TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2026

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N° RG 25/03714 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FHPB

Minute 26-

Jugement du :

12 février 2026

La présente décision est prononcée le 12 février 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT , juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 19 décembre 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. DI 01/2008 agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Anne BAUDIER avocat au barreau de l’Aube

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [G]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Madame [N] [F]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparants ni représentés

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous-seing privé du 24 juin 2021, la SCI DI 01/2008 a donné à bail à Monsieur [Y] [G] et Madame [N] [F] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4] à REIMS (51110) avec parking lot 22/23 et moyennant un loyer mensuel révisable de 786,37 euros, outre la somme de 30 euros à titre de provision mensuelle sur charges pour le logement et un loyer mensuel révisable de 79,36 euros outre 18 euros mensuelles sur charges pour le parking.

Par exploit en date du 15 octobre 2025, la SCI DI 01/2008 a fait assigner Monsieur [Y] [G] et Madame [N] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de voir:

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de louage liant les parties et ordonner la résiliation du contrat de louage sur le fondement des articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil, les causes du commandement de payer n’ayant pas été payées dans le délai légal, l’attestation d’assurance n’ayant pas été produite,à défaut, prononcer la résiliation du bail aux torts de Monsieur [Y] [G] et Madame [N] [F] sur le fondement des articles 1134, 1709, 1728 et 1741 du code civil et 7a de la loi du 06 juillet 1989,en conséquence, dire et juger que Monsieur [Y] [G] et Madame [N] [F] seront déclarés occupants sans droit ni titre du local à usage d’habitation et du parking,ordonner en conséquence leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef de corps comme de biens avec le concours de la force publique si besoin,condamner solidairement Monsieur [Y] [G] et Madame [N] [F] au paiement de :- la somme de 80.402,54 euros au titre de la dette locative dont ils sont redevables au 30 juin 2025 (somme à actualiser au jour de l’audience),

— une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif des lieux, ou leur expulsion, d’un montant mensuel égal au montant des loyers et des provisions sur charges si le contrat de louage n’avait pas été résilié,

— la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et de son exécution dont notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et les suites de la procédure.

Au soutien de ses prétentions, la SCI DI 01/2008 a fait valoir que Monsieur [Y] [G] et Madame [N] [F] ne s’étaient pas acquittés de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 07 février 2025.

Elle exposait que le montant de la somme réclamée s’expliquait par le fait d’un sur-loyer du fait du défaut de production de pièces par les locataires et présumait que le logement avait été abandonné mais qu’une ordonnance de rejet avait été rendue le 16 mai 2025.

À l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS du 19 décembre 2025, la SCI DI 01/2008, dument représentée par son conseil, maintient ses prétentions en précisant que l’arriéré locatif s’élève à la date du 30 novembre 2025 à la somme de 96.609,50 euros (échéance de novembre 2025 comprise) et s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement.

Monsieur [Y] [G] et Madame [N] [F], assignés tous deux à étude de commissaire de justice, ne sont ni comparants, ni représentés.

Le rapport des services sociaux n’a pas été reçu avant l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la résiliation

A. Sur la recevabilité de la demande

La SCI DI 01/2008 a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 10 février 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 15 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 28 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

La demande est donc recevable.

B. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédactionissue de la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 24 juin 2021 contient une clause résolutoire fixant une résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat étant la loi des parties, il convient de retenir un délai de deux mois, par ailleurs plus favorable pour considérer la clause acquise sur le fondement de l’inexécution de paiement intégral des loyers et charges dues.

Le commandement de payer en date du 07 février 2025 pour la somme en principal de 64.309.48 euros étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 08 avril 2025.

Ainsi, la résiliation du bail étant intervenue de plein droit à cette date, les locataires sont désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

2. Sur les demandes en paiement :

En l’espèce, la SCI DI 01/2008 produit un décompte arrêté au 30 novembre 2025 (terme de novembre 2025 compris) selon lequel Monsieur [Y] [G] et Madame [N] [F] sont redevables de la somme de 96.609,50 euros au titre de l’arriéré locatif.

Monsieur [Y] [G] et Madame [N] [F], ne comparaissant pas, et qui n’opposent aucune contestation concernant le montant de cette dette, seront condamnés solidairement conformément aux stipulations du contrat de bail, au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

3. Sur les délais de paiement et l’indemnité d’occupation :

L’article 24 V de la loi du 07 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il ressort du décompte produit que les locataires n’ont plus effectué aucun règlement depuis le 30 novembre 2022.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [G] et Madame [N] [F] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Monsieur [Y] [G] et Madame [N] [F], qui ne comparaissent pas, ne démontrent pas davantage être en mesure de régler leur dette locative dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts du bailleur, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, de sorte qu’il ne saurait leur être accordé de délai de paiement.

Monsieur [Y] [G] et Madame [N] [F] seront par ailleurs condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et provisions sur charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié pour la période courant du 1er décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir.

4- Sur les demandes accessoires :

Monsieur [Y] [G] et Madame [N] [F], qui succombent, supporteront solidairement la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI DI 01/2008 les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits.

Monsieur [Y] [G] et Madame [N] [F] seront en conséquence condamnés solidairement à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 24 juin 2021 entre la SCI DI 01/2008 et Monsieur [Y] [G] et Madame [N] [F] concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 4] à REIMS (51110) avec parking lot 22/23, sont réunies à la date du 08 avril 2025 ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [Y] [G] et Madame [N] [F] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [G] et Madame [N] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI DI 01/2008 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira au demandeur aux frais et risques des expulsés, conformément aux dispositions de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [G] et Madame [N] [F] à verser à la SCI DI 01/2008 la somme de 96.609,50 euros au titre de l’arriéré locatif (terme de novembre 2025 compris) et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [G] et Madame [N] [F] à payer à la SCI DI 01/2008 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des provisions sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er décembre 2025 et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [G] et Madame [N] [F] aux entiers dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [G] et Madame [N] [F] à verser à la SCI DI 01/2008 la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire, frais et dépens compris, à titre provisoire.

La Greffière La Juge