Minute N° 25/49

COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 23/01990 – N° Portalis DB3F-W-B7H-JOVZ

JUGEMENT DU 11 Mars 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [H]

né le 01 Janvier 1951 à [Localité 10] (MAROC)

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par M^e Christiane IMBERT-GARGIULO, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

DÉFENDERESSE :

S.C.I. DORA, prise en la personne de son représentant légal en exercice

RCS AVIGNON n° 899.115.455

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Jean-Pascal TRICARICO, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame Isabelle DUMAS, Vice-Présidente, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat à Titre Temporaire, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Madame Isabelle DUMAS et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 14 Janvier 2025

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Madame Isabelle DUMAS, Vice-Présidente et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

— =-=-=-=-=-=-

Grosse + expédition à :M^e Christiane IMBERT-GARGIULO,M^e Jean-Pascal TRICARICO

Expédition à :

délivrées le 13 mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte dressé le 29 octobre 2002 en l’Etude de Me [M], notaire à [Localité 7], M. [F] [H] a fait l’acquisition auprès des consorts [R], d’un immeuble à usage de garage situé sur la commune d'[Adresse 9], cadastré section AW numéro [Cadastre 5], lieu-dit « [Adresse 9] », pour une contenance de 1 are et 11 centiares.

Cet immeuble est contigu de celui appartenant à la SCI Dora, situé [Adresse 2] à [Localité 7], cadastré [Cadastre 4].

Aux termes d’actes de vente successifs, il a été institué au profit du fonds cadastré 2019, une servitude conventionnelle de jour grevant le fonds [H].

Reprochant à la SCI Dora d’avoir pratiqué des ouvertures sur son fonds comme ne constituant pas des jours, et donnant sur le fonds [H], ce dernier a, par exploit en date du 19 juillet 2023, fait assigner la SCI Dora devant le tribunal judiciaire d’Avignon aux fins de réalisation de travaux dans le respect des servitudes afférentes aux actes notariés et en paiement de diverses sommes.

Par conclusions déposées au greffe et notifiées le 5 juin 2024, M. [F] [H] a conclu comme suit :

Au visa de l’article 676 du code civil et 1240 et suivants du même code,

— condamner la SCI Dora à mettre en conformité et en état les jours en rez-de-chaussée pratiqué sur le fonds [Cadastre 4], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamner la SCI Dora à supprimer les vues pratiquées sur les fonds [Cadastre 3] et [Cadastre 5] sous les mêmes conditions d’astreinte,

— condamner la SCI Dora à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice,

— débouter la SCI Dora de ses demandes,

— la condamner à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens y compris les frais de procès verbal de constat.

M. [H] expose qu’en méconnaissance de la servitude conventionnelle, la SCI Dora a entrepris des travaux d’installation d’une ouverture en rez-de-chaussée et de deux fenêtres au premier étage, toutes deux ne comportant pas de verre dormant et donnant directement sur son fonds.

Il précise que les travaux objet de la déclaration préalable de travaux déposée le 24 août 2023 par la SCI et acceptée le 20 septembre 2023, ne concernent pas les travaux dont se prévaut la SCI, s’agissant de travaux qui donnent sur la rue et non des ouvertures créées sur le fonds [H], en concluant que contrairement aux affirmations de la défenderesse, les travaux ne seraient pas sur le point d’être réalisés.

Par conclusions déposées au greffe et notifiées le 16 octobre 2024, la SCI Dora a conclu comme suit :

— débouter M. [F] [H] de ses demandes,

— condamner M. [F] [H] à rétablir les jours dans les ouvertures de la SCI Dora (sic), et plus précisément à retirer toutes les planches, plaques et étais apposés par ses soins contre les ouvertures de la SCI Dora, le tout sous astreinte de 200 euros par jour à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner M. [F] [H] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêts pour préjudice de jouissance,

— condamner M. [F] [H] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

La SCI Dora expose que les propriétaires successifs de l’immeuble lui appartenant ont, depuis 1907, bénéficié d’une double servitude de prise de jour, à l’endroit précis des ouvertures litigieuses réalisées depuis de nombreuses années par les propriétaires antérieurs.

Elle rappelle que la déclaration préalable de travaux du 20 septembre 2023 prévoit la réalisation de travaux aux fins d’installation de verres dormant sur les deux fenêtres du rez-de-chaussée, l’opacification des fenêtres par la pose de films opacifiants, de même que sur les fenêtres de l’étage, des travaux qui devraient être prochainement réalisés.

Sur le préjudice de jouissance invoqué par le requérant, la SCI fait valoir que M. [H] s’est autorisé à clouer des planches sur les volets de l’étage de son immeuble pour en empêcher l’ouverture et disposé horizontalement des étais pour s’assurer qu’aucune ouverture ne soit possible, ajoutant concernant les ouvertures du rez-de-chaussée que celle-ci ont purement et simplement été condamnées par l’apposition de planches de bois et de plaques par le requérant, concluant alors à l’absence de préjudice de jouissance.

Par ordonnance en date du 19 décembre 2024, l’affaire a été déclarée close.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La servitude de jour :

S’agissant de l’immeuble de M. [H], il résulte d’un acte de vente établi le 5 avril 1907, que le bien est désigné à l’époque comme constitué d’une « grande remise et écurie intérieure grenier au-dessus formant un premier étage avec un ciel ouvert au rez-de-chaussée, limitée au couchant par [R] et les vendeurs, du levant par [G], du midi par [C] [W] ».

Par cet acte, il est constitué une servitude conventionnelle grevant le fonds vendu, libellée comme suit :

« Il est observé que le ciel ouvert est grevé d’une double servitude de prise de jour et support d’un tuyau de descente au profit d’un autre immeuble vendu à M. [O] [Y] par acte d’hier… ».

La veille, et par acte du 4 avril 1907, les mêmes vendeurs ont cédé à M. [O] [Y] « un corps de bâtiment portant l’inscription « annexe B » sis à [Adresse 8] numéro (illisible) comprenant deux greniers pièces au rez-de-chaussée et un premier étage, touchant du midi [Localité 12], du nord les vendeurs, du levant les mêmes et du couchant la [Adresse 11] ».

Cet acte institue une servitude conventionnelle de jour au profit de l’immeuble vendu, libellée comme suit :

« L’immeuble présentement vendu aura le droit de prendre le jour à volonté dans le ciel ouvert d’une remise appartenant aux vendeurs et qui le confronte au levant, par des ouvertures qui devront être élevées de un mètre soixante quinze centimètres au-dessus du sol intérieur de l’immeuble vendu ».

Cette servitude est reprise à l’identique dans les actes successifs de vente des 9 avril 1925 et 10 juillet 1930.

Il se déduit de ces éléments que le fonds cadastré n° [Cadastre 4] appartenant à la SCI Dora bénéficie d’une servitude conventionnelle de jour sur le ciel ouvert du fonds n° [Cadastre 5] appartenant à M. [H], étant observé qu’aucune servitude de même nature n’est établie sur le fonds [Cadastre 3] appartenant à ce dernier.

M. [H] produit un procès-verbal de constat établi le 8 septembre 2021 duquel il ressort que :

— dans la cour de l’immeuble du requérant, la façade de la SCI comporte une ouverture donnant sur cette cour et sur la passerelle au premier étage de l’immeuble de M. [H], ouverture qui comporte cinq pans de fenêtres dont deux ouvrantes, masquées par un grillage-treillis,

— cette ouverture est au niveau de la passerelle du premier étage de l’immeuble [H], et mesure environ 3,65 mètres de long sur 1,20 m de haut,

— au-dessus de cette grande ouverture, existe deux fenêtres équipées de volets d’environ 1,50 mètres de haut sur 1 mètre de large, qui donnent directement sur la passerelle et la cour du requérant.

La SCI Dora produit également un procès-verbal de constat dressé le 29 février 2024 duquel il ressort que:

— le bien appartenant à la SCI est composé au rez-de-chaussée d’un entrepôt au fond duquel il est constaté la présence d’une ouverture protégée par des barreaux, ouverture condamnée de l’extérieur par une plaque apposée sur celle-ci,

— cette ouverture donne dans la cour de M. [H],

— à l’étage se trouve un appartement qui comprend deux chambres dont chacune dispose d’une fenêtre protégée par des volets ouvrant sur la cour de M. [H], fenêtres condamnées par une planche en bois clouée sur les volets et deux étais disposés horizontalement entre les volets et le mur opposé.

De ces différentes descriptions, il ressort que les ouvertures existantes en façade de l’immeuble de la SCI Dora donnant sur la cour de l’immeuble du requérant, constituent des vues en ce qu’elles permettent le passage du regard et non des simples jours de souffrance ne laissant passer que la lumière. De plus, les ouvertures pratiquées dans l’appartement du premier étage de la SCI ne sont pas conformes à la hauteur prévue par la servitude conventionnelle d’un mètre soixante quinze centimètres au-dessus du sol intérieur de l’immeuble.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande de M. [H] tendant à la mise en conformité de ces ouvertures avec la dite servitude conventionnelle dans la mesure où il ne résulte aucunement de la déclaration de travaux effectuée par la SCI le 20 septembre 2023 la réalisation de travaux en vue d’installer des verres dormants sur les deux fenêtres du rez-de-chaussée et un film opacifiant sur les fenêtres de l’étage, observation faite que cette dernière solution est contraire aux dispositions de l’article 676 du Code civil.

Le préjudice de jouissance :

La configuration des ouvertures en façade de l’immeuble de la SCI, en contravention de la servitude conventionnelle dont celle-ci bénéficie, a généré des vues droites sur le fonds voisin qui s’il a été cédé à usage de garage à M. [H], a été transformé en maison d’habitation, de sorte que le risque d’indiscrétion tenant à l’existence de ces vues constitue un préjudice de jouissance supporté durant plusieurs années jusqu’au 9 février 2024 au moins, date à laquelle le requérant a procédé à des mesures de calfeutrement desdites ouvertures.

En conséquence de quoi, la réparation de son préjudice peut être chiffrée à la somme de 5 000 euros, au paiement de laquelle doit être condamné la SCI Dora.

Demande reconventionnelle :

Au visa des dispositions de l’article 701 du Code civil et de la servitude conventionnelle dont elle bénéficie, la SCI Dora sollicite la condamnation du requérant au rétablissement des ouvertures de son immeuble.

Il a été établi ci-dessus que les ouvertures pratiquées par la SCI Dora ne constituaient pas des jours mais des vues, de sorte qu’il ne peut être fait droit à la demande de rétablissement de ces «jours».

Par contre, M. [H] ne pouvait apposer sur les ouvertures même illicites du fonds voisin appartenant à la SCI des planches et plaques clouées et des étais afin de maintenir fermées les volets du premier étage de l’immeuble de la défenderesse, de sorte qu’il doit être condamné à les enlever.

La SCI Dora fait également valoir à raison qu’en raison de ce masquage des ouvertures de son immeuble, elle a été privée de lumière.

Pour l’évaluation de ce préjudice, il doit être tenu compte de ce que le rez-de-chaussée est un entrepôt dont l’occupation n’est pas précisée, de sorte que le préjudice de jouissance subie par la défenderesse sera chiffré à la somme de 2 000 euros au paiement de laquelle M. [H] doit être condamné.

Sur les frais du procès :

Les dépens de l’instance seront mis à la charge de la SCI Dora, en ce non compris les frais de procès verbal de constat.

En effet, les dépens ne peuvent comprendre le coût d’actes d’huissier de justice établis par les parties à des fins probatoires, sans que ces actes soient des préalables nécessaires à l’engagement de l’instance.

Il y a lieu enfin de condamner la partie condamnée aux dépens, à savoir la SCI Dora, au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire,Statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, exécutoire de droit à titre provisoire,

Condamne la SCI Dora à :

— mettre en conformité avec la servitude conventionnelle et en état les jours en rez-de-chaussée pratiqués sur le fonds appartenant à M. [H], situé à [Adresse 9], cadastré section AW numéro [Cadastre 5], [Adresse 9],

— supprimer les vues pratiquées sur le même fonds,

Assortit ces condamnations d’une astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir à compter du troisième mois suivant la signification du présent jugement, pendant un délai de deux mois passés lequel délai il sera à nouveau statué sur le montant de l’astreinte ;

Condamne la SCI Dora à payer à M. [F] [H] la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts pour préjudice de jouissance ;

Déboute la SCI Dora de sa demande de rétablissement des ouvertures de la façade de son immeuble ;

Condamne M. [F] [H] à retirer toutes les planches, plaques et étais apposés contre les ouvertures de la façade de l’immeuble de la SCI Dora, ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard commençant à courir à compter du troisième mois suivant la signification du présent jugement, pendant un délai de deux mois passés lequel délai il sera à nouveau statué sur le montant de l’astreinte ;

Condamne M. [F] [H] à payer à la SCI Dora la somme de 2 000 euros à titre de dommages intérêts ;

Condamne la SCI Dora aux dépens de l’instance en ceux non compris le coût du procès-verbal de constat dressé le 8 septembre 2021 à la requête de M. [H] ;

Condamne la SCI Dora à payer à M. [F] [H] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par la présidente et le greffier

LE GREFFIER LA PRESIDENTE