Tribunal Judiciaire de Nanterre, 8e chambre, 2 septembre 2024, n° 23/07340

TJ Nanterre 2 septembre 2024

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le syndicat a produit des preuves suffisantes, notamment des procès-verbaux d'assemblées générales et un décompte des charges, établissant ainsi la créance certaine, liquide et exigible du syndicat.
Accepté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a reconnu que les retards de paiement de Monsieur [O] [R] ont causé un préjudice direct au syndicat, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais exposés pour faire valoir ses droits
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser le syndicat supporter l'intégralité des frais de la procédure, accordant ainsi une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nanterre, 8e ch., 2 sept. 2024, n° 23/07340
Numéro(s) :	23/07340
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 décembre 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Elsa CARRAJean FOIRIEN
Cabinet(s) :	CABINET MALESHERBES
Parties :	Syndicat des copropriétaires du

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

02 Septembre 2024

N° R.G. : N° RG 23/07340 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YYKG

N° Minute : 24/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires du 280 avenue d’Argenteuil – 2 avenue Saint-Joseph 92600 ASNIERES-SUR-SEINE représenté par son syndic :

[O] [R]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du 280 avenue d’Argenteuil – 2 avenue Saint-Joseph 92600 ASNIERES-SUR-SEINE représenté par son syndic :

Cabinet MALESHERBES GESTION

3, rue Mérimée

75116 PARIS

représentée par Maître Jean FOIRIEN de l’AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : U0008

DEFENDEUR

Monsieur [O] [R]

280 avenue d’Argenteuil

2 avenue Saint Joseph

92600 ASNIERES-SUR-SEINE

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Mai 2024 en audience publique devant :

Hugues BOUTHINON-DUMAS, magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

Hugues BOUTHINON-DUMAS, magistrat à titre temporaire

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 02 septembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis 280 avenue d’Argenteuil – 2 avenue Saint Joseph à ASNIERES-SUR-SEINE (92600) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et a pour syndic la société MALESHERBES GESTION.

Se plaignant de la défaillance de Monsieur [O] [R] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 6 septembre 2023.

Aux termes de ses conclusions d’actualisation signifiées le 10 mai 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Condamner Monsieur [O] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du 280, avenue d’Argenteuil – 2, avenue Saint Joseph, 92600 ASNIERES SUR SEINE représenté par son syndic, le Cabinet MALESHERBES GESTION, la somme de 11.842,93 € correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 17 avril 2024 et ce sur le fondement des dispositions des articles 1103 et suivants du Code Civil, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et aux intérêts de cette somme à compter de la mise en demeure du 28 novembre 2018,

Condamner Monsieur [O] [R] à payer au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné la somme de 1.500 € sur le fondement des articles 1231 et suivants du Code Civil,

Condamner Monsieur [O] [R] à payer au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné la somme 1.920 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

Condamner Monsieur [O] [R] aux entiers dépens.

Monsieur [O] [R], assigné à domicile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions précitées du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 mai 2024 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 28 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un décompte de charges pour la période du 1er janvier 2016 au 17 avril 2024,

— des appels de fonds,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété des 18 mai 2015, 30 mars 2016, 24 octobre 2017, 3 mai 2018, 9 mai 2019, 24 juin 2020, 10 décembre 2020, 6 décembre 2021 et 8 novembre 2023 et des attestations de non recours y afférentes,

— une mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception le 28 novembre 2028 (avis de réception produit).

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 11 842,93 euros au titre des charges arrêtées au 17 avril 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2018.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Monsieur [O] [R] est propriétaire du lot n°10 de l’état descriptif de division de l’immeuble.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 18 mai 2015, 30 mars 2016, 24 octobre 2017, 3 mai 2018, 9 mai 2019, 24 juin 2020, 10 décembre 2020, 6 décembre 2021 et 8 novembre 2023 qui ont notamment approuvé les comptes des exercices 2016, 2017, 2018, 2019, 2021 et 2022, mais aussi voté des travaux ainsi que les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2020 et 2024.

Concernant le montant des charges dues, le décompte laisse apparaître un solde débiteur à hauteur de 11 842,93 euros au 17 avril 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus.

Il convient toutefois d’en déduire les charges appelées au titre de l’exercice 2023, soit la somme de 1 320 euros, dès lors qu’il n’est pas établi que les comptes ou le budget prévisionnel de cet exercice auraient été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 10 522,93 euros.

Il sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2018, date d’envoi de la mise en demeure adressée au défendeur.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la demande du syndicat des copropriétaires ne tient pas compte de la date d’exigibilité des charges réclamées.

Partant, les intérêts au taux légal courront à compter du 10 mai 2024, date de signification des conclusions d’actualisation du demandeur, lesdites conclusions valant mise en demeure et portant sur l’intégralité des charges réclamées.

En conséquence, Monsieur [O] [R] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 522,93 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2016 au 17 avril 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les manquements répétés et injustifiés du défendeur à son obligation essentielle de régler les charges de copropriété, qui montrent sa mauvaise foi, causent à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, que Monsieur [O] [R] sera condamné à lui payer.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [R], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Monsieur [O] [R] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [O] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 280 avenue d’Argenteuil – 2 avenue Saint Joseph à ASNIERES-SUR-SEINE (92600), représenté par son syndic, les sommes suivantes :

— la somme de 10 522,93 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2016 au 17 avril 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2024,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [O] [R] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,