TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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JUGEMENT

DU 08 DECEMBRE 2025

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Procédure accélérée au fond

N° du dossier : N° RG 25/00464 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KHOD

Minute : n° 25/494

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] à [Localité 8] représenté par son syndic en exercice le Cabinet L.[C] IMMOBILIER

domiciliée : chez SAS cabinet L.[C] IMMOBILIER Syndic

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Pierre-François GIUDICELLI, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR

Madame [R] [X]

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 7]

non comparante, non représentée

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 17 Novembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :08/12/2025

exécutoire & expédition

à :M^e GIUDICELLI

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée, le 31 octobre 2025 devant le président du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON statuant selon la procédure accélérée au fond par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à l’encontre de Mme. [X] [R] à laquelle référence sera faite pour plus ample exposé des prétentions et moyens du demandeur ;

Faits et prétentions des parties,

Mme. [X] [R] est propriétaire du lot n°2 dépendant de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] (84), auquel est attaché des charges de copropriété.

La gestion de cette copropriété est assurée par le Cabinet L. [C] IMMOBILIER.

Exposant que Mme. [X] [R] ne règle plus ses charges de copropriété en leur intégralité depuis plusieurs années et n’a pas régularisé sa situation malgré les courriers recommandés de mise en demeure de payer adressés le 11 mai 2023, le 15 juin 2023, le 23 février 2024, le 21 mars 2024 et le 8 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] (84) a, par acte du 31 octobre 2025, fait citer ce copropriétaire devant la présente juridiction aux fins de voir :

— CONDAMNER Madame [R] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic en exercice la somme de 3.582,69 euros à titre provisionnelle au titre des charges de copropriété demeurés impayés, outre intérêts moratoire à compter 8 septembre 2025,

— CONDAMNER Madame [R] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic en exercice la somme de 669 euros à titre provisionnelle au titre des frais nécessaires outre intérêts moratoire à compter du 8 septembre 2025,

— CONDAMNER Madame [R] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic en exercice la somme de 3.500 euros au titre du préjudice subi du fait de l’absence de paiement des charges,

— CONDAMNER Madame [R] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble, la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Quoique régulièrement citée, Mme. [X] [R] n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire ; qu’il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 8] (84) :

En application de l’article 10 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

Aux termes de l’article 19-2 de cette même loi, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (provisions trimestrielles du budget prévisionnel annuel destinées à faire face aux dépenses courantes) ou du I de l’article 14-2 (certaines dépenses pour travaux), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles […]” ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires, relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires ; qu’en conséquence, le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de cette même loi la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est plus fondé à s’opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées à ce titre ;

Au regard des pièces que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] verse aux débats à l’appui de sa demande, à savoir :

— Les procès-verbaux des assemblées générales des 13 septembre 2023 et 22 novembre 2024 portant approbation des comptes des exercices précédents et du budget prévisionnel de l’exercice à venir, et adoption de divers travaux,

— Les appels de fonds de l’année 2023, 2024 et 2025,

— Le décompte de la créance arrêté au 2 septembre 2025,

— Les courriers recommandés de mise en demeure ou de rappel de paiement adressés les 11 mai 2023, le 15 juin 2023, le 23 février 2024, le 21 mars 2024 et le 8 septembre 2025,

Il est démontré que Mme. [X] [R] est redevable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de la somme de 3.582,69 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées, arrêtés au 2 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2025, date du dernier courrier recommandé de mise en demeure, seul courrier dont il est justifié de la réception par son destinataire.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice. Sont également dus par le copropriétaire défaillant les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations concernant ce copropriétaire.

En application de ce texte, Mme. [X] [R] supportera les frais d’actes de commissaire de justice (assignation en justice) engagés pour obtenir le règlement de leur dette par ce copropriétaire.

Par contre, aucune somme ne sera allouée ni au titre des divers courriers (en la forme recommandée) envoyés aux débiteurs de 2023 à 2025, aucun justificatif de l’envoi de ces courriers n’étant produit, ni au titre des frais de transmission du dossier à l’huissier en mai 2024, ni au titre des frais de transmission du dossier à l’avocat en décembre 2024, ces prestations n’étant dues qu’en cas de “diligences exceptionnelles”, ce dont ne justifie pas le cabinet L. [C] IMMOBILIER, qui n’a fait que transmettre à son commissaire de justice et à son avocat habituel la copie des pièces qu’elle détient habituellement (contrat de syndic, procès-verbaux d’assemblée générale, justificatifs des appels de fonds …), ainsi qu’un décompte actualisé des sommes dues par les copropriétaires. En conséquence, toutes les sommes facturées à ces titres par ce syndic (759,00 euros) ne sont dues ni par Mme. [X] [R], ni par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] (84).

Sur la demande de dommages intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] (84) :

Le retard récurrent de Mme. [X] [R] dans le paiement de ses charges de copropriété, en ce qu’il remet en cause l’équilibre et la bonne gestion des comptes de la copropriété, occasionne au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] (84) un préjudice distinct du simple retard dans le paiement desdites charges, qui, sans pouvoir être pour autant qualifié de ‟résistance abusive”, doit être réparé par l’allocation d’une somme de 1.000,00 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Mme. [X] [R], qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, qui comprendront le coût de l’assignation en justice du 31 octobre 2025 (83,21 euros).

Une indemnité de 1.000,00 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 8] (84) au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager dans le cadre de la présente instance pour obtenir le paiement de sa créance.

PAR CES MOTIFS

Le Président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond prévue aux articles 481-1 du code de procédure civile et 19-2 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme. [X] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (84) les sommes suivantes :

— TROIS MILLE CINQ CENT QUATRE-VINGT-DEUX EUROS ET SOIXANTE-NEUF CENTIMES (3.582,69 euros) au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2025, date du dernier courrier recommandé de mise en demeure,

— MILLE EUROS (1.000,00 euros) à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

CONDAMNE Mme. [X] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (84) la somme de MILLE EUROS (1.000,00 EUR) par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Mme. [X] [R] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de l’assignation en justice,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

REJETTE toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT