JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU : 21 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00422 – N° Portalis DBXO-W-B7I-CYGP

AFFAIRE : [H] [C] [X] C/ [I] [P] épouse [J]

Composition du tribunal

Président : Monsieur Stéphane GENICON, Vice-Président

Assesseur : Madame Nadège CULA, Vice-Présidente

Assesseur : Monsieur Alain PAREIL, Magistrat à titre temporaire

Greffière : Madame Pauline BAGUR,

******************

Débats en audience publique le 10 Juillet 2025

Délibéré rendu par mise à disposition le 21 Octobre 2025

******************

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [C] [X], demeurant [Adresse 1] (Royaume-Uni)

représenté par Maître Jean-michel CAMUS de la SCP LEGALCY AVOCATS-CONSEILS, avocats au barreau de CHARENTE

DEFENDEURS :

Madame [I] [P] épouse [J]

née le 03 Décembre 1959 à [Localité 5] (AFRIQUE DU SUD), demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Simon DECEUNINCK de la SELAS CITIZEN FRANCE, avocats au barreau de BORDEAUX

Exposé du litige

Par acte en date du 31 mars 2023, Monsieur [H] [X] a conclu avec Madame [I] [J] un compromis de vente portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] ( 24 ) moyennant le prix de 625.000 euros ; la réitération de l’acte en la forme authentique devant Me [B], notaire à [Localité 7] ( 24 ) devant intervenir au cours du mois de juin 2023.

Madame [J], ressortissante sud africaine, n’ayant toutefois pu débloquer à temps les fonds nécessaires à l’achat du bien immobilier susvisé, les parties ont conclu le 17 août 2023 une promesse unilatérale de vente devant Me [B], notaire à [Localité 7] ( 24 ) prévoyant notamment une levée d’option avant le 15 janvier 2024 ( qui n’est toutefois pas intervenue ), le versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 93.750 euros et d’une pénalité compensatoire d’un montant de 62.500 euros ainsi qu’une location saisonnière au profit de Madame [J] entre le 20 juillet 2023 et le 17 janvier 2024.

Par acte en date du 6 mai 2024, Monsieur [X] a fait assigner Madame [J] devant le Tribunal judiciaire de Bergerac (24) en paiement des sommes dues au titre de la promesse de vente litigieuse en date du 17 août 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur [X] a notamment sollicité du présent Tribunal, sous bénéfice de l’exécution provisoire, qu’il :

— déclare recevable et bien fondé Monsieur [X] en toutes ses demandes, fins et conclusions,

— déboute Madame [J] en toutes ses demandes,

— déclare recevables les pièces versées aux débats par Monsieur [X],

— prononcer la validité de la promesse unilatérale de vente contenue dans l’acte notarié dressé par Me [B] en date du 17 août 2023,

— condamne Madame [J] au paiement de l’indemnité d’immobilisation contenue dans l’acte notarié de promesse de vente d’un montant de 93.700 euros au profit de Monsieur [X],

— ordonne la libération des fonds à hauteur de 93.700 euros détenus par Me [B] au profit de Monsieur [X],

— condamne Madame [J] au paiement de la clause pénale contenue dans l’acte de promesse de vente d’un montant de 62.500 euros au profit de Monsieur [X],

— condamne Madame [J] à verser à Monsieur [X] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ( en ce compris les frais liés à la traduction assermentée des pièces versées aux débats par Monsieur [X] ).

Aux termes de ses dernières conclusions, Madame [J] a notamment sollicité du présent tribunal qu’il :

A titre préliminaire

— déclare inadmissibles les pièces n° 2, 3, 4, 5, 6 et 7 produites par Monsieur [H] [X] et rejette en conséquence des débats les dites pièces,

A titre principal

— prononce la nullité de la promesse unilatérale de vente du 17 août 2023 pour défaut de consentement à l’acte de Madame [I] [J],

— déboute en conséquence Monsieur [H] [X] de ses demandes tendant au versement de l’indemnité d’occupation et au paiement de la pénalité compensatoire,

— ordonne la restitution à Madame [I] [J] de la somme de 93.750 euros placée en la comptabilité de Me [V] [B],

A titre subsidiaire

— juge que la promesse unilatérale de vente du 17 août 2023 était assortie d’une condition suspensive implicite dont bénéficiait Madame [I] [J] tenant à l’obtention des autorisations administratives sud africaines nécessaires au transfert de ses fonds en France afin de pouvoir payer le prix de vente,

— juger que cette condition suspensive implicite a été déchue sans faute, manquement ou obstacle imputable à cette dernière,

— déboute en conséquence Monsieur [H] [X] de ses demandes tendant au versement de l’indemnité d’occupation et au paiement de la pénalité compensatoire,

— ordonne la restitution à Madame [I] [J] de la somme de 93.750 euros placée en la comptabilité de Me [V] [B],

En tout état de cause

— déboute Monsieur [H] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens, conclusions et prétentions,

— condamne Monsieur [H] [X] à payer 5000 euros à Madame [I] [J] au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

A la suite de l’ordonnance de clôture, l’affaire a été appelée à l’audience du 10 juillet 2025 et mise en délibéré au 9 octobre 2025 prorogé au 21 octobre 2025 par mise à disposition au greffe par application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

Motifs

1 / Sur les demandes de Monsieur [X] et de Madame [J]

1.1 / Sur les pièces versées aux débats par Monsieur [X]

En l’espèce, il résulte notamment de l’audience ainsi que des demandes et moyens développés par les parties dans leurs conclusions respectives que les pièces n° 2, 3, 4, 5, 6 et 7 en langue anglaise et versées aux débats par Monsieur [X] ont fait l’objet d’une traduction officielle en langue français et que les dispositions ainsi visées de l’ordonnance de Villers [Localité 6] en date du 25 août 1539 et de la loi constitutionnelle n° 92-554 en date du 25 juin 1992 ont été respectées.

Compte tenu de ces éléments, il convient de débouter Madame [J] de sa demande tendant au rejet des pièces n° 2, 3, 4, 5, 6 et 7 en langue anglaise versées aux débats par Monsieur [X].

1.2 / Sur la promesse unilatérale de vente en date du 17 aout 2023

L’article 1128 du Code civil dispose que sont nécessaires à la validité d’un contrat : le consentement des parties, leur capacité de contracter et un contenu licite et certain.

En l’espèce, il résulte notamment de l’audience, des demandes et moyens développés par les parties dans leurs conclusions respectives et des pièces versées aux débats que dans le cadre des échanges qui sont intervenus entre Monsieur [X] et Madame [J] d’une part mais également entre les parties et Me [B], notaire d’autre part que seule la langue anglaise a été utilisée, que Madame [J], de nationalité sud africaine n’a en effet qu’une maîtrise « fragile » de la langue juridique française ( comme l’a indiqué Madame [O], traducteur assermenté ), que la promesse unilatérale de vente conclue le 17 août 2023 entre les parties et signée de Madame [J] n’a toutefois été rédigée qu’en français et qu’il n’a fait, en annexe, l’objet d’aucune traduction de cet acte en langue anglaise ( ce qui était pourtant indispensable ).

Madame [J] n’ayant pas, du fait du seul usage de la langue française dans un acte notarié complexe, compris la nature même et la portée des obligations y figurant ni pu exprimer un consentement libre et éclairé au sens des articles 1128 et suivants du Code civil, il convient de juger que la promesse unilatérale de vente susvisée en date du 17 août 2023 est nulle et de nul effet pour défaut de consentement de Madame [J], de débouter en conséquence Monsieur [X] de l’ensemble de ses présentées à ce titre à son égard et de juger qu’il appartient à Me [B], notaire à [Localité 7] ( 24 ) de restituer à Madame [J] la somme de 93.750 euros qu’il détient.

2 / Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose notamment que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose notamment que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge Madame [J] la totalité des frais et honoraires exposés par elle dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [X] à payer à Madame [J] la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

3 / Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose notamment que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 515 du même code dispose que lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la décision.

En l’espèce, il convient de juger que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Par ces motifs

Statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe

VU notamment les articles 1128 et suivants du Code civil

DEBOUTE Madame [I] [J] de sa demande tendant au rejet des pièces n° 2, 3, 4, 5, 6 et 7 en langue anglaise versées aux débats par Monsieur [H] [X]

JUGE que la promesse unilatérale de vente en date du 17 août 2023 est nulle et de nul effet pour défaut de consentement de Madame [I] [J]

DEBOUTE Monsieur [H] [X] de sa demande présentée à l’encontre de Madame [I] [Z] et tendant à prononcer la validité de la promesse unilatérale de vente contenue dans l’acte notarié dressé par Me [B] en date du 17 août 2023

DEBOUTE Monsieur [H] [X] de ses demandes présentées à l’encontre de Madame [I] [Z] et tendant à condamner Madame [I] [J] à lui payer l’indemnité d’immobilisation contenue dans l’acte notarié de promesse de vente d’un montant de 93.700 euros, à ordonner la libération des fonds à hauteur de 93.700 euros détenus par Me [B] à son profit et à condamner Madame [I] [J] à lui payer au titre de la clause pénale contenue dans l’acte de promesse de vente susvisé la somme de 62.500 euros

JUGE qu’il appartient à Me [B], notaire à [Localité 7] ( 24 ) de restituer à Madame [I] [J] la somme de 93.750 euros qu’il détient

CONDAMNE Monsieur [H] [X] à payer à Madame [I] [J] la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance

JUGE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit

FAIT ET PRONONCE à [Localité 4], l’an deux mille vingt-cinq et le vingt et un octobre ; la minute étant signée par Monsieur Stéphane GENICON, Vice président et Madame Pauline BAGUR, Greffier lors du prononcé.

Le Greffier Le Président