TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le:

à M^e FOIRIEN

■

Charges de copropriété

N° RG 24/02870 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4AAR

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 20 Mars 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. MAVILLE IMMOBILIER, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par Maître Jean FOIRIEN de l’AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #U0008

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [E]

[Adresse 1]

[Localité 7]

défaillant

Décision du 20 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02870 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4AAR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur David CHRIQUI, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 28 Janvier 2025, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à PARIS (75016) a assigné [J] [E], propriétaire au sein de cet immeuble du lot numéroté 124 selon l’état descriptif de division, devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de le voir condamner au paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Par conclusions notifiées par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, ci-après le syndicat des copropriétaires, sollicite notamment du tribunal de :

— condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 8.865,35 euros correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 9 janvier 2025 avec intérêts sur cette somme à compter de la mise en demeure du 2 mars 2023,

— condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 1.307, 52 euros au titre des frais engagés au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 1.920 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens qui comprendront la somme de 58,92 euros.

Monsieur [E] n’étant pas représenté en cette affaire, le jugement sera réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 14 novembre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoiries du 28 janvier 2025 pour être mise en délibéré au 20 mars 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé par visa pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à l’assignation délivrée par la partie demanderesse ; seule partie représentée à l’instance.

SUR CE,

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par procès-verbaux en date des 21 juin 2021, 15 juin 2022 et 30 juin 2023, l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité a procédé à l’approbation des comptes de la copropriété, à l’approbation des comptes provisionnels pour l’exercice N+1 (à venir) ou encore au vote de la réalisation de divers travaux. Ces assemblées générales, au vu des attestations de non-recours établies par le syndic de copropriété alors en exercice, n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Il ressort également des pièces versées que le syndicat des copropriétaires en cause, représenté par son syndic de copropriété, a adressé et versé l’ensemble des appels de fonds pour le paiement des charges, des travaux votés ou encore les états de dépenses générales pour l’ensemble des années pour lesquelles il est sollicité le paiement des charges à Monsieur [E].

Il convient de relever qu’outre l’ensemble de ces appels de fonds, lesquels sont repris dans leur intégralité par un décompte général, – lequel a été établi le 9 janvier 2025-, que Monsieur [E] reste redevable à cette date, au titre des seules charges et malgré des paiements partiels intervenus, d’un arriéré de charges de copropriété d’un montant de 8.865,35 euros.

Par ailleurs, il ne saurait être contesté que pour faire valoir l’exigibilité de sa créance, le syndicat des copropriétaires a, à plusieurs reprises mis en demeure Monsieur [E] d’avoir à régler les sommes réclamées, et notamment, eu égard aux pièces versées aux débats, par mise en demeure en date du 2 mars 2023, la somme de 3.619,25 euros et par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2023 aux termes duquel il est réclamé à l’intéressé la somme de 8.899,22 euros à la date du 17 octobre 2023.

Toutefois, il sera relevé que le demandeur à l’instance ne produit pas le décompte remis par le commissaire de justice à Monsieur [E], en sorte que le tribunal est dans l’impossibilité de vérifier, au vu des pièces produites, si les sommes ainsi réclamées ne comprennent pas des sommes dues à d’autres titres que celui dû au titre d’un arriéré de charges de copropriétés.

De même concernant la mise en demeure en date du 2 mars 2023, le syndicat des copropriétaires ne produit pas les bordereaux d’envoi et/ou de réception dudit courrier alors qu’il est indiqué qu’il aurait été envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Dans ces conditions, s’il convient, comme il est sollicité, de fixer le montant des sommes dues par Monsieur [E] au titre de l’arriéré de charges à la date du 9 janvier 2025 à la somme de 8.865,35 euros, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande aux fins de voir fixer les intérêts légaux sur cette somme à compter du 2 mars 2023.

Par suite, et en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, cette somme de 8.865,35 euros portera intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les sommes dues au titre des frais

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute parti-cipation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation écono-mique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société défenderesse à lui payer la somme de 1.307,52 euros au titre des dispositions précitées.

Or, le décompte versé aux débats fait apparaître que cette somme se compose de :

— frais dits de mise en demeure en date des 2 mars 2023 et 9 juin 2023 pour un montant de 72 euros chacun,

— frais de remise du dossier à l’huissier le 17 octobre 2023 pour un montant de 150 euros,

— frais de sommation de payer le 30 novembre 2023 pour un montant de 170,52 euros,

— frais de suivi d’impayé depuis l’acquisition pour un montant de 600 euros le 24 janvier 2024,

— frais de suivi « honoraires avocat » pour un montant de 243 euros le 9 janvier 2025.

Par ailleurs, il ne sera retenu, au titre des frais de mise en demeure, les frais pour une seule mise en demeure. En effet, une seule mise en demeure infructueuse suffisant à engager des poursuites à l’encontre du copropriétaire défaillant. Il sera également admis au titre des frais, ceux relatifs à la sommation de payer établie par l’huissier de justice le 30 novembre 2023 pour un montant de 170,52 euros. La multiplicité des mises en demeure ne saurait être mise à la charge du copropriétaire défaillant.

Quant aux frais de suivi d’un montant de 600 euros, ils correspondent à la mission courante du syndic de copropriété, tout comme ceux de remise du dossier à l’huissier ou de suivi des « honoraires avocat ». Au surplus, ces frais seront écartés eu égard à l’équité.

Dans ces conditions, il convient de fixer la somme due au titre des frais par le copropriétaire défaillant à la somme de 242,52 euros. Monsieur [E] sera condamné au paiement de cette somme.

A toutes fins utiles, il sera relevé que la somme sollicitée au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, ne saurait être mise à la charge des autres copropriétaires.

Sur la demande de dommages-intérêts

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Décision du 20 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02870 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4AAR

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre par aucune pièce la mauvaise foi de Monsieur [E] et un préjudice indépendant de ces retards de paiement au sens des dispositions précitées.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée en ce sens.

Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation en justice d’un montant de 58,92 euros.

En outre, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [E] sera condamné à payer la somme de 1.920 euros à la partie demanderesse.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est revêtu, de droit, de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [J] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 9] au titre des charges de copropriété dues au 9 janvier 2025 la somme de 8.865,35 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE [J] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 9] la somme de 242,52 euros au titre des frais dus en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] ([Adresse 6]) de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [E] à payer syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] ([Adresse 6]) la somme de 1.920 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation en justice pour un montant total de 58,92 euros ;

RAPPELLE que le jugement est assorti de droit de l’exécution à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 8] le 20 Mars 2025.

La Greffière Le Président