COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00189 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KAY7

Minute N° :

JUGEMENT DU 20 Avril 2026

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [C] [L]

né le 19 Juin 2001 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Sonia DAUSSANT, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

S.C.I. ALPHA

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e François GARGAM, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 27/1/26

délibéré initialement prévu le 17 mars 2026 et prorogé à ce jour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 septembre 2022, la SCI ALPHA a consenti à [C] [L] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 620,00 euros charges non comprises.

Un litige est né entre les parties concernant des désordres affectant les locaux loués à compter du 23 septembre 2024, date de la première mise en demeure adressée par [C] [L] à son bailleur.

L’association SOLIHA VAUCLUSE est intervenue les 14 novembre 2024 et 29 décembre 2025 et a rendu deux rapports concernant la situation du logement.

Si quelques travaux ont été réalisés, [C] [L] a souhaité que les désordres soient réparés outre obtenir l’indemnisation des préjudices qu’il subit, et a, à cette fin, fait assigner son bailleur, la SCI ALPHA, devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, par acte de commissaire de justice délivré le 31 mars 2025 aux fins de :

Condamnation du bailleur à réaliser l’intégralité des travaux préconisés par l’organisme SOLIHA et si pour des raisons techniques, la SCI ALPHA ne pouvait procéder à la réalisation des travaux préconisés pour la luminosité du salon, de modification de la surface du logement en T1 et la réduction de 20% du loyer soit la somme de 496,00 euros ; sous astreinte provisoire de 100,00 euros par jour de retard à compter de la décision, la liquidation de l’astreinte étant conservée par le juge de céans,Condamnation à procéder à la remise d’un DPE et aux attestations de loyers destinées aux organismes sociaux (CAF), sous astreinte provisoire de 100,00 euros par jour de retard à compter de la décision, la liquidation de l’astreinte étant conservée par le juge de céans,La suspension du paiement des loyers jusqu’à réalisation des travaux et constatation de conformité par l’organisme SOLIHA, La condamnation du bailleur à lui rembourser les loyers perçus dès la prise à bail, soit une somme de 19 053,00 euros au 1er février 2025, La condamnation de la SCI ALPHA à lui verser la somme de 8 000,00 euros au titre du préjudice de jouissance, La condamnation de la SCI ALPHA à lui régler la somme de 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Au cours des audiences du 06 mai 2025, 24 juin 2025, 23 septembre 2025 et 28 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée afin de permettre aux parties d’être en état.

Au cours de l’audience du 27 janvier 2026, [C] [L], représenté, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance, étant précisé que la somme au titre de la restitution des loyers est arrêtée à 22 320 euros au 2er septembre 2025 ; outre le rejet des prétentions adverses.

Au cours de cette audience, la SCI ALPHA, représentée, a également sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues à l’oral et a formulé les prétentions suivantes :

Le rejet de toutes les demandes du locataire, La condamnation de [C] [L] à lui régler la somme de 8 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour abus de droit, La condamnation de l’intéressé à lui régler la somme de 3500,00 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

Le défendeur ayant comparu ou ayant été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l’audience du 27 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 mars 2026, le délibéré a été prorogé au 20 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la réouverture des débats et l’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 06 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

L’article 02 du décret du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques de décence du logement.

Au titre des critères définissant la décence d’un logement, il existe l’obligation pour le bailleur d’assurer le clos et le couvert afin de protéger les locaux contre les infiltrations et les inondations.

En outre, le bailleur doit prévoit des réseaux et branchements d’électricité conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage et de fonctionnement.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire peut demander à son propriétaire la mise en conformité d’un logement qui ne correspondrait pas aux critères de la décence. Il appartient alors au juge, saisi de cette demande, de déterminer la nature des travaux à réaliser ainsi que leurs délais d’exécution. Le juge dispose également sur le fondement de cet article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 de la possibilité de réduire le montant du loyer d’en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, juste qu’à exécution des travaux. Le juge transmet alors sa décision aux services de la préfecture.

En application de l’article 232 du code de procédure civile aux termes duquel « Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien ».

Enfin, l’article 444 du code de procédure civile dispose que « Le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En cas de changement survenu dans la composition de la juridiction, il y a lieu de reprendre les débats ».

*

Il résulte des débats que le bailleur conteste formellement les constatations réalisées par l’organisme SOLIHA qui concluent à des désordres affectant le logement loué constituant des manquements aux critères de décence. Il sera souligné que si le rapport n’est pas véritablement contradictoire c’est uniquement en raison de la carence du bailleur à aller récupérer ses courriers adressés par la voie recommandée avec accusé de réception d’une part, et que le locataire ne fonde pas son moyen de droit sur ces deux seuls rapports mais apporte aux débats d’autres éléments probatoires (photographies, procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice).

Cependant, le bailleur apporte aux débats des pièces et éléments de preuve interrogeant sur l’origine des désordres notamment au titre de la ventilation qui aurait été condamnée par le locataire. Il conteste également les mesures du logement réalisées par l’organisme SOLIHA et ses conclusions. En outre, il démontre avoir mandaté des entreprises pour réaliser des travaux afin de mettre fin aux désordres et soutient que le locataire a entravé leur réalisation.

Aussi, l’enjeu du litige étant conséquent puisqu’il s’agit de la décence du logement et de demandes indemnitaires importantes, il est nécessaire d’organiser une expertise judiciaire dont le caractère véritablement contradictoire sera assuré. Force est de constater que les parties n’ont pas sollicité une telle expertise judiciaire qui aurait a minima pour objectif de faire intervenir un expert en la matière, qui ne soit mandaté par aucune d’elles et qui permettrait une discussion contradictoire à la fois sur les désordres, les travaux à réaliser et les préjudices éventuels.

Dès lors, il convient d’ordonner la réouverture des débats afin que les parties formulent lors éventuelles observations sur ce point, précision étant faite, qu’au regard du litige, les frais de consignations seront partagés par moitié si une expertise judiciaire était ordonnée, le Tribunal tirant les conséquences si l’une des parties ne consignait pas et entrainait par sa carence la caducité des opérations expertales.

PAR CES MOTIFS

Le Juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

ORDONNE la réouverture des débats,

INVITE les parties à formuler des observations sur l’expertise judiciaire envisagée,

RENVOIE l’affaire à l’audience du 23 juin 2026 à 14 heures 30,

DIT sursoir à statuer sur le surplus des demandes,

RESERVE les dépens,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 20 avril 2026

Le Greffier Le Juge