TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 13]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/2241

N° RG 25/02280 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JOFS

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 11 décembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 9], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Lynda LAGHA, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 88

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [W] [M]

né le 01 Janvier 1964 à [Localité 8] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Laure FEISTHAUER : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 16 Octobre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025 et signé par Laure FEISTHAUER, Juge déléguée aux fonctions dejuge des contentieux de la protection par ordonnance de la Première Présidente de la Cour d’appel de [Localité 6] en date du 21 juillet 2025, assistée de Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 5 juillet 2011, la société anonyme HLM BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société BATIGERE NORD-EST, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [W] [M] portant sur un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], référence 0130020070, à [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 257,53 euros et d’une provision pour charges de 40,98 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2022, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 346,86 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [W] [M] le 8 février 2022.

Par assignation du 27 avril 2023, la société anonyme [Adresse 10] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, et en tout état de cause, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit 298,49 euros par mois, à compter de la résiliation du bail le 29 avril 2022, et jusqu’à libération des lieux,381,40 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 février 2022 sur la somme de 346,86 euros, et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour le surplus,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 2 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail, ordonner la libération des lieux et à défaut l’expulsion de Monsieur [W] [M] et condamné celui-ci au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et de l’arriéré locatif fixé à la somme de 3 262,80 euros au 4 avril 2024.

Par acte déposé au greffe 5 septembre 2025, la société anonyme HLM BATIGERE HABITAT a déposé une requête en réitération de la citation primitive, le jugement initial du 2 septembre 2024 n’ayant pas été signifié dans les 6 mois dans l’attente de la rectification d’erreur matérielle, sur le fondement de l’article 478 du code de procédure civile.

Par assignation du 28 août 2022, la société S.A [Adresse 10] a ainsi réitéré une assignation aux termes de laquelle elle a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Déclarer recevable son assignation en réitération de la citation primitive délivrée le 27 avril 2023,Constater que le bail a été résilié de plein droit depuis le 29 avril 2022,Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [M] des locaux loués,Fixer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit 325,83 euros par mois, jusqu’à libération des lieux,Condamner le locataire au paiement de la somme 7086 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,Condamner le locataire au paiement de la somme 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Ordonner la capitalisation des intérêts,

La nouvelle assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 16 octobre 2025, la société anonyme HLM BATIGERE HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et elle produit un décompte actualisé à la date du 7 octobre 2025 pour en justifier.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [W] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il a cependant adressé un courrier au tribunal, lu à l’audience, aux termes duquel il indique qu’il reconnaît la dette et qu’il quittera le logement après la trêve hivernale. Aucune demande de renvoi n’ayant été formulée, les moyens de fait développés dans ce courrier ne peuvent être retenus, car ils n’ont pas été repris oralement à l’audience.

La société anonyme [Adresse 10] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société anonyme HLM BATIGERE HABITAT n’a pas fait état de l’existence d’une telle procédure concernant Monsieur [W] [M].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 11 décembre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 478 du code de procédure civile, énonce que le jugement rendu par défaut ou le jugement réputé contradictoire au seul motif qu’il est susceptible d’appel est non avenu s’il n’a pas été notifié dans les six mois de sa date.

La procédure peut être reprise après réitération de la citation primitive.

L’assignation initiale en une telle hypothèse conserve son effet interruptif.

En l’espèce le jugement du 2 septembre 2024 était un jugement réputé contradictoire. Or il n’a pas été signifié dans les 6 mois de son prononcé.

La citation primitive a été réitérée et une nouvelle assignation, précisant qu’elle réitère la première, a été délivrée par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2025, de sorte que la procédure a été régulièrement reprise.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société anonyme [Adresse 10] justifie avoir notifié la première assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant la première audience, conformément délai applicable à cette date.

Elle justifie par la suite d’une seconde saisine du représentant de l’État dans le département suite à la seconde assignation, dans le délai de six semaines avant la date de la présente audience, conformément au délai applicable aux assignations délivrées à compter du 29 juillet 2023, suite à la loi du 27 juillet 2023.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 28 février 2022. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 346,86 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 avril 2022.

L’absence du locataire à l’audience ne lui permet ni de préciser sa situation actuelle, ni même de s’engager à reprendre le paiement des loyers courants et à formuler une proposition de règlement de l’arriéré locatif.

Aucune demande n’a été faite en ce sens.

Il n’est dès lors ni opportun ni même possible de statuer sur l’octroi de délais de paiement suspensifs.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société anonyme HLM BATIGERE HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 29 avril 2022, Monsieur [W] [M] est occupant sans droit ni titre depuis cette date du logement.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [W] [M] à son paiement à compter du 29 avril 2022, jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société anonyme [Adresse 10] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 avril 2025, Monsieur [W] [M] lui devait la somme de 6 892,53 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [W] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 août 2025.

4. Sur la capitalisation des intérêts, les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [W] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 février 2022 et celui de l’assignation du 28 août 2022, mais à l’exclusion du coût de la seconde assignation 28 août 2025 compte tenu de la défaillance du bailleur dans la signification de la première décision, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société anonyme HLM BATIGERE HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision

PAR CES MOTIFS,

La juge placée déléguée aux fonctions de juge des contentieux de la protection, par ordonnance de la Première Présidente de la cour d’appel de Colmar en date du 21 juillet 2025, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Vu le jugement réputé contradictoire du 2 septembre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, non signifié dans les 6 mois de sa date,

DECLARE recevables les demandes formées en réitération de la citation primitive,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 février 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 juillet 2011 entre la société anonyme [Adresse 10], venant aux droits de la société anonyme HLM BATIGERE NORD-EST, d’une part, et Monsieur [W] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4], référence 0130020070, à [Localité 11] est résilié depuis le 29 avril 2022,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [W] [M], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Monsieur [W] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4], référence 0130020070, à [Localité 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [W] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 avril 2022, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis,

DIT que les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité,

CONDAMNE Monsieur [W] [M] à payer à la société anonyme [Adresse 10], venant aux droits de la société anonyme HLM BATIGERE NORD-EST, la somme de 6 892,53 euros (six mille huit cents quatre-vingt-douze euros et cinquante-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 août 2025,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [W] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 février 2022 et celui de l’assignation du 28 août 2022, mais à l’exclusion du coût de la seconde assignation 28 août 2025,

CONDAMNE Monsieur [W] [M] à payer à la société anonyme [Adresse 10], venant aux droits de la société anonyme HLM BATIGERE NORD-EST, la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société anonyme [Adresse 10], venant aux droits de la société anonyme HLM BATIGERE NORD-EST, du surplus de ses demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge