Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/01085 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-754HO

N° de Minute : 24/00264

JUGEMENT

DU : 21 Novembre 2024

[M] [C]

C/

[Z] [H]

[Y] [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE

du 21 Novembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [M] [C]

née le 07 Avril 1961 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Anne-Sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE/MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Z] [H], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Mme [Y] [S], demeurant [Adresse 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 SEPTEMBRE 2024

Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 21 NOVEMBRE 2024, date indiquée à l’issue des débats par Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 janvier 2020, Mme [M] [C] a donné à bail à M. [Z] [H] et à Mme [Y] [S] un logement [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 680,00 euros, payable à échoir le 5 de chaque mois.

En présence de loyers impayés, Mme [M] [C] a, par acte de commissaire de justice signifié le 16 avril 2024, fait commandement aux preneurs d’avoir à lui payer la somme de 1861,02 euros au titre des loyers et charges impayés au mois d’avril 2024, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyer par voie électronique avec accusé de réception en date du 17 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 juin 2024, Mme [M] [C] a fait citer M. [Z] [H] et Mme [Y] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8]-sur-Mer, statuant en la forme des référés, au visa des articles 834 du code de procédure civile du code civil et 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

Constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges dans les deux mois du commandement de payer délivré en application de la clause résolutoire ;Constater que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre ;D’ordonner l’expulsion de M. [Z] [H] et de Mme [Y] [S] du logement objet du bail et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;Condamner solidairement M. [Z] [H] et Mme [Y] [S] au paiement d’une provision de 2341,57 euros avec les intérêts de droit et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges avec intérêt de droit à compter de chaque échéance ;Condamner solidairement M. [Z] [H] et Mme [Y] [S] au paiement d’une provision de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner solidairement ls défendeurs en tous les dépens en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 25 juin 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 19 septembre 2024 où elle a été retenue.

Mme [M] [C], représentée par son conseil maintient ses demandes et actualise celle en paiement à la somme de 2796,00 euros au titre des loyers échus au 5 septembre 2024. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

M. [Z] [H], régulièrement assigné à étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Mme [Y] [S], comparante, indique qu’elle est séparée de M. [Z] [H] depuis le mois d’août 2022 et qu’elle a repris le paiement de son loyer à hauteur de la somme de 330,00 euros par mois. Elle précise avoir monté un dossier de surendettement et fait une demande de logement social.

Le tribunal a donné connaissance du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs l’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue une atteinte au droit de propriété, générant un trouble manifestement illicite, qu’il appartient au juge des référés, s’il est établi, de faire cesser.

En conséquence les demandes formées par Mme [M] [C], par voie de référés sont recevables et déclarées comme telles.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la notification à la CCAPEX est intervenue le 17 avril 2024.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 25 juin 2024, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle, comme en l’espèce.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs il est constant que les causes du commandement de payer du 7 mars 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation, du bail à l’égard de Mme [Y] [S], au terme de ce commandement de payer soit à compter du 16 juin 2024.

Par ailleurs, il résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce congé a été donné pour le compte de M. [Z] [H] par lettre remise en main propre au mandataire du bailleur datée du 26 août 2022 et réceptionnée par celui-ci le 2 septembre 2022, sans qu’il soit demandé le bénéfice d’un délai réduit.

En conséquence c’est à compter du 2 décembre 2022 que M. [Z] [H] doit être considéré comme étant déchu de tout titre d’occupation du logement situé [Adresse 5] à [Localité 7] et tenu solidairement au paiement des loyers et des charges, jusqu’à cette même date.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 11 janvier 2020, le commandement de payer du 16 avril 2024, un relevé du compte des loyers du locataire pour un montant débiteur de 2796,00 euros pour la période échue du mois de septembre 2023 au 16 septembre 2024.

Au vu de ces justificatifs et en l’absence de contestation de la défenderesse, Mme [Y] [S] sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 2796,00 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 16 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de 16 avril 2024 sur la somme de 1861,02 euros et à compter de la date de la présente ordonnance pour le surplus.

Par contre la demande de provision au même titre formulée à l’encontre de M. [Z] [H], pour une période postérieure au 2 décembre 2022 est rejetée.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce Mme [Y] [S] n’a pas sollicité de délais de paiement et ne justifie pas avoir repris le paiement intégral de son loyer courant.

Elle précise elle-même être en situation de surendettement et ne donne aucun justificatif au tribunal de nature à permettre d’apprécier sa situation laquelle apparaît obérée au regard des renseignements fournis dans le cadre du diagnostic social et financier.

Le tribunal relève en outre que la dette locative a sensiblement augmentée depuis la délivrance du commandement de payer et de l’assignation.

Dans ce contexte il n’y a pas lieu de lui accorder de délai de paiement.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que Mme [Y] [S], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande en paiement de la somme de 800,00 euros de Mme [M] [C] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNONS Mme [Y] [S] à payer à Mme [M] [C], la somme provisionnelle de 2796,00 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 16 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de 16 avril 2024 sur la somme de 1861,02 euros et à compter de la date de la présente ordonnance pour le surplus ;

DISONS n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATONS la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 5] à [Localité 7], conclu le 11 janvier 2020, entre Mme [M] [C], d’une part et M. [Z] [H] et Mme [Y] [S], d’autre part à la date du 16 juin 2024 ;

CONSTATONS que M. [Z] [H] est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués depuis le 2 décembre 2022 ;

ORDONNONS à Mme [Y] [S] de quitter les lieux dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut Mme [M] [C] sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

CONDAMNONS Mme [Y] [S] à payer à Mme [M] [C] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer qui aurait été du en cas de maintien du bail, jusqu’à son départ effectif des lieux;

CONDAMNONS Mme [Y] [S] au paiement des dépens ;

REJETONS la demande en paiement de la somme de 800 euros de Mme [M] [C] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et l’en déboute.

REJETONS toutes autres demandes des parties.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2024, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

LA GREFFIERE, LE JUGE,