TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 12 FÉVRIER 2026

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N° du dossier : N° RG 25/00501 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KIKC

PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEURS

S.C. CAPIMMO agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Marion TURRIN, avocat au barreau d’AVIGNON, M^e Eléonore TARNAUD, avocat au barreau de PARIS

S.C.P.I. PATRIMMO COMMERCE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Marion TURRIN, avocat au barreau d’AVIGNON, M^e Eléonore TARNAUD, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR

S.A.S. RETAIL [Localité 2] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Nicolas JONQUET, avocat au barreau de NIMES

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 12 Janvier 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré au 9 février 2026 prorogé au 12 février 2026 et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 novembre 2020, la société civile de placement immobilier (S.C.P.I.) Patrimmo Commerce et la société civile à capital variable Primonial Capimmo, aux droits de laquelle vient la société civile à capital variable Capimmo, ci-après dénommée S.C. Capimmo, ont donnés à bail à la S.A.S. Magasins Galeries Lafayette, pour une durée de 12 années à compter du 9 septembre 2021, un local commercial dépendant du centre commercial “Cap Sud” situé à [Localité 2] (84), moyennant un loyer fixe d’un montant annuel de 1 070 000,00 euros H.T. et hors charges, payable trimestriellement les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année, ainsi qu’un loyer variable s’ajoutant au loyer fixe, proportionnel au chiffre d’affaires H.T. réalisé par le preneur, les modalités de calcul de ce loyer variable étant précisément décrites dans ce bail.

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2022, la S.A.S. Magasins Galeries Lafayette a cédé son fonds de commerce (dont le droit au bail afférent aux locaux dans lesquels est exploité ledit fonds) à la S.A.S. Retail [Localité 2].

Constatant que la société locataire, qui a déjà connu des incidents de paiement antérieurement, ne s’acquitte plus régulièrement et intégralement de ses loyers et charges depuis le début de l’année 2025, et ce malgré la sommation de payer qui lui a été délivrée le 1er octobre 2025, la S.C. Capimmo et la S.C.P.I. Patrimmo Commerce ont saisi, par acte extra judiciaire du 21 novembre 2025, la présente juridiction, à laquelle elles demandent de :

— condamner, par provision, la S.A.S. Retail [Localité 2] à payer à la société Patrimmo Commerce et à la société Capimmo la somme de 1 677 406,51 euros T.T.C., correspondant au montant des loyers et accessoires arrêtés au 10 octobre 2025,

— condamner, par provision, la S.A.S. Retail [Localité 2] à payer à la société Patrimmo Commerce et à la société Capimmo les intérêts de retard au taux Euribor 3 mois majoré de 1,5 % par trimestre, applicables sur les sommes dues, et ce à compter de l’expiration du délai de quinze (15) jours à compter du 15 janvier 2024, correspondant à la date de réception de la mise en demeure du 11 janvier 2024, conformément au premier alinéa de l’article 7.1 du bail,

— condamner la S.A.S. Retail [Localité 2] à payer à la société Patrimmo Commerce et à la société Capimmo la somme de 5 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la S.A.S. Retail [Localité 2] aux entiers dépens, qui incluront le coût de la sommation de payer du 9 décembre 2024, de la sommation de payer du 1er octobre 2025, ainsi que de la signification de la présente assignation et autoriser Maître [X] [K] à les recouvrer conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

A l’audience, la S.C. Capimmo et la S.C.P.I. Patrimmo Commerce, qui sont représentées, maintiennent leurs demandes en paiement, mais en actualisent le montant, indiquant que l’échéance du premier trimestre de l’année 2026 est également échue et due. Elles s’opposent à l’octroi de délais de paiement en raison des difficultés économiques auxquelles doit faire face la S.A.S. Retail [Localité 2] et demandent au juge des référés, s’il entend faire droit à la demande de délais de paiement formée par la locataire, d’en réduire le nombre de mensualités. Elles précisent enfin qu’elles ne peuvent confirmer la réalité des versements récents dont fait état la défenderesse.

Dans ses écritures responsives, soutenues à l’audience, la S.A.S. Retail [Localité 2] ne conteste pas sa défaillance dans le paiement de ses charges, qu’elle explique par une situation géographique des locaux qui s’est dégradée depuis plusieurs années, du fait de divers facteurs, et une situation financière délicate, ayant subi une baisse significative de son chiffre d’affaires au cours des dernières années en raison du déclin de l’attractivité du centre commercial Cap Sud alors que le loyer et les charges qu’elle supporte aux termes du bail litigieux sont en constante augmentation, et sollicite des délais de paiement sur 24 mois, ayant d’ores et déjà pris ou envisagé des mesures pour restructurer cette affaire (réduction de la surface louée, réduction de la masse salariale, nouvelle configuration et embellissement des locaux …). Elle ajoute que l’octroi de délais est la seule solution envisageable pour pérenniser cette activité et préserver les emplois. Elle précise enfin qu’elle a versé à ses bailleresses début janvier 2026 les sommes de 75 668,33 euros et 185290,21 euros.

Le juge des référés, en application des articles 442 et 445 du code de procédure civile, a autorisé les sociétés Patrimmo Commerce et Capimmo à lui confirmer, par une note en délibéré, la perception effective des sommes réglées par la S.A.S. Retail [Localité 2] quelques jours avant l’audience.

Par note en délibéré du 14 janvier 2026, le conseil des sociétés Patrimmo Commerce et Capimmo a confirmé l’encaissement effectif de ces sommes.

SUR CE :

Sur la demande de provision formée par les sociétés Patrimmo Commerce et Capimmo :

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier”.

En l’espèce, il est établi par le décompte versé aux débats par les sociétés Patrimmo Commerce et Capimmo, et non contesté par la S.A.S. Retail [Localité 2], que cette société ne s’acquitte plus régulièrement et intégralement de ses loyers et charges envers ses bailleurs depuis le début de l’année 2025 et est redevable, après émission de l’échéance du 1er trimestre 2026 et après déduction des règlements effectués en janvier 2026, de la somme de 2 110 950,98 euros. Dès lors, l’existence de la créance des sociétés Patrimmo Commerce et Capimmo n’étant pas sérieusement contestable, celles-ci sont bien fondées à en réclamer le paiement, à titre provisionnel, devant le juge des référés. En conséquence, il y a lieu de condamner la S.A.S. Retail [Localité 2] à payer à la S.C.P.I. Patrimmo Commerce et à la S.C. Capimmo ensemble, à titre provisionnel, la somme de 2 110 950,98 euros, correspondant au montant des loyers et charges dus par cette locataire au 7 janvier 2026.

Sur la demande de délais de paiement formée par la S.A.S. Retail [Localité 2] :

Selon l’article 1343-5 du code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

Au regard des comptes annuels 2023 et 2024, du prévisionnel de trésorerie établi par le cabinet d’expertise comptable de la S.A.S. Retail [Localité 2], faisant état du caractère sérieux du plan d’apurement sur 24 mois proposé par celle-ci, mais également du fait la société locataire, entre 2022 et 2025, a presque toujours réglé régulièrement son loyer, ayant régularisé intégralement les incidents de paiement survenus en fin d’année 2023 et début d’année 2024, et quoique l’échéance du 1er trimestre 2026 n’ait pas été réglée en son intégralité, il est fondé de faire droit à la demande de délais formée par la S.A.S. Retail [Localité 2], en application des dispositions précitées, et de prévoir un règlement des sommes dues en principal, intérêts et frais en 23 échéances mensuelles de 78 000,00 euros et une 24ème équivalente au reliquat dû en principal, intérêts et frais, outre la reprise du paiement régulier des loyers trimestriels, conformément au bail liant les parties.

En application de l’alinéa 2 de l’article 1343-5 du code civil, il y a lieu de décider que la dette de loyers de la débitrice, c’est-à-dire la somme de 2 110 950,98 euros, portera intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2025, date de l’assignation en justice, sur la somme de 1677406,51 euros, et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La S.A.S. Retail [Localité 2], qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, lesquels incluront le coût de la sommation de payer du 1er octobre 2025 uniquement, seul cet acte concernant la dette objet de la présente procédure, et sera condamnée à verser aux sociétés Patrimmo Commerce et Capimmo ensemble une indemnité de 1 000,00 euros au titre des frais irrépétibles qu’elles ont été contraintes d’engager dans le cadre de la présente instance pour faire valoir leurs droits.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

Mais, d’ores et déjà, CONDAMNONS la S.A.S. Retail [Localité 2] à payer à la société civile de placement immobilier Patrimmo Commerce et la société civile à capital variable Capimmo ensemble, à titre provisionnel, la somme de DEUX MILLIONS CENT DIX MILLE NEUF CENT CINQUANTE EUROS ET QUATRE VINGT DIX HUIT CENTIMES (2 110 950,98 EUR), avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2025 sur la somme de 1 677 406,51 euros, et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus,

DISONS que la S.A.S. Retail [Localité 2] pourra se libérer de sa dette locative, majorée des intérêts échus et des frais, en 23 versements mensuels et successifs de SOIXANTE DIX HUIT MILLE EUROS (78 000,00 EUR), de mars 2026 à janvier 2028, et en un 24ème et dernier versement, en février 2028, équivalent au montant restant dû en principal, intérêts échus et frais, outre le paiement régulier du loyer courant, des charges, taxes et autres accessoires, dans les conditions fixées par le bail commercial du 30 novembre 2020,

DISONS que le règlement de l’arriéré locatif devra intervenir avant le 15 de chaque mois, le premier règlement devant intervenir au plus tard le 15 mars 2026,

RAPPELONS que, pendant les délais accordés par la présente juridiction à la S.A.S. Retail [Localité 2], les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues,

DIT qu’à défaut de paiement à date convenue d’une seule échéance de l’arriéré locatif, ou à défaut de reprise du paiement régulier des loyers et charges dans les termes du bail, et quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure adressée par les bailleurs à la locataire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extra judiciaire, la totalité de la somme restant due au titre de la dette de loyers et charges deviendra immédiatement exigible, et les sociétés Patrimmo Commerce et Capimmo pourront user de toute voie d’exécution utile,

CONDAMNONS la S.A.S. Retail [Localité 2] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût de la sommmation de payer du 1er octobre 2025,

CONDAMNONS la S.A.S. Retail [Localité 2] à payer à la société civile de placement immobilier Patrimmo Commerce et la société civile à capital variable Capimmo ensemble la somme de MILLE EUROS (1 000,00 EUR) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT