N° minute : 25/00512

N° RG 25/00302 – N° Portalis DBZ7-W-B7J-FX54

du 16 Décembre 2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Grosse à M^e MOURLAAS

Copies à M^e MOUTON, M^e FROGET, service des expertises

le 16 DECEMBRE 2025

Par mise à disposition au Greffe du Tribunal Judiciaire de Bayonne, le 16 Décembre 2025

a été rendue l’ordonnance dont la teneur suit :

Composition :

Madame […], Présidente du Tribunal Judiciaire de Bayonne

Assistée de […], faisant fonction de Greffière, présente à l’appel des causes, aux débats et au prononcé par mise à disposition au greffe

ENTRE :

Madame [B] [H] [D] veuve [S], demeurant chez Mme [J] [D] [Adresse 1]

représentée par M^e Patricia MOURLAAS, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant, vestiaire : 11

ET :

S.D.C. [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 2] chez son syndic la S.A.S BC IMMO [Adresse 4]

représentée par Maître Antoine MOUTON de la SELARL GARMENDIA MOUTON CHASSERIAUD, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 122,

S.A.S. BC IMMO , dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e François FROGET, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant, vestiaire : 65

A l’audience du 25 Novembre 2025

Le Juge des référés, après avoir entendu les conseils des parties en leurs observations, a mis l’affaire en délibéré à l’audience de ce jour, où il a été statué en ces termes :

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Madame [B] [D] veuve [S] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 5] ayant pour syndic de copropriété la SAS BC IMMO.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, Madame [B] [D] veuve [S] a fait assigner :

— la SAS BC IMMO,

— le S.D.C de la [Adresse 6]

devant la Présidente du Tribunal Judiciaire de Bayonne statuant en référé aux fins :

— d’enjoindre le S.D.C de la [Adresse 6] d’effectuer les travaux de nature à réparer la canalisation partie commune et les travaux de remise en état de son appartement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard

— condamner in solidum le S.D.C de la [Adresse 6] et la SAS BC IMMO à lui verser une provision de 10 000 euros

— d’ordonner une expertise sur les désordres affectant son appartement et la nécessité de pénétrer par l’appartement de Mme [F] pour réaliser les travaux de reprises.

Elle explique que :

— depuis 2023, elle subit divers sinistres d’infiltrations et d’inondations par débordement des évacuations des eaux usées, dépendant du réseau commun de la copropriété

— son appartement est inhabitable du fait de ces désordres

— la société Assainissement Cote Basque a constaté que la canalisation s’était effondrée et qu’il fallait remplacer le réseau pour éviter de nouveaux débordements

— une déclaration de sinistre était réalisée le 6 novembre 2024 par la SAS BC IMMO

— les travaux prévus impliquent de passer par la cour de Mme [F], propriétaire de la maison voisine, qui s’y oppose

— lors de l’assemblée générale de décembre 2024, les travaux étaient votés mais ne sont toujours pas effectués à ce jour.

Par ordonnance du 29 juillet 2025, la SELARL FHBX a été désigné comme admimnistrateur ad hoc (RG 25/303) pour représenter le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure.

Par conclusions notifiées le 25 novembre 2025, le S.D.C de la [Adresse 6] conclut au débouté et sollicite subsidiairement, la condamnation de la SAS BC IMMO à lui verser une provision de 40 000 euros et un délai de 8 mois pour réaliser les travaux.

Il fait état de ce que :

— la SAS BC IMMO était l’ancien syndic de copropriété et n’a pas fait réaliser de devis de réparation alors qu’il a été informé des infiltrations dans l’appartement de Mme [B] [D] veuve [S] dès septembre 2023 et qu’il peut décider de tout travaux urgents en application de l’article 37 du décret du 17 mars 1967

— les travaux de réparation de la canalisation nécessitent d’installer une canalisation sous la terrasse du fonds voisin appartenant à Mme [F]

— la demande de réparation n’est pas suffisamment précise pour être réalisée.

— la demande de provision se heurte à une contestation sérieuse et n’est justifié par aucune pièce concernant le montant du préjudice allégué.

Par conclusions N°2, notifiées le 25 novembre 2025, en fin d’audience, la SAS BC IMMO conclut au débouté et sollicite le rejet des conclusions du SDC [Adresse 6].

Elle fait état de ce que :

— le syndicat des copropriétaires a conclu tardivement la veille de l’audience

— aucune faute détachable de son mandat de syndic ne peut lui être reprochée au regard des diligences réalisées

— l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ne permet au syndic de copropriété de réaliser les travaux sans décision de l’assemblée générale que lorsque ceux-ci sont nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, ce qui n’est pas le cas en l’espèce

— la demande de provision se heurte à une contestation sérieuse et son montant n’est pas justifié.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de communication de pièces sous astreinte :

En application de l’article 15 du Code de Procédure Civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense;

En application de l’article 16 du Code de Procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. IL ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement;

En vertu de l’article 135 du Code de Procédure civile, le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile ;

En l’espèce, une seule pièce a été communiquée par le S.D.C [Adresse 6] et constitue une décision qui a déjà été notifiée à la SAS BC IMMO, de sorte que les autres parties ont pu en prendre connaissance utilement ; par ailleurs, la procédure est orale de sorte que jusqu’à l’audience, les parties sont recevables à présenter des demandes et moyens nouveaux ;

En conséquence, il convient de débouter la SAS BC IMMO de sa demande de rejet des conclusions du syndicat des copropriétaires ;

Sur la demande de travaux sous astreinte :

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ;

En l’espèce, il ressort d’un mail en date du 13 septembre 2023 de la société ACB que la canalisation de l’immeuble située au [Adresse 3] à [Localité 5] s’est effondrée et que la société n’a pas pu la déboucher correctement de sorte que le réseau « débordera à nouveau » dans l’appartement de Mme [B] [D] veuve [S] ; le procès-verbal de constat en date du 14 mai 2025 des désordres d’humidité et remontées d’eaux usées dans l’appartement de cette dernière ; il est produit un devis de la société LEOPOLDES en date du 22 avril 2024 pour la SAS BC IMMO visant des travaux d’assainissement et réhabilitation de la canalisation enterrée depuis l’extérieur de l’appartement de Mme [B] [D] veuve [S] jusqu’au trottoir sans que l’on sache si ces travaux ont été réalisés ni quelles suites ont été données ; en tout état de cause, ce seul devis ne permet pas de préciser quelles sont les causes des désordres constatés dans l’appartement de Mme [B] [D] veuve [S] ;

En conséquence, la demande de travaux sous astreinte sera rejetée ;

Sur la demande de provision :

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ;

En l’espèce, le seul devis sus visé indiquant un montant de 6374 euros pour la réalisation de travaux d’assainissement ne permet pas de condamner le SDC [Adresse 6] ou la SAS BC IMMO alors même que le principe même de leur responsabilité est contesté de manière sérieuse ;

En conséquence, il convient de rejeter la demande de provision ;

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ;

L’appréciation du motif légitime n’implique pas d’apprécier les responsabilités ou garanties ni leurs chances de succès des futures prétentions des demandeurs; il suffit que le demandeur justifie d’éléments rendant crédibles ses suppositions ou allégations et que les preuves à obtenir ou conserver soient de nature à alimenter un procès;

En l’espèce au vu du mail et du constat sus-visé, établissant la réalité de désordres dans l’appartement de Mme [B] [D] veuve [S]. des investigations sont nécessaires pour en définir l’étendue ainsi que les moyens de reprises ;

En conséquence, il convient d’ordonner une expertise selon la mission détaillée ci-dessus, étant précisé que la demande sur la nécessité de passer par la maison voisine est comprises dans la mission générale et pourra faire l’objet d’observations utiles par l’expert le moment venu ;

PAR CES MOTIFS :

Nous, […], juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de la décision, par décision contradictoire et en premier ressort ,

DEBOUTONS la demande de rejet de conclusions et pièces;

ORDONNONS une mesure d’expertise,

COMMETTONS pour y procéder M. [A] [X], expert près la Cour d’appel de Pau, avec pour mission de :

• convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

• se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, ainsi que le cas échéant les rapports des examens techniques et des expertises déjà effectuées,

• se rendre sur les lieux, chez Mme [B] [D] veuve [S], [Adresse 3], les parties et leurs conseils dûment convoqués, et en faire la description, y compris au besoin, l’environnement immédiat

• relever et décrire les désordres, malfaçons et inachèvements affectant l’immeuble litigieux, dénoncés dans l’assignation et les conclusions ultérieures en considération des documents contractuels liant les parties (à préciser) ; en indiquer la nature et la date d’apparition; préciser s’agissant d’un immeuble, si ces désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

• en détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions; indiquer à cette fin, l’identité des intervenant concernés (maitres d’ouvrage, maitrise d’oeuvre, contrôleur technique, entreprises adjudicataires, sous traitants…) en mentionnant pour chacun d’eux l’étendue de leur mission ou le lot dont ils étaient en charge, la ou les polices de la compagnie d’assurance les garantissant au titre de la responsabilité décennale et la responsabilité civile au moment des travaux;

• dire si les travaux ont été réalisés conformément aux règles de l’art applicables en la matière et s’ils ont respectés les prescriptions contractuelles (plan, descriptifs techniques, devis, factures….),

• indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu,

• indiquer les solutions appropriées pour y remédier, en chiffrer le coût approximatif, par une estimation ou à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre de leur choix; préciser la durée prévisible des travaux de remise en état,

• préciser la nature des préjudices induits, en caractérisant les éventuels liens de causalité entre ceux-ci et les désordres, malfaçons, inachèvements et solutions préconisées pour y remédier;

• rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

• mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport,

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au service du contrôle des mesures d’instruction dans un délai de 6 mois à compter de sa saisine ( date figurant sur l’avis de consignation du greffe) sauf prorogation accordée,

DISONS que l’expert devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des mesures d’instruction une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant,

FIXONS à 4000 euros, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que Mme [B] [D] veuve [S] devra consigner à la régie de ce tribunal dans le délai de 40 JOURS à compter de la date de la présente ordonnance, sauf à être dispensée du versement de ladite consignation si elle justifie du bénéfice de l’aide juridictionnelle.

DISONS qu’en cas de défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert deviendra caduque de plein droit, sauf pour la partie défaillante à obtenir d’être relevée de cette sanction sur justification d’un empêchement légitime ,

DISONS que, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l’expert en fera sans délai rapport au juge qui, s’il y a lieu, ordonnera la consignation d’une provision complémentaire à la charge de la partie qu’il déterminera ; il joindra à sa demande de provision complémentaire le calendrier prévisible de ses opérations et une évaluation détaillée du coût des opérations d’expertise avec copie aux avocats des parties -ainsi qu’aux parties qui n’auraient pas d’avocat- auxquels il devra indiquer qu’ils disposent d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs éventuelles observations auprès du juge chargé du contrôle des mesures d’instruction ,

DISONS que l’expert pourra s’adjoindre l’avis d’un sapiteur;

RAPPELONS que les parties ne pourront pas faire de modification des lieux/objet de l’expertise sans en avoir informé au préalable l’expert ;

DISONS que l’expert devra adresser aux parties, au moins un mois avant le dépôt du rapport définitif, un pré-rapport détaillé en invitant les parties à lui faire part de leurs observations auxquelles il devra répondre ,

DISONS que le dépôt par l’expert de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception. S’il y a lieu, celles-ci adressent à l’expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôle les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception;

DISONS que les opérations d’expertise se dérouleront sous le contrôle du juge chargé du contrôle des mesures d’instruction ,

DISONS que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

LAISSONS les dépens à la charge du demandeur.

La présente ordonnance a été signée par Madame […], Présidente, Juge des référés et par Madame […], faisant fonction de Greffière et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE