : M^e CHEVASSUS et M^e PILLET

à :

EXPOSE DU LITIGE :

Vu l’acte signifié par commissaire de justice le 27/2/2023 par lequel Mme, [R], [W] a assigné Mme, [P], [L] devant le présent tribunal aux fins de voir, au visa des articles 1130, 1131 et 1224 à 2238 du code civil :

— prononcer la résolution de la vente du 2/9/2021 par laquelle Mme, [R], [W] a acquis de Mme, [P], [L] un appartement sis, [Adresse 3] à, [Localité 2] moyennant un prix de 160 000 € en ce que celle celle-ci est nulle pour vice du consentement en raison de la présence d’humidité et de défauts de la chaudière connus de la venderesse et de l’absence de raccordement des eaux usées de la cuisine et de la salle de bain à un réseau collectif malgré certification du contraire par la venderesse ;

— condamner Mme, [P], [L] à lui payer 160 000 € en restitution du prix de vente, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— subsidiairement, condamner Mme, [P], [L] à lui payer 45 000 € en réparation des désordres affectant le logement dont la venderesse est responsable ;

— en tout cas, condamner Mme, [P], [L] à lui payer 3 000 € en réparation de son préjudice moral et 3 000 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

— condamner Mme, [P], [L] à lui payer 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens ;

— rappeler l’exécution provisoire de droit ;

Vu l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 22/2/2024 ayant rejeté la fin de non recevoir opposée par Mme, [P], [L] tirée de ce que les désordres ne concernent que la copropriété qui peut seule être attraite ;

Vu les dernières conclusions de Mme, [R], [W] reçues le 12/6/2025 par lesquelles elle a demande in fine de voir :

— prononcer la résolution de la vente au visa des articles 1641 et 1130 et suivants du code civil en ce que son consentement a été vicié par un vice caché (sic) ou à tout le moins par dol et que la vente est ainsi nulle ;

— condamner Mme, [P], [L] à lui payer la somme de 160 000 € outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre frais de notaire à hauteur de 13 425 € ;

— subsidiairement, au visa de l’article 1231-1 du code civil, condamner Mme, [P], [L] à lui payer une somme de 66 519 € ou au moins de 33 000 € en réparation des désordres affectant le logement consécutifs à la faute de la venderesse n’ayant pas prévenu des désordres affectant le bien ;

— en tout cas, condamner Mme, [P], [L] à lui payer 5 000 € en réparation de son préjudice moral et 9 786 € à parfaire en réparation de son préjudice de jouissance ;

— condamner Mme, [P], [L] à lui payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens ;

— rappeler l’exécution provisoire de droit ;

Vu les dernières conclusions de Mme, [P], [L] reçues le 20/5/2025 par lesquelles elle a demandé de voir :

— rejeter les demandes adverses en ce qu’il n’existe pas de dol ni de vice caché connu dont la garantie est contractuellement exclue :

* faute d’humidité anormale démontrée, ne pouvant résulter de l’affirmation d’une expertise amiable non contradictoire qui plus est alors que le chauffage était absent et que de simples traces dans les parties communes ne suffisent pas à la caractériser, ni des photographies produites ne permettant aucune identification, ni d’effet médical démontré de celle-ci sur la demanderesse ou son chien,

* la mention du raccordement des réseaux n’étant que la reprise par le notaire de la mention figurant déjà à l’acte d’achat de Mme, [P], [L] sur les dires de la vendeuse initiale, qu’il appartenait à Mme, [R], [W] de vérifier, et son absence supposée ne reposant que sur des pièces non produites,

* les éventuelles pannes antérieures de la chaudière n’affectant qu’une partie commune dont Mme, [P], [L] n’est pas responsable et ne préjugeant pas de son endommagement dont l’existence et les causes ne sont pas démontrées ;

— condamner Mme, [R], [W] à lui payer les sommes de 10 000 € pour procédure abusive et de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens ;

— écarter l’exécution provisoire en cas de condamnation de Mme, [P], [L] ;

Vu l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 19/6/2025 par laquelle la clôture de la mise en état a été prononcée et l’audience de plaidoirie fixée au 16/1/2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe ce jour ;

MOTIVATION :

— sur les demandes fondées sur l’existence d’une humidité dommageable

En application de l’article 1641, 1642 et 1643 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la vente qui la rendent impropres à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement son usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus, quand même le vendeur ne les aurait pas connus à moins que, dans ce cas, il ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie, et ce à l’exclusion des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il appartient donc à Mme, [R], [W] de démontrer à la fois l’existence d’un vice affectant le bien de nature à le rendre impropre à l’usage normal auquel il était destiné ou à en réduire l’usage dans une proportion déterminante du prix, son caractère antérieur, son caractère non apparent pour un acquéreur normalement avisé et, spécialement dans le cas d’une clause de non garantie, de son caractère connu par le vendeur, excluant à l’égard d’un non professionnel l’application d’une telle clause.

Si l’existence de vices relevant de la garante des vices cachés n’exclut pas la possibilité pour l’acquéreur de s’en prévaloir pour caractériser l’existence d’un dol du vendeur ayant vicié le consentement de l’acquéreur et agir sur le fondement des articles 1130 et suivants du code civil, encore faut-t’il démontrer de la même façon, voire de façon accrue en terme d’intention, l’existence d’une erreur susbtantielle sur les qualités attendues de l’objet vendu causée par des manoeuvres, des mensonges ou la dissimulation intentionnelle d’une information dont le contractant sait le caractère déterminant pour l’autre.

Il en va de même pour l’action en responsabilité pour inexécution d’une obligation, qui suppose une réticence dolosive en matière d’obligation d’information, fondée sur l’article 1231-2 du code civil.

Or, s’agissant de l’humidité prétendue, Mme, [R], [W] se prévaut :

— d’un rapport d’expertise amiable de son assureur défense recours, auquel Mme, [P], [L] a certes participé en y étant représentée, n’ayant toutefois procédé à aucun relevé d’humidité ni sondage ou constat personnel des revêtements intérieurs, hors le seul constat contradictoirement établi le 3/3/2022 dans ce cadre et la défenderesse représentéé n’en contestant pas la réalité, d’une condensation au seul droit d’une paroi non isolée composée d’étais en bois simple supportant des verres opaques simples dans une pièce décrite comme non ventilée, dont l’usage n’est pas précisé, dont il est précisé qu’elle est non chauffée, sans relever de traces de moisissures, alors que le logement n’était pas chauffé le jour dit de la saison d’hiver, était en panne prétendue depuis une date inconnue, que l’absence de VMC était apparente lors de l’achat de même que la configuration des équipements de la dite-pièce, qu’aucune trâce d’humidité n’existait lors des visites faites par l’acquéreuse en avril et mai 2021 au terme de la saison hivernale aux dires mêmes de cette dernière, et que Mme, [P], [L] explique qu’elle laissait simplement ouverte la porte séparant cette pièce des autres pièces chauffées afin d’éviter ce phénomène découlant de la configuration apparente du local, de sorte qu’aucune preuve d’un phénomène général et anormal d’humidité excessive dans un logement requérant un chauffage accru en cas de basse température extérieure eu égard à ses équipements de faible isolation apparente et une aération régulière de par son absence apparente de VMC ne peut découler de ce constat de condensation isolée dans les conditions de celui-ci, ni du reste la preuve que la vendeuse en connaissait l’ampleur ;

— du même rapport d’expertise déduisant de traces sèches constatées à leur droit l’existence de remontées d’humidité par capilarité en pied d’un mur périphériques de l’immeuble et des murs intérieurs de la chaufferie sise dans une partie commune, en l’imputant à un défaut du complexe d’étanchéité des fondations constituant les parties communes de l’immeuble, alors que l’ensemble de ces constats ne caractérise pas davantage une humidité anormale et générale du lot privatif compromettant son usage normal, que l’expert relève que ces traces étaient apparentes pour Mme, [R], [W] et que si l’ampleur de leurs effets pouvait être méconnue éventuellement par celle-ci, elle l’était également pour Mme, [P], [L] à défaut de toute autre circonstance impliquant le contraire ;

— de photographies de gros plan d’un appareil de mesure de taux d’humidité utilisé par Mme, [R], [W] présentant de forts taux d’humidité mais dont les circonstances de temps et de lieux ne sont pas déterminables et qui n’ont donc aucune valeur probante quant à la réalité d’un taux excessif dans le lot privatif vendu, mesure que Mme, [R], [W] s’est abstenue de faire attester par un tiers, un huissier ou un professionnel et en justifiant de toutes conditions de température existantes à l’extérieur et à l’intérieur et du respect de l’entretien de l’aération requise à défaut de VMC ;

— de photographies d’effets mobiliers ou de parties de pièces de logement ne présentant pas de façon visible de signe manifeste d’imprégnation d’humidité, hormis la photographie en gros plan d’un carton, sans lien permettant de la rattacher au logement et sans reconnaissance en ce sens par la défenderesse, ou celles de boiseries murales arrachées pouvant présenter en sous-face des effets de désagrégation sans toutefois de certitude à cet égard faute notamment de sondage soumis à expert, et sans davantage de lien de détermination avec le logement et de reconnaissance adverse, et donc de l’existence d’une humidité générale excessivement subsistante malgré la mise en oeuvre des conditions de chauffage et d’aération normalement nécessaires, et encore moins de leur connaissance par la vendeuse dans toute son ampleur ;

— d’une attestation de sa voisine, copropriétaire et syndic bénévole de l’immeuble, établie dans un contexte litigieux allégué par Mme, [P], [L] et confirmé par des incidents lors de l’expertise, selon laquelle Mme, [P], [L] s’était en son temps plainte auprès d’elle de problèmes d’humidité engendrant des moisissures sur les murs intérieurs de son logement, alors qu’il n’est justifié d’aucune trace de moisissure affectant les revêtements intérieurs, qu’il est revendiqué par Mme, [R], [W] qu’aucune trace n’existait à l’entrée des lieux, qu’il n’est pas revendiqué qu’elles auraient été dissimulées, et alors que la dite-copropriétaire et syndic n’a nullement confirmé quant à elle l’existence d’une humidité excessive dans le logement en cause, ni davantage dans le sien propre alors que les deux lots privatifs respectifs sont les seuls de l’immeuble dont les conditions de construction et les équipements et parties communes sont identiques ;

— d’un certificat médical du 12/11/2021 ne faisant aucune référence à une exposition à l’humidité et dont la nature n’est pas davantage l’effet manifeste d’une telle exposition ;

— de factures d’achats médicamenteux pour un chien ayant encore moins une telle portée probatoire ;

— d’une étude thermique d’une association SOLIHA ne démontrant aucune anomalie majeure mais la possibilité d’améliorer l’isolation globale du logement à la fois avec un renforcement des ouvertures anciennes dont la faible isolation est apparente, une isolation des murs extérieurs sans constat d’une défectuosité particulière mais au seul vu d’une absence de doublage à l’intérieur, l’installation d’une VMC, dont l’absence était apparente et dont les effets impliquent l’exigence d’une aération par les ouvertures, et le maintien du système de chauffage, signant ainsi la seule possibilité d’améliorations d’éléments pouvant être appréhendés par tout acheteur normalement avisé ayant visité les lieux et confirmant les potentialités du système de chauffe existant, au moyen d’un coût estimé de 18 900 € et non de 35 000 € comme indiqué par l’exert sur les dires inexacts de Mme, [R], [W] , et alors que cette dernière se garde de produire tant son acte de vente que ses annexes et donc les diganostics relatifs aux perfomances d’isolation et au classement ainsi connu d’elle.

Ainsi, seule une expertise sérieuse et motivée avec sondage et mesures idoines aurait été à même d’éclairer les affirmations de Mme, [R], [W] aussi faiblement étayées mais celle-ci n’est pas demandée et de sérieux doutes existent désormais sur la portée de ses conclusions éventuelles en présence d’un bien dont l’usage ou l’absence d’usage prolongé depuis plus 5 ans en terme d’aération et de chauffage régulier est entièrement imputable à son occupant, qui indique ne plus l’habiter, et peut être majeur au point de rendre désormais impossible de caractériser tant une atteinte initiale déterminante que sa nécessaire connaissance par la vendeuse, de sorte qu’il n’y a pas lieu de suppléer d’office la carence de demande en ce sens.

Dès lors, aucune des demandes en nullité ou responsabilité de ce chef ne peut prospérer, pas plus que les demandes indemnitaires inhérentes principales ou subsidiaires.

— sur les demandes fondées sur un défaut de chauffage

Aucne défectuosité de l’installation de chauffage commune n’étant établie ni même précisée, pas plus que son antériorité à la vente et sa connaissance par la vendeuse du lot privatif alimenté par celle-ci, ni davantage l’exposition de charges inhérentes à une dépense commune de réparation décidée par le syndicat des copropriétaires ayant seul le pouvoir d’en décider, les demandes de ce chef sont nécessairement à rejeter.

— sur les demandes fondées sur un défaut de raccordement des eaux usées au réseau collectif

Si l’inexistence d’un raccordement des eaux usées du bien vendu au réseau collectif ne constitue pas en soi un vice caché à défaut de rendre inhabitable en tout ou partie le bien en cause en présence d’un puits perdu existant et dont l’efficience n’est pas mise en cause, et n’est pas de nature à porter sur la substance du bien vendu pour la même raison, n’ouvrant ainsi pas droit à annulation du contrat (et encore moins à la résolution improprement qualifié dans ce cadre), la prévision de l’existence ce raccordement dans le contrat en fait l’accessoire à délivrer en exécution de l’article 1604 du code civil et sa non conformité constitue la violation d’une obligation ouvrant droit à réparation du préjudice causal en application de l’article 1232-1 du code civil.

Or, il est constant en l’espèce selon les conclusions des parties que Mme, [P], [L] a certifié par mention spécifique au contrat de vente l’existence d’un raccordement des eaux usées du bien vendu au réseau collectif.

Il importe peu que Mme, [P], [L] n’ait fait que reprendre l’affirmation inexacte en ce sens contenue dans son propre acte d’acquisition, dont elle seule avait la charge de vérifier, lors de sa mise en vente suivante, la véracité de ses propres dires valant engagement contractuel de délivrer la chose promise selon toutes ses caractéristiques, contrairement à l’obligation qu’elle ne craint pas d’imaginer faire supporter à la partie qui avait bien légalement et contractuellement droit de croire à sa promesse.

Pourtant, tant l’expertise que le courrier du 21/2/2022 de l’établissement gérant l’assainissement communal produit en pièce 24 de la demanderesse attestent de ce que le lot vendu n’est pas raccordé au système de collecte des eaux usées de cuisine et salle de bain et de collecte séparée des eaux pluviales en ce que toutes se déversent dans un puit perdu.

Ce même courrier a “invite” Mme, [R], [W] à régulariser cette non conformité réglementaire sous peine de pénalités financières, d’obstruer le branchement et d’exécution d’office de travaux aux frais de l’intéressé.

Il y a donc bien non conformité de cet accessoire de la chose à délivrer par le vendeur, engageant sa responsabilité contractuelle pour inexécution à hauteur du préjudice directement causé pour l’acquéreur d’avoir à procéder à ses frais à cette mise en conformité.

Pour autant, loin de justifier d’un devis de travaux pour cette mise en conformité, Mme, [R], [W] ne produit que des devis dont le libelle se réfère à une expertise “judiciaire” imaginaire pour des travaux de VMC dont l’absence était connue, des travaux de conversion du système de chauffage collectif en chauffage privatif contraire aux préconisations d’isolation par ailleurs revendiquées, et des travaux d’étanchéité de l’immeuble relevant des parties communes et donc à supporter par moitié entre les copropriétaires sous réserve d’être autorisés par l’assemblée générale, incluant des travaux de raccordement au puits perdu et non au réseau collectif…

Seule l’expertise amiable a évalué le coût du raccordement aux réseaux collectifs de 4 500 € à 12 000 € “selon la solution technique retenue dans le cadre de cette mise en conformité” sans plus de précision.

Faute par ailleurs de toute contestation argumentée de ce chef, il sera donc alloué la somme minimale ainsi estimée.

— sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Celle-ci ne peut prospérer qu’à charge de démontre un abus du droit d’ester relevant du dol ou de l’erreur manifeste équipolente, lequel ne se confond pas avec la simple croyance erronée de pouvoir obtenir gain de cause sur la base d’élements insuffisants et par économie de mesures d’instructions judiciaires après une tentative d’expertise amiable lui ayant fait accroire à sa pertience, et alors qu’est retenue une partie, même faible, de ses prétentions.

Il y a donc lieu de rejeter cette demande.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’articles 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès, dans la proportion tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, sauf à l’en dispenser compte tenu des mêmes considérations, à payer à l’autre partie la somme qu’il déterminé au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Mme, [P], [L] succombant pour partie à l’instance doit donc être tenue, conformément à l’équité et à sa situation économique, aux entiers dépens et, à hauteur d’une somme de 2 000 €, aux frais irrépétibles que l’autre partie a été contrainte d’exposer.

— sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit à défaut de disposition légale contraire et d’incompatibilité avec la nature de l’affaire.

En l’absence de disposition légale contraire en l’espèce et l’exécution provisoire n’apparaissant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il y a lieu de rejeter la demande tendant à l’écarter.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, après débats publics,

REJETTE toutes les demandes de Mme, [R], [W] en résolution ou nullité du contrat de vente du 2/9/2021 par laquelle elle a acquis de Mme, [P], [L] un appartement sis, [Adresse 3] à, [Localité 2], ainsi que ses demandes en dommages et intérêts pour cause d’humidité ou de défaut de chauffage ;

CONDAMNE Mme, [P], [L] à payer à Mme, [R], [W] la somme de 4 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du défaut de délivrance conforme du bien vendu relatif au raccordement d’eaux usées et pluviales aux réseaux collectifs;

REJETTE le surplus des demandes indemnitaires de ce dernier chef ;

REJETTE la demande reconventionnelle de Mme, [P], [L] en dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme, [P], [L] à payer Mme, [R], [W] une somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

CONDAMNE Mme, [P], [L] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé le 20 mars 2026, la minute étant signé par Monsieur, […], Président et Madame, […], Greffière.

La Greffière Le Président