RF / LD / PA

MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 21 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00384 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DNKA

NATURE DE L’AFFAIRE : 30B – Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES REFERES : Régis FRANCE, Président

GREFFIER : Pauline ANGEL,

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e Antoine MERIDJEN

Le : 21 Janvier 2026

PARTIES :

DEMANDERESSE

[Y] [J]

née le 22 Juillet 1974 à BASTIA, de nationalité française,

demeurant Résidence AGHJEANELLA Numéro 12 – 20253 PATRIMONIO

représentée par Maître Antoine MERIDJEN de la SELARL ANTOINE MERIDJEN, avocats au barreau de BASTIA

DÉFENDERESSE

[X] [Z] épouse [G]

née le 01er Août 1982 à SECLIN (59113),

demeurant 19 rue de la Motte Médiévale – 28380 SAINT REMY SUR AVRE

non comparante, ni représentée,

Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt six et le sept Janvier, par Monsieur Régis FRANCE, Président du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Madame Pauline ANGEL, Greffier lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail du 8 décembre 2022, Madame [Y] [J] a donné à bail à Madame [X] [G] née [Z], par l’intermédiaire de l’agence immobilière le KALLISTE, un garage situé Résidence Figaretu Avenue de Borgo (20290) pour une année entière renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 100 € outre la somme de 10 € à titre de provision sur charges. La durée du bail a commencé à courir le 1er décembre 2022.

Par commandement en date du 17 décembre 2024, Madame [Y] [J] a mis en demeure Madame [X] [G] née [Z] d’avoir à lui régler la somme de 1.229,69 € au titre des loyers impayés.

Invoquant la persistance des impayés, madame [Y] [J] a, par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2025, fait citer à comparaître Madame [X] [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bastia (RG n°2500384) afin de voir :

— Juger que le bail consenti le 12 décembre 2022 a été résilié de plein droit le 17 janvier 2025,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion immédiate tant de leurs personnes que de leurs biens, au besoin est avec le concours de la force publique, de la requise ainsi que de tous occupants de son chef non identifiés, du garage situé Résidence Figaretu à BORGO, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de 96 heures à compter de la signification de la présente ordonnance,

— Condamner la requise à lui payer la somme de 1.410,68€ au titre des loyers impayés au 17 janvier 2025, date de la résiliation du bail, majorés de plein droit de 10% ;

— La condamner en outre à la somme de 691,26 euros au titre des indemnités d’occupation pour la période courant du 1er février 2025 au 1er juillet 2025, ainsi qu’à la somme de 115,21€ par mois à compter de cette date et jusqu’au départ effectif des lieux,

— Condamner la requise à lui payer la somme de 1.500€ par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance comprenant le coût du commandement de payer.

Un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé à l’encontre de madame [X] [G].

Par acte de Commissaire de justice en date du 1er décembre 2025, Madame [Y] [J] a réitéré ses demandes à l’identique, un nouveau procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé à l’encontre de madame [X] [G]. Il a été spécifié que madame [G] ne demeurait plus à l’adresse indiquée « 19 rue de la Motte Médiévale 28380 SAINT REMY SUR AVRE » depuis avril 2025. (n°RG2500553)

L’affaire a été retenue à l’audience du 7 janvier 2026.

A cette audience, Madame [J] [Y] représentée, a maintenu oralement les demandes développées dans son acte introductif d’instance.

Madame [Z] [X] épouse [G], n’a pas constitué avocat. Elle a été citée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Pour une bonne administration de la justice, les deux affaires ont été jointes sous l’unique n°RG2500384.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour de plus amples développements.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande de résiliation du bail au titre des loyers impayés

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 1 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il est établi que le bail conclu le 8 décembre 2022 comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement du loyer ne laissant place à aucune ambiguïté quant au sort du contrat en cas de défaut de paiement des loyers.

En effet, il s’infère de l’article XV « clause résolutoire » qu’ " il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au BAILLEUR, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice.

Il est bien entendu qu’en cas de paiement par chèque, ou par prélèvement sur compte bancaire ou postal, le montant du loyer et de ses charges ne pourra être considéré comme réglé qu’après son encaissement nonobstant la remise de la quittance, et la clause résolutoire pourra être acquise au BAILLEUR dans le cas ou le chèque ou le prélèvement reviendrait impayé.

Ainsi toutes les infractions du PRENEUR aux dispositions du présent bail, et ainsi toutes infractions liées au paiement des loyers, charges, impôts, dépôt de garantie à la destination du bail, à l’entretien et aux conditions générales de jouissance des lieux loués, aux aménagements réalisés, à l’exercice du droit de visite du BAILLEUR, aux conditions d’installation de publicités en extérieur, aux obligations du PRENEUR en matière d’assurance, aux dispositions relatives à la cession et à la sous location du présent bail, seront sanctionnés par le jeu de la présente clause résolutoire.

Une fois acquis au BAILLEUR, le bénéfice de la clause résolutoire, le PRENEUR devra libérer immédiatement les lieux.

Dans le cas ou le PRENEUR se refuserait à quitter les biens loués, son expulsion pourrait avoir lieu sur simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal d’instance du lieu de situation des locaux loués, territorialement compétent et exécutoire par provisions, nonobstant appel.

Les frais, droits et honoraires des actes de procédure seront répartis entre le débiteur et le créancier conformément à l’article L111-8 du code de procédure civile d’exécution. Il est précisé que le PRENEUR sera tenu de toutes les obligations découlant du présent bail jusqu’à la libération effective des lieux sans préjudice des dispositions de l’article 1760 du code civil, et ce nonobstant l’expulsion. Le PRENEUR paiera les frais des présentes, les droits et les taxes d’enregistrement. Tous les frais d’avocats ou d’avoués, exposés par le BAILLEUR pour l’exécution des présentes devront être remboursés par le PRENEUR à titre de dommages-intérêts complémentaires. "

Madame [Y] [J] a fait délivrer à la défenderesse un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 décembre 2024, qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, en détaillant le montant de la créance comme suit :

PRINCIPAL CREANCE 1.183,90€Coût de l’acte 45,79€ Soit un total de 1.229,69€

Les causes du commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, puisqu’au 17 janvier 2025, la défenderesse demeurait débitrice.

Au regard de ces éléments, la clause résolutoire est acquise au 17 janvier 2025 et le bail a donc été résilié de plein droit à cette date.

Le maintien dans un bien, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion de madame [X] [G] née [Z] du garage, objet du bail situé Résidence Figaretu Avenue de Borgo (20290), ainsi que de tout occupant des lieux de son chef, dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance, avec, s’il y a lieu, l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

La demande d’astreinte sera en revanche rejetée en raison de la possibilité de recourir à l’assistance de la force publique.

Il ne sera pas, à ce stade de la procédure, fait droit à la demande d’enlèvement et de dépôt éléments garnissant le garage loué, s’agissant d’une modalité d’exécution de la présente, la preneuse devant faire son affaire personnelle de ses biens en restituant le garage au bailleur.

— Sur la demande de provision

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En application de ces articles, seules les demandes de condamnation à provision peuvent être soumises au juge des référés. Une indemnité d’occupation à titre provisionnelle peut quant à elle être allouée au propriétaire. Celle-ci correspond au montant du loyer, et peut être majorée d’une pénalité pour réparer le dommage subi par le propriétaire, destitué de son logement pendant l’occupation sans droit ni titre, dès lors que l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Toutefois, l’indemnité d’occupation accordée au bailleur en raison de l’occupation de son local sans droit ni titre est une indemnité réparatrice qui, de ce fait, ne doit pas être soumis au régime de la TVA.

La clause résolutoire étant acquise au 17 janvier 2025, les loyers sont dus jusqu’à cette date. Toute somme due postérieurement à la résiliation du bail s’analysant en une indemnité d’occupation.

La demanderesse sollicite la condamnation de madame [X] [G] née [Z] au paiement de la créance arrêtée au mois de janvier 2025 pour un montant total de 1.410,68€, comprenant les loyers impayés, majorés de plein droit de 10%.

Elle produit le bail, le commandement de payer du 17 décembre 2024 et les décomptes pour faire état de la dette alléguée actualisée.

Elle sollicite également la condamnation de la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 691,26 euros pour la période courant du 1er février 2025 au 1er juillet 2025, ainsi qu’à la somme de 115,21€ par mois à compter de cette date et jusqu’au départ effectif des lieux.

Toutefois, le juge des référés ne peut prononcer de condamnation définitive au paiement d’une somme d’argent. Son pouvoir se limite en application de l’article 835 du code de procédure civile à l’allocation d’une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, la demanderesse sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de sommes au titre des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation sans indiquer que cette demande est formée à titre provisionnel, ni dans le corps de l’assignation, ni dans le dispositif.

Par conséquent, les demandes de madame [J] [Y] ne peuvent en l’état qu’être rejetées.

— Sur les demandes accessoires

Madame [X] [G] née [Z] partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Au regard des circonstances de l’espèce, il ne paraît pas inéquitable de condamner la défenderesse à payer à Madame [J] [Y] la somme de 1.000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir et cependant, dès à présent et par provision :

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail entre Madame [J] [Y] et Madame [X] [G] née [Z], à la date du 17 janvier 2025 ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [X] [G] née [Z] et de tout occupant de son chef des locaux situé Résidence Figaretu à Avenue de BORGO (20290), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DEBOUTONS Madame [J] de ses demandes en paiement non provisionnelles ;

CONDAMNONS Madame [X] [G] née [Z] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS Madame [X] [G] née [Z] à payer à Madame [J] [Y] la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES