TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Avril 2024

Président : M. MENICHINI, MTT

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 08 Février 2024

GROSSE :

Le 04 avril 2024

à M^e NAUDIN

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EXPEDITION :

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N° RG 23/07655 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4JH3

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. GET CALABRAISE

dont le siège social est sis [Adresse 3] agissant poursuites et diligences de – Son représentant légal M. [P] – [Localité 2]

représentée par M^e Anne Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [U]

né le 26 Octobre 1971 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 07 octobre 2021, la SCI GET CALABRAISE a donné à bail à Monsieur [B] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 760 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI GET CALABRAISE a fait signifier à Monsieur [B] [U] par acte de commissaire de justice en date du 09 août 2023 un commandement de payer la somme de 2471 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2023, la SCI GET CALABRAISE a fait assigner Monsieur [B] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir procéder à la tentative de conciliation prevue par la Loi, à défaut :

— CONSTATER que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au Bailleur à la date du 09.10.2023, les causes du commandement de payer signifié le 09.08.2023 n’ayant pas été régularisées dans le délai légal de deux mois, ni depuis, les termes postérieurs restant également impayés,

— A défaut et subsidiairement, PRONONCER la résolution du bail liant les parties, aux torts exclusifs des locataires défaillants, pour non-paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir, pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas acquise au bailleur, sur le fondement de l’article 1184 du Code Civil,

— DIRE EN CONSEQUENCE que Monsieur [U] [B] : Occupant sans droit ni titre de la date de résiliation (ou résolution ) du bail, à celle de l’entière libération des lieux,

— ORDONNER L’EXPULSION de Monsieur [U] [B] Ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce avec l‘assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— AUTORISER la SCI GET CALABRAISE, en cas d’abandon du logement par la locataire, à effectuer l‘inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsée,

— CONDAMNER Monsieur [U] [B] A PAYER au requérant UNE lNDEMNlTE D’OCCUPATlON MENSUELLE égale au montant du terme qui serait dû en l‘absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs :

° La somme de 3250 Euros en principal au titre des termes dus à OCTOBRE 2023 selon décompte ci-dessus, terme de OCTOBRE 2023 inclus, outre intérêt de droit à compter de l’assignation,

° Tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le Tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus,

° La somme de 800 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à la seule charge du requérant,

° Les entiers dépens (article 696 du Code de Procédure Civile) dont le coût du commandement de payer signifié en date du 09.08.2023, celui de l’assignation et de sa notification par LRAR à la Direction de la Cohésion Sociale,

— Ordonner l’exécution provisoire du Jugement à intervenir, nonobstant appel ou opposition, et sans caution sur le fondement de l’article 515 du Code de Procedure Civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI GET CALABRAISE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 09 août 2023 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 08 février 2024.

A cette audience, la SCI GET CALABRAISE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 2872 euros, selon décompte en date du 05 février 2024, terme de février inclus.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [B] [U] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 04 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 31 octobre 2023, soit plus six semaine avant l’audience du 08 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SCI GET CALABRAISE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 07 octobre 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 09 août 2023, pour la somme en principal de 2471 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 09 octobre 2023.

Monsieur [B] [U] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [B] [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [B] [U] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 807 euros actuellement, et de condamner Monsieur [B] [U] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [B] [U] reste devoir la somme de 2797 euros (frais d’impayés déduits), à la date du 05 février 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [B] [U], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [B] [U] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 2797 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2421 euros (frais d’impayés déduits) à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI GET CALABRAISE les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 octobre 2021 entre la SCI GET CALABRAISE et Monsieur [B] [U] concernant le logement situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 09 octobre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI GET CALABRAISE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [B] [U] à verser à la SCI GET CALABRAISE, à titre provisionnel, la somme de 2797 euros décompte arrêté au 05 février 2024 incluant la mensualité de février, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2421 euros à compter du 09 août 2023 et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [B] [U] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 807 euros à ce jour, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [B] [U] à verser à la SCI GET CALABRAISE une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, Le président,