TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

JUGEMENT DU 19 Juin 2025

Chambre civile 1

N° RG 23/00691 – N° Portalis DBXI-W-B7H-DCDL

Nature de l’affaire : 30F Demande d’évaluation et/ou en paiement de l’indemnité d’éviction

MINUTE N°

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente, faisant fonction de Président, statuant en juge unique (articles 812 et suivants du code de procédure civile ) .

GREFFIER : Marie SALICETI, Greffière

DÉBATS : à l’audience publique du 15 Mai 2025 devant Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente agissant en qualité de juge unique.

JUGEMENT rendu le dix neuf Juin deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 al 2 du code de procédure civile

Date indiquée à l’issue des débats

DEMANDERESSE

S.C.I. THEODORA, SCI immatriculée au RCS de BASTIA sous le numéro 797 809 605,

dont le siège social est sis [Adresse 1], poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège,

représentée par M^e Jean-François MARIANI, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant/postulant

DEFENDERESSE

S.A.S. [F] [S], SAS immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 851 107 912,

dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par son Président en exercice,

représentée par Maître Simon SALVINI de la SELARL CABINET RETALI & ASSOCIES, avocats au barreau de BASTIA, avocats postulant, Maître Roger FERRARI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant,

EXPOSE DU LITIGE

Le 25 avril 2014, madame [E] [Z] née [G], bailleresse, a conclu un bail commercial avec la SARL MANU, preneur, portant sur un local dépendant d’un immeuble à [Adresse 5], figurant au cadastre de ladite commune sous le numéro [Cadastre 2] de la section AB, comprenant une salle de restaurant, une cuisine, une salle de bar, et une cave en sous-sol.

Le 30 octobre 2018, la SCI THEODORA a acquis ce local commercial.

Le 23 mai 2019, la SARL MANU a cédé son fonds de commerce à la SAS [F] [S].

Par acte extra judiciaire en date du 5 août 2022, la SCI THEODORA a fait part de son intention de mettre un terme audit bail, et donnait congé à la SAS [F] [S] avec refus de renouvellement pour le 28 février 2023, avec offre de versement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 100.000 euros.

La SAS [F] [S] n’ayant pas accepté ladite indemnité, et se maintenant toujours dans les lieux, la SCI THEODORA, par acte en date du 25 avril 2023, a assigné la SAS [F] [S] devant la présente juridiction aux fins de :

Fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI THEODORA à la somme de 60.000 euros,Valider le congé avec refus de renouvellement et offre de l’indemnité d’éviction délivré par acte d’huissier en date du 5 août 2022 pour le 28 février 2023,Ordonner l’expulsion des lieux de la SAS [F] [S] et de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique,Condamner la SAS [F] [S] à payer à la SCI THEODORA une indemnité d’occupation d’un montant de 2.250 euros, soit trois fois le montant du loyer, à compter du 1er mars 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux,Condamner la SAS [F] [S] à lui verser la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Par ordonnance en date du 5 avril 2024, le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire visant à fournir, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offerts à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds et du droit au bail, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même importance et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire et de fournir tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, sans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fond.

Les frais d’expertises à consigner (2.000 euros) étaient mis à la charge de la SAS [F] [S], partie qui sollicitait cette mesure.

La SAS [F] [S] n’ayant pas consigné la somme demandée, la mesure d’expertise est devenue caduque.

Dans le cadre de ses dernières écritures communiquées le 14 décembre 2024, la SCI THEODORA sollicite de voir :

Fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI THEODORA à la somme de 60.000 euros,Valider le congé avec refus de renouvellement et offre de l’indemnité d’éviction délivré par acte d’huissier en date du 5 août 2022 pour le 28 février 2023,Ordonner l’expulsion des lieux de la SAS [F] [S] et de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique,Condamner la SAS [F] [S] à payer à la SCI THEODORA une indemnité d’occupation d’un montant de 2.250 euros, soit trois fois le montant du loyer, à compter du 1er mars 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux,Ordonner la compensation des sommes entre la somme due par la SCI THEODORA au titre de l’indemnité d’éviction et les sommes non payées par la SAS [F] [S] au titre des loyers et indemnités d’occupation,Condamner la SAS [F] [S] à lui verser la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SCI THEODORA soutient que l’indemnité d’éviction proposée est manifestement suffisante au regard du prix du fonds de commerce acquis par la SAS [S], et de sa possibilité de trouver un autre local commercial à proximité lui permettant de poursuivre son activité. Elle ajoute que depuis le début de cette procédure, la SAS [F] [S] n’a jamais fourni la preuve du dépôt de ses comptes auprès du greffe du Tribunal de commerce ni communiqué ses comptes sur les trois dernières années, si bien qu’elle considère qu’il n’y a pas de chiffre d’affaire.

Elle fait encore valoir que depuis le mois de juin 2024, la SAS [F] [S] ne paye plus rien à la SCI THEODORA au titre de l’indemnité d’occupation.

La SAS [F] [S], dans ses dernières écritures communiquées le 31 janvier 2025, demande de voir :

Fixer le montant de l’indemnité d’éviction à 100.000 euros,Débouter la SCI THEODORA de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation à 2.250 euros,Fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer actuel,Débouter la SCI THEODORA de toutes ses demandes, fins et conclusions,Condamner la SCI THEODORA à lui verser la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de sa position, la SAS [F] [S] indique que la SCI THEODORA ne peut pas se rétracter de sa proposition initiale d’indemnité à 100.000 euros.

Elle fait encore valoir que rien ne justifie de multiplier par trois le loyer pour fixer l’indemnité d’occupation.

Par ordonnance en date du 6 février 2025, le juge de la mise en état ordonnait la clôture de l’affaire et renvoyait à l’audience de plaidoirie du 15 mai, pour être ensuite mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

I Sur les demandes principales

A. Sur le congé et le montant de l’indemnité d’éviction

En vertu de l’article L145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

La jurisprudence établie en la matière pose que le montant de l’indemnité doit être apprécié au moment le plus proche de la réalisation du préjudice, et donc de l’éviction.

Dès lors, une distinction s 'impose selon que le locataire a été évincé ou s 'est maintenu dans les lieux. Si l’éviction a eu lieu, l’indemnité est évaluée à la date du départ du locataire si le locataire s 'est maintenu dans les lieux, la jurisprudence estime qu’il convient de se placer à la date effective de l’éviction, ou tout au moins le plus près possible de cette date, c’est-à-dire à la date du jugement ou de l’arrêt évaluant l’indemnité.

Pour évaluer la valeur marchande du fonds de commerce, la loi invite le juge à se référer aux « usages de la profession », lesquels correspondent, la plupart du temps, à un pourcentage du chiffre d’affaires moyen des dernières années. La méthode la plus courante est celle des résultats d’exploitation.

En l’espèce, il importe en premier lieu de relever que la validation du congé n’est pas discutée et sera donc validée.

Sur l’indemnité d’éviction, la SCI THEODORA, dans son acte du 5 août 2022, a effectivement proposé dans un premier temps de la fixer à la somme de 100.000 euros, pour un départ fixé le 28 février 2023.

Or, il est constant que la SAS [F] [S] s’est maintenue dans les lieux postérieurement à cette date et qu’elle y demeure toujours actuellement.

C’est dans ces circonstances que la SCI THEODORA a été contrainte d’assigner la SAS [F] [S] devant la présente juridiction et proposait dans son assignation du 25 avril 2023, une indemnité d’éviction de 60.000 euros, somme maintenue depuis.

Il ressort des dispositions citées et de la jurisprudence applicable qu’au regard du maintien dans les lieux du preneur postérieurement à la date d’éviction prévue, un délai de plus de deux ans s’étant écoulé entre la date prévue pour l’extinction du bail et ce jour, le montant de l’indemnité d’éviction pouvait donc être réévalué par la bailleresse en fonction des éléments actualisés de la situation tenant à la valeur marchande du fonds de commerce.

Il importe encore de relever que la SAS [F] [S] a sollicité par la suite devant le juge de la mise en état une expertise qui a été ordonnée mais qui n’a pas été exécutée, faute pour la SAS [F] [S] d’avoir consigné les frais d’expertise.

Surtout, la SAS [F] [S], qui conteste le montant proposé ne verse aucun élément comptable ni aucune pièce de toute sorte permettant de nous éclairer sur la valeur marchande du fond.

Enfin, la SCI THEODORA fait valoir que cette indemnité a été fixée en fonction des éléments suivants :

Le fonds de commerce acquis par la SAS [F] [S] l’a été pour le prix de 130.000 euros,Aucun « pas de porte » n’a été versé puisque le bail consenti à la SARL MANU s’est poursuivi avec la SAS [F] [S],La SAS [F] [S] dispose de la possibilité de trouve un autre local commercial à proximité lui permettant de poursuivre son activité.

La SCI THEODORA justifie, par lettre recommandé avec accusé de réception, avoir sollicité de la SAS [F] [S], le 25 janvier 2023, les justificatifs de bilan de ses trois dernières années, demande à laquelle son preneur n’a pas répondu.

La SCI THEODORA énonce ensuite que la SAS [F] [S] n’a jamais fourni la preuve du dépôt de ses comptes auprès du greffe du Tribunal de commerce ni communiqué ses comptes sur les trois dernières années de telle sorte qu’il est possible de s’interroger sur le fait de savoir si un chiffre d’affaires existe.

La SAS [F] [S] ne conteste aucun des éléments avancés par la SCI THEODORA et comme déjà indiqué, n’a versé aucune pièce permettant de fixer la valeur marchande de son bien, a sollicité une expertise en ce sens qu’elle a obtenue mais qui n’a pu être menée de par sa faute.

Au regard des seuls éléments produits à la procédure, il convient donc de fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 60.000 euros.

B. Sur l’expulsion et le montant de l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article L145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire statuant au vu d’une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d’Etat, en application de l’article L. 145-56.

L’article L145-33 dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

En l’espèce, le congé étant validé, il conviendra d’ordonner l’expulsion du preneur dans les 15 jours suivant le versement de l’indemnité d’éviction.

Conformément aux dispositions citées, l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme du loyer actuel, soit la somme de 750 euros par mois.

C. Sur la demande de compensation

La SCI THEODORA sollicite la compensation des sommes entre la somme due par la SCI THEODORA au titre de l’indemnité d’éviction et les sommes non payées par la SAS [F] [S] au titre des loyers et indemnités d’occupation.

Toutefois, la SCI THEODORA ne verse aucun élément pour démontrer que la SAS [F] [S] serait redevable de loyers et ne fait pas état d’une créance qui serait déterminée.

En ce sens, aucune mise en demeure de verser des sommes dues, aucun décompte, aucun commandement de payer, ni aucun relevé de compte n’est versé à la procédure pour justifier l’existence et le montant de la créance alléguée.

Dès lors, la preuve d’une créance due au titre de loyers ou indemnité d’occupation n’étant pas démontrée, il n’y a pas lieu d’ordonner une compensation.

Cette demande sera donc rejetée.

II. Sur les demandes accessoires

La SAS [F] [S], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Elle sera également condamnée à verser à la SCI THEODORA la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

VALIDE le congé avec refus de renouvellement délivré par acte d’huissier en date du 5 août 2022 pour le 28 février 2023 ;

FIXE le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI THEODORA a titre de l’indemnité d’éviction due à la SAS [F] [S] à la somme de 60.000 euros;

ORDONNE l’expulsion de la SAS [F] [S] du local dépendant d’un immeuble à [Adresse 5], figurant au cadastre de ladite commune sous le numéro [Cadastre 2] de la section AB, comprenant une salle de restaurant, une cuisine, une salle de bar, et une cave en sous-sol, et de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique ;

CONDAMNE la SAS [F] [S] à payer à la SCI THEODORA une indemnité d’occupation d’un montant de 750 euros, à compter du 1er mars 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

DEBOUTE la SCI THEODORA de sa demande de compensation ;

CONDAMNE la SAS [F] [S] à verser à la SCI THEODORA la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS [F] [S] au paiement des dépens.

En foi de quoi, la minute du présent jugement a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT