MINUTE N°

N° RG 25/00233 – N° Portalis DB22-W-B7J-SZ6I

Madame [O] [C]

C/

Madame [G], [Z], [M] [K]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

DEMANDEUR :

Madame [O] [C], venant aux droits de Monsieur et Madame [E], demeurant [Adresse 8] à BAAR (6340) (SUISSE), non-comparante, représentée par Maître Anne-sophie CHEVILLARD-BUISSON, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [G], [Z], [M] [K], née le 30 novembre 1969 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5], comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier lors des débats : Thomas BOUMIER

en présence de [D] [R], greffière stagiaire

Greffier lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Anne-sophie CHEVILLARD-BUISSON

1 copie certifiée conforme à Madame [G], [Z], [M] [K]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 28 juillet 2018, Monsieur et Madame [E] ont donné à bail à Madame [G] [K] un logement situé [Adresse 4] [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 751 euros outre 10 euros de provision pour charges.

Par acte authentique du 1er mars 2019, Madame [O] [C] a acquis de Madame [T] [H] épouse [E] le bien immobilier loué.

Par lettre recommandée du 3 novembre 2023 avec accusé de réception en date du 7 novembre 2023, Madame [O] [C] a délivré un congé pour travaux de restructuration à Madame [G] [K], à effet au 28 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 5 janvier 2024, Madame [O] [C] a fait délivrer un congé pour motif sérieux et légitime à Madame [G] [K], à effet au 27 juillet 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 avril 2024, Madame [O] [C] a sollicité de Madame [G] [K] l’accès à l’appartement aux fins de réalisation d’une étude de conception.

Un constat de non-conciliation a été établi entre les parties le 6 février 2024.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2024, Madame [O] [C] a fait assigner Madame [G] [K], par dépôt de l’acte à l’étude, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE afin de voir valider le congé pour travaux et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail ; ordonner l’expulsion de la locataire et condamner cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, de la somme de 1.456 euros de dommages et intérêts, de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 18 septembre 2024.

A l’audience du 4 février 2025, seule Madame [G] [K] a comparu en personne de sorte que le juge des contentieux de la protection a prononcé la caducité de l’acte introductif d’instance.

Par courriel en date du 10 février 2025, le conseil de Madame [O] [C] a sollicité le relevé de caducité qui a été ordonné. L’affaire a été renvoyée au 10 avril 2025.

A l’audience du 10 avril 2025, Madame [O] [C] était représentée par son conseil et Madame [G] [K] a comparu en personne, de sorte que la décision sera contradictoire.

Au visa de ses conclusions visées à l’audience et soutenues oralement, Madame [O] [C] demande à la juridiction de :

A titre principal,Valider le congé en date du 5 janvier 2024,Dire et juger que Madame [G] [K] se maintient dans les lieux sans droit ni titre depuis le 28 juillet 2024,Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,Condamner Madame [G] [K] à payer à Madame [G] [K], jusqu’au départ effectif des lieux caractérisé notamment par la restitution des clefs à la bailleresse ou par le constat de reprise des lieux par commissaire de justice, une indemnité d’occupation mensuelle fixée à l’équivalent du loyer courant, soit 853,38 euros par mois majorée d’une somme égale au montant du loyer à titre d’indemnisation du préjudice subi par le maintien dans les lieux du locataire,Ordonner l’expulsion de Madame [G] [K] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée si besoin est, des lieux qu’elle occupe,Dire et juger que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Condamner Madame [G] [K] à payer à Madame [O] [C] la somme de 728 euros par mois à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de percevoir un loyer réévalué, soit 5.824 euros,Condamner Madame [G] [K] à payer à Madame [O] [C] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Madame [G] [K] aux dépens y compris les éventuels frais d’exécution.

Au soutien de ses prétentions, Madame [O] [C] fait valoir qu’elle demande à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail pour violation par la locataire de ses obligations contractuelles, notamment en raison des objets qu’elle entrepose dans les parties communes de l’immeuble comme des bougies. La bailleresse s’oppose à la demande de délai et précise que sa demande indemnité correspond à 80% du loyer pour la perte de chance de louer à un loyer plus élevé.

Madame [G] [K] sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux, précisant que les loyers sont réglés et qu’elle a investi 9.000 euros dans l’appartement. S’agissant de sa situation personnelle, elle indique percevoir 2.350 euros de salaire pour son emploi dans le recouvrement des charges de syndic, qu’elle a une fille de 25 ans et a perdu un fils, qu’elle rembourse un crédit de 350 euros au titre d’un crédit à la consommation souscrit après le décès de son fils. La locataire prétend que la procédure est abusive car Madame [O] [C] est avocate et qu’elle aurait pu plaider le dossier elle-même.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures et aux notes d’audience pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur la validité du congé pour travaux

Aux termes de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […]. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur […] En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ».

En l’espèce, le congé pour travaux a été délivré par lettre recommandée du 3 novembre 2023 avec accusé de réception en date du 7 novembre 2023, et par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 5 janvier 2024 contenant toutes les mentions obligatoires imposées par la loi.

Il y est précisé que le motif sérieux et légitime du congé correspond aux « travaux de restructuration complète, de réhabilitation aux fins d’une mise aux normes d’habitabilité, et de rénovation intégrale de l’appartement en vue d’une meilleure répartition de sa surface et d’une rentabilité locative accrue ».

En outre, à l’appui de son congé, Madame [O] [C] verse aux débats le courrier reçu de la société BEAUJOUR le 2 novembre 2023, lui transmettant une estimation de travaux à réaliser au [Adresse 3] à [Localité 10], incluant notamment la suppression et le déplacement de cloisons, l’isolation des combles, la création d’une nouvelle cuisine, d’une nouvelle salle d’eau, le remplacement des revêtements des sols et des murs, du système d’eau chaude, du chauffage et de la mise aux normes électriques.

De surcroît, Madame [O] [C] produit le courrier de la société BNP PARIBAS du 3 février 2024 relatif à la simulation d’un prêt ENERGIBIO pour travaux.

Enfin, par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 avril 2024, Madame [O] [C] a sollicité de Madame [G] [K] l’accès à l’appartement aux fins de réalisation d’une étude de conception.

En réponse, Madame [G] [K] ne conteste pas la régularité du congé pour travaux.

Le congé pour travaux délivré à Madame [G] [K] le 5 janvier 2024 est donc conforme aux exigences légales. A ce titre il ne pourra qu’être validé.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 28 juillet 2024.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

En application de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable au 29 juillet 2023, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Aux termes de l’article L. 412-4 du même code, dans sa version applicable au 29 juillet 2023, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

En l’espèce, au soutien de sa demande de délais, Madame [G] [K] expose qu’elle règle ses loyers et produit des quittances de loyers pour en attester, ce qui n’est pas contesté par la bailleresse.

En outre, Madame [G] [K] produit l’attestation de renouvellement régional d’une demande de logement locatif social datée du 1er mars 2024, précisant que la date de dépôt initial de son dossier remonte au 2 septembre 2020, ainsi que le courrier de la commission de médiation du département des Yvelines du 12 juillet 2024 la reconnaissant prioritaire devant être logée d’urgence.

Elle verse également des échanges de messages dans lesquels son interlocuteur lui propose de signer un bail meublé pour des considérations fiscales ou lui indique qu’il envisage de vendre le bien et par lesquels la défenderesse entend réclamer des sommes indues versées au titre des charges.

Enfin, Madame [G] [K] produit la lettre recommandée avec accusé de réception adressée le 3 juillet 2024 à Madame [O] [C] afin de l’informer qu’en dépit de ses recherches, elle n’a pas encore trouvé de solution de relogement et qu’elle continuera de régler son loyer à titre d’indemnité d’occupation dans l’attente d’un logement social.

En réponse, Madame [O] [C] s’oppose à la demande de délais.

Toutefois, il résulte des pièces versées aux débats par Madame [G] [K], qu’elle a entrepris des démarches afin d’obtenir un logement social et ce, avant même la réception du congé pour travaux. En outre, elle a prévenu en amont Madame [O] [C] de son impossibilité de quitter les lieux dès le 27 juillet 2024, en l’absence de solution de relogement, et a continué à régler son loyer à bonne échéance puisqu’aucun arriéré n’est relevé.

Néanmoins, si Madame [G] [K] démontre avoir sollicité un logement social, elle ne justifie pas avoir entamé des démarches pour chercher un logement dans le secteur privé, d’autant qu’elle ne produit aucune pièce pour attester de sa situation financière et personnelle.

Compte tenu de ces éléments, et du fait que Madame [G] [K] a bénéficié de fait d’un délai d’environ dix mois depuis le 27 juillet 2024, il convient de lui accorder un délai de quatre mois pour quitter les lieux, soit jusqu’au 22 septembre 2025.

A l’expiration de ce délai il pourra être procédé à son expulsion.

Madame [G] [K] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Il n’y a pas lieu de prévoir que l’indemnité d’occupation sera majorée dans la mesure où le versement d’une indemnité d’occupation permet de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Ainsi, l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Le sort des meubles qui seront éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande indemnitaire

En l’espèce, Madame [O] [C] soutient sa demande par le maintien de Madame [G] [K] dans les lieux loués et l’impossibilité pour la bailleresse de réaliser les travaux envisagés et de percevoir un loyer réévalué d’au moins 10 %. Elle demande l’indemnisation de sa perte de chance représentant selon elle 80 % du loyer qu’elle pourrait percevoir de 910 euros.

Toutefois, il y a lieu de noter que cette demande n’est pas fondée en droit. Au demeurant, la condamnation de Madame [G] [K] à verser une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges courants est de nature à indemniser l’impossibilité de relouer le bien immobilier durant toute la durée de l’occupation.

Dès lors, il convient de rejeter la demande indemnitaire de Madame [O] [C].

Sur les demandes accessoires

Madame [G] [K] qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux entiers dépens. Néanmoins, les éventuels frais d’exécution invoqués par Madame [O] [C], étant par nature futures et hypothétiques, ne seront pas inclus dans les dépens de l’article 695 du code de procédure civile.

Les circonstances de l’espèce justifient le versement par Madame [G] [K] d’une indemnité de 300 euros pour les frais non compris dans les dépens que Madame [O] [C] a dû exposer.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

VALIDE le congé pour travaux délivré par Madame [O] [C] à Madame [G] [K] le 5 janvier 2024, à effet au 28 juillet 2024 ;

CONSTATE que le contrat de bail signé entre Monsieur et Madame [E], aux droits desquels intervient Madame [O] [C] en qualité de nouvelle propriétaire, et Madame [G] [K] le 28 juillet 2018 concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 11], est résilié depuis le 28 juillet 2024 ;

CONSTATE que Madame [G] [K] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] à [Localité 11], depuis le 28 juillet 2024 ;

ACCORDE à Madame [G] [K] un délai de quatre mois pour quitter les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 11], soit jusqu’au 22 septembre 2025 ;

ORDONNE, passé ce délai, faute de départ volontaire de Madame [G] [K] dans les deux mois de la délivrance du commandement de quitter les lieux prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

RAPPELLE que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés sur place sera réglé conformément aux modalités prévues aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [G] [K] à payer à Madame [O] [C] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé annuellement et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou l’expulsion ;

REJETTE la demande indemnitaire de Madame [O] [C] ;

DÉBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [G] [K] à verser à Madame [O] [C] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [K] aux entiers dépens ;

PRÉCISE que les éventuels frais d’exécution ne sont pas inclus dans les dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 22 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, La juge,