Tribunal Judiciaire de Bastia, Referes, 9 juillet 2025, n° 25/00186

TJ Bastia 9 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Violation des règles de la copropriété
La cour a jugé que l'installation de la clôture sans autorisation constitue un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux, conformément aux articles du Code de procédure civile et du règlement de copropriété.
Accepté
Dépens et frais de justice
La cour a condamné la société LVC aux dépens et a accordé une somme au titre de l'article 700, considérant qu'elle a succombé dans ses demandes.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bastia, réf., 9 juil. 2025, n° 25/00186
Numéro(s) :	25/00186
Importance :	Inédit
Dispositif :	Ordonne de faire ou de ne pas faire quelque chose avec ou sans astreinte
Date de dernière mise à jour :	4 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Claudia LUISIMyriam CARTA
Cabinet(s) :	ARNA
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES VILLAS DE MELODY c/ S.A.R.L. LVC

Texte intégral

RF / LD / VC

MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 09 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00186 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DLNH

NATURE DE L’AFFAIRE : 72C Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d’une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE

PRÉSIDENT : Régis FRANCE, Président

GREFFIER : Valentine CAILLE lors de l’audience de plaidoiries

Marie SALICETI lors de la mise à disposition au greffe

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e LUISI

— M^e CARTA

Le : 09 Juillet 2025

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES VILLAS DE MELODY, 20221 SANTA MARIA POGGIO , représenté par son syndic en exercice, la SARL ALALIA SYNDIC EXPERTISE, ayant son siège social RN 198 CATERAGGIO, 20270 ALERIA, représentée par son gérant en exercice,

représentée par Maître Claudia LUISI de l’AARPI ARNA, avocats au barreau de BASTIA

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. LVC, immatriculée au RCS de Nice sous le numéro 420 677 064, dont le siège social est situé Les Roches Choisies, chemin Saint-Yriel, 06000 NICE, prise en la personne de son représentant légal en exercice,

représentée par M^e Myriam CARTA, avocat au barreau de BASTIA

Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt cinq et le vingt cinq Juin, par Monsieur Régis FRANCE, Président du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Madame Marie SALICETI, Greffière lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

La société LVC est copropriétaire des lots n°80 et 81 de la Résidence les VILLAS DE MELODY, Route nationale 198, (20221) à SANTA MARIA POGGIO.

Par acte de Commissaire de Justice du 25 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la SARL Alalia Syndic Expertise, a assigné la société LVC devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bastia aux fins de voir condamner la défenderesse à mettre en conformité sa terrasse dans l’état d’origine dans laquelle elle se trouvait avant la réalisation des travaux sans autorisation, sous astreinte de 500€ par jour de retard, et la condamner à payer la somme de 2 000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 25 juin 2025.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Villas de Melody – 20221 SANTA MARIA POGGIO, représenté, a soutenu oralement l’intégralité des moyens et demandes développés dans l’acte introductif d’instance ainsi que dans ses conclusions signifiées électroniquement le 23 juin 2025. Il a demandé au juge des référés du tribunal judiciaire de BASTIA de bien vouloir :

— Juger que la société LVC a édifié une clôture qui s’étend sur tout le rez-de-chaussée ou se trouvent les lots 80 et 81 de la Résidence les Villas de Melody, sans autorisation du syndicat des copropriétaires,

— Juger que cette clôture affecte les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble,

— Juger qu’un trouble manifestement illicite est caractérisé,

En conséquence,

— Condamner la société LVC à remettre en état la terrasse en procédant à l’enlèvement complet de la clôture installée sans autorisation du syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 500 euros par jour de retard qui commencera à courir à compter d’un délai de huit jours passé la signification de l’ordonnance à intervenir,

— Débouter la société LVC de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens contraires,

— Condamner la société LVC à lui payer la somme de 2 000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il expliquait que la société LVC, copropriétaire des lots n°80 et 81 de la Résidence les Villas de Melody, Route nationale 198, (20221) SANTA MARIA POGGIO, a réalisé courant 2024, sans autorisation du syndicat des copropriétaires, une clôture en bordure de sa terrasse intégrant les parties communes de la résidence. Il ajoutait avoir sollicité à plusieurs reprises le retrait de celle-ci par courriers recommandés en date des 23 septembre 2024 et 16 octobre 2024, en vain.

La SARL LVC, représentée, a soutenu oralement l’intégralité des moyens et demandes développés dans ses conclusions signifiées électroniquement le 24 juin 2025. Elle a demandé au juge des référés du tribunal judiciaire de BASTIA de bien vouloir :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence LES VILLAS DE MELODY de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner reconventionnellement le syndicat requérant, au paiement de la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle soulève qu’aucun document n’est produit pour démontrer que la clôture litigieuse serait située sur une partie commune privative, puisque rien ne prouve la limite séparative entre les parties privatives et les parties communes. Elle explique également, que le règlement de copropriété et l’état descriptif produit ne permettent pas de vérifier la limite entre les lots, les parties communes privatives et les parties communes générales. Elle indique également, que la pose de cette clôture repose sur la volonté d’assurer l’absence de tout danger pour les occupants, puisque la terrasse ouvre directement sur un jardin non délimité et sur la voie publique.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2025.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur la demande de remise en état de la terrasse

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Les travaux qui doivent être autorisés peuvent être ceux réalisés dans une partie privative ou sur une partie commune grevée d’une jouissance exclusive, dès lors que ces travaux affectent une partie commune ou sont visibles de l’extérieur. En application de ces textes, la réalisation, sans autorisation de l’Assemblée Générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux, nonobstant le caractère préjudiciable ou non des travaux.

Aux termes de l’article 12 du règlement de copropriété, tout aménagement modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble, et notamment les terrasses, doit faire l’objet d’une autorisation préalable. (pièce n°2 du bordereau du demandeur)

Il ressort de l’assemblée générale du 3 décembre 2022 que les résolutions n° 20 et 21, visant à permettre à la société LVC d’installer un accès ou de fermer les terrasses des lots n° 80 et 81, ont été refusées. (pièce n°6 du bordereau de la défenderesse)

Pour autant, il n’est pas contesté que la société LVC a procédé à l’installation d’une clôture sans autorisation malgré le rejet de sa demande, ce qui démontre sa parfaite connaissance du règlement de copropriété.

Il résulte d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, que cette installation, réalisée à l’aide d’un grillage vert, affecte visiblement l’aspect extérieur de l’immeuble, et englobe un regard d’évacuation des eaux usées, désormais non accessible. (pièce n°5 du bordereau du demandeur)

Il résulte des courriers recommandés avec accusé de réception en date des 23 septembre 2024 et 18 février 2025, que le syndic ALALIA SYNDIC EXPERTISE de la Résidence les VILLAS DE MELODY, a mis en demeure la société LVC de procéder aux travaux adéquats afin de supprimer la clôture et de remettre en état la terrasse des lots n°80 et 81. (pièces n°3 et 4 du bordereau du demandeur)

L’installation de cette clôture devait donc être autorisée par l’Assemblée Générale des copropriétaires, de sorte que l’absence d’autorisation constitue un trouble manifestement illicite. Le Syndicat des copropriétaires est bien fondé à agir sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile. Dès lors, il appartient au juge des référés de prendre toutes mesures permettant de faire cesser ce trouble manifestement illicite, y compris en ordonnant la démolition des constructions.

Il y a lieu d’ordonner sa dépose et la remise en état des lieux, dans le mois de la signification de la présente, sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant trois mois.

— Sur les demandes accessoires

L’alinéa 2 de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Selon l’alinéa 1er de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société LVC, succombant, supportera la charge des dépens. Elle sera également condamnée au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir et cependant, dès à présent et par provision :

ORDONNONS à la SARL LVC de remettre en état la terrasse dans son état d’origine, antérieur à l’installation de la clôture litigieuse, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et sous astreinte de 200 € par jour de retard au-delà de ce mois, pendant trois mois ;

CONDAMNONS la SARL LVC aux entiers dépens ;

CONDAMNONS la SARL LVC à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Villas de Melody – 20221 SANTA MARIA POGGIO, représenté par son Syndic en exercice, la SARL ALALIA SYNDIC EXPERTISE, la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS la SARL LVC de l’ensemble de ses demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES