TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01285 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KVCY

[X] [N]

C/

[E] [O], [G] [O]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 03 FEVRIER 2025

DEMANDEUR:

M. [X] [N]

né le 28 Avril 1997 à RENNES (ILLE-ET-VILAINE)

2 Traverse Grandval

13009 MARSEILLE

comparant en personne

DEFENDEURS:

M. [E] [O]

3 Place Goethe

30900 NÎMES

non comparant, ni représenté

Mme [G] [O]

3 Place Goethe

30900 NÎMES

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Serge SALTET-DE-SABLET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 21 Octobre 2024

Date des Débats : 09 décembre 2024

Date du Délibéré : 03 février 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 03 Février 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 décembre 2023, M. [X] [N] a consenti un bail d’habitation à M. [E] [O] et Mme [G] [O] sur des locaux situés au 3 Place Goethe à Nîmes (30900), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 640 euros et d’une provision pour charges de 150 euros.

Par actes de commissaire de justice du 12 avril 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3160 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [O] et Mme [G] [O] le 17 avril 2024.

Par assignations du 29 juillet 2024, M. [X] [N] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [O] et Mme [G] [O] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4106,08 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 29 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2024 pour la somme de 3160 euros portée sur le commandement de payer et de l’assignation pour le surplus.300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er août 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Il en ressort que les locataires n’ont pas répondu aux propositions de rendez-vous.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 octobre 2024.

Seule la société ANTON immobilier, gestionnaire du bien s’étant présentée, sans pouvoir du bailleur, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 9 décembre 2024 où elle a été plaidée.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 9 décembre 2024, M. [X] [N] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 9 décembre 2024, s’élève désormais à 6679,24 euros. M. [X] [N] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il indique que son action est fondée également sur un défaut d’assurance du bien loué.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [E] [O] et Mme [G] [O] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

M. [X] [N] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [X] [N] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [E] [O] et Mme [G] [O].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [X] [N] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail du chef de défaut d’assurance

Au visa de l’article 7g) et h) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ;

Lorsque le logement est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, de l’occuper exclusivement à titre de résidence principale, le non-respect de cette clause entraînant la résiliation de plein droit du bail.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bailleur ne justifie pas d’avoir mis en demeure ses locataires de justifier de la souscription d’une attestation d’assurance, ni par commandement, ni même seulement par lettre recommandée. Le commandement délivrée le 12 avril 2024 ne fait pas mention de ce défaut d’assurance. Il n’en est pas non plus fait mention dans les écritures du 26 aout 2024.

Le principe du contradictoire posé par les articles 8 et 16 du code de procédure civile imposent de rejeter la demande au titre du défaut d’assurance.

En conséquence, M. [X] [N] en sera provisoirement débouté

1.3. Sur la résiliation du bail du chef des loyers impayés

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 12 avril 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3160 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 mai 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [X] [N] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [X] [N] informe aux débats qu’à la date du 9 décembre 2024, M. [E] [O] et Mme [G] [O] lui devaient la somme de 6679,24 euros, comprenant la dette locative et les indemnités d’occupations dues à cette date, soustraction faite des frais de procédure.

M. [E] [O] et Mme [G] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2024 pour la somme de 3160 euros portée sur le commandement de payer, à compter de l’assignation pour la somme de 966,08 euros, et à compter de la signification du jugement pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 790 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [X] [N] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [O] et Mme [G] [O], qui succombent à la cause, seront in solidum condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [X] [N] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

les droits et moyens des parties demeurant réservés quant au fond mais cependant et dès à présent, en l’absence de contestation sérieuse, vu l’urgence ;

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le bail,

DECLARE l’action de M. [X] [N] recevable et bien fondée,

DEBOUTE provisoirement M. [X] [N] de sa demande au titre du défaut d’assurance,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 décembre 2023 entre M. [X] [N], d’une part, et M. [E] [O] et Mme [G] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au 3 Place Goethe à Nîmes (30900) est résilié depuis le 25 mai 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [E] [O] et Mme [G] [O], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [E] [O] et Mme [G] [O] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au 3 Place Goethe à Nîmes (30900) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [E] [O] et Mme [G] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 790 euros (sept cent quatre-vingt-dix euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 25 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [E] [O] et Mme [G] [O] à payer à M. [X] [N] la somme de 6679,24 euros (six mille six cent soixante-dix-neuf euros et vingt-quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et indemnités d’occupation arrêté au 9 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2024 sur la somme de 3160 euros (trois mille cent soixante euros) à compter de l’assignation sur la somme de 966 euros( neuf cent soixante-six euros) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE in solidum M. [E] [O] et Mme [G] [O] à payer à M. [X] [N] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [E] [O] et Mme [G] [O] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 12 avril 2024 et celui des assignations du 29 juillet 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 février 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge