ORDONNANCE DU : 19 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00056 – N° Portalis DBXO-W-B7J-C3U2

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

Troisième Chambre CIVILE

ORDONNANCE DE REFERE

PRESIDENT : Madame Anne MAUCHAMP

GREFFIER : Madame Sandrine TACHET

DEMANDEURS

Monsieur [F] [L], demeurant 603 Route de la Mouthe – 24140 QUEYSSAC

Madame [C] [X], demeurant 306 route de la Mouthe – 24140 QUEYSSAC

Tous deux représentés par Maître Philippe VERSYP, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Maître Béatrice TRARIEUX de la SELARL JOLY-GUIRIATO-TRARIEUX, avocat au barreau de BERGERAC, avocat postulant, substituée par Maître Valentine GUIRIATO

DEFENDEURS

Maître [J] [O], liquidateur de l’Eurl LUDOBAT (Société en liquidation, radiée), demeurant “Les Courrades” – Les Cinq Castangs – 24140 CAMPSEGRET

défaillant

Monsieur [S] [O], demeurant 10 Avenue Docteur Louis Presle – 63960 VEYRE MONTON

représenté par Maître Thomas BELLEVILLE, avocat au barreau de BORDEAUX,

Société MIC INSURANCES COMPANY, dont le siège social est sis 28 rue de l’Amiral Hamelin – 75016 PARIS

représentée par Maître Anaïs MAILLET de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX,

Société AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis 313 Terrasses de l’Arche – 92000 NANTERRE

représentée par Maître Jean philippe LE BAIL de la SCP D’AVOCATS JEAN-PHILIPPE LE BAIL, avocats au barreau de BORDEAUX,

Société BEAUPUY TERRASSEMENTS TRAVAUX PUBLICS, dont le siège social est sis 265 route de l’Etang – 24140 CAMPSEGRET

défaillant

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 15 Mai 2025

L’ordonnance a été rendue ce jour.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 14 février 2024, monsieur et madame [M] ont acquis de monsieur [S] [O] un ensemble immobilier situé 603 route de la Mouthe à Queyssac (24140).

L’immeuble était achevé depuis moins de dix ans au moment de la vente. Les travaux de gros oeuvre avaient été réalisés par l’EURL Ludobat et les travaux de terrassement par la SARL Beaupuy Terrassements Travaux Publics.

Monsieur et madame [M] arguant de l’existence de nombreux désordres dans le bâtiment acquis, ils ont sollicité le cabinet [K] Expertise qui a établi un rapport en date du 10 juin 2024, relevant plusieurs malfaçons et désordres.

Ils ont déclaré le sinistre auprès de leur assureur de protection juridique, lequel a diligenté une expertise amiable confiée au cabinet Assistance Expertise Bâtiment, qui a établi un rapport en date du 14 août 2024 relevant des infiltrations par la terrasse, des infiltrations par le mur périphérique enterré, et des fissures extérieures sur le mur du studio. Un devis de reprise a été établi dans ce cadre par la société Coren, pour un montant de 150 471,53 € TTC.

Aucun accord n’a pu intervenir entre le vendeur et l’acquéreur.

Par actes des 13, 14, 17 et 18 mars 2025, monsieur et madame [M] ont fait assigner monsieur [S] [O], monsieur [J] [O] en sa qualité de liquidateur de l’EURL Ludobat, la SA MIC Insurance Company en qualité d’assureur de garantie décennale de l’EURL Ludobat, la SARL Beaupuy Terrassements Travaux Publics et la SA AXA France IARD en qualité d’assureur de garantie décennale de la SARL Beaupuy Terrassements Travaux Publics, devant le président de ce tribunal statuant en matière de référé en vue de le voir ordonner une expertise, en application de l’article 145 du code de procédure civile, afin d’établir l’existence et l’origine des désordres qu’ils affirment avoir constatés sur l’immeuble acquis.

A l’audience du 15 mai 2025, monsieur et madame [M] maintiennent leur demande d’expertise et y ajoutant, demandent de déclarer irrecevable et mal fondée la demande reconventionnelle de monsieur [S] [O].

A cet égard ils font valoir qu’ils ont informé monsieur [O] du fait qu’en attendant le déroulement de l’expertise, les mensualités seraient versées sur un compte Carpa ouvert à cette fin par leur avocat, et ce à titre de séquestre volontaire.

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Monsieur [S] [O] demande au juge des référés, au visa des dispositions des articles 145 et 835 du code de procédure civile, de :

statuer ce que de droit sur la demande d’expertise, sous les plus expresses réserves quant au bien-fondé de l’action dirigée à son encontre ;juger que l’expertise ne saurait être exploratoire et que les désordres examinés seront limités à ceux visés par monsieur [K] dans son rapport du 10 juin 2024 ;compléter la mission de l’expert désigné en lui demandant de :fournir tous éléments permettant de fixer la date d’apparition des désordres, et leur gravité,fournir tout élément permettant de se prononcer sur le caractère apparent ou non des désordres au moment de la vente, pour un profane,décrire les travaux réalisés par les époux [L] après la vente et décrire les éventuelles conséquences de ces travaux sur les désordres dénoncés ;condamner solidairement les époux [L] à lui payer la somme provisionnelle de 4 000 € ;statuer ce que de droit sur les dépens.

Monsieur [S] [O] expose que le prix de vente de 719 650 € a été pour partie réglé comptant, à hauteur de 639 650 €, et que le solde devait être réglé par les acquéreurs par échéances trimestrielles de 4 000 €.

Il fait valoir que les époux [L] ont fait réaliser des travaux sur l’ouvrage sans solliciter son accord alors qu’en vertu de l’acte de vente, ils ne pouvaient y procéder sans son consentement. Il estime que ces travaux sont susceptibles d’entraîner des conséquences sur les désordres dénoncés, ce qui justifie que l’expert se prononce sur ce point.

Reconventionnellement, il expose que l’échéance correspondant au 2ème trimestre 2025 n’a pas été réglée et il soutient que les époux [L] ne peuvent opérer de compensation entre sa créance, qui est contractuelle, liquide et exigible, et leur demande de réparation, qui n’est à ce stade qu’éventuelle.

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La SA MIC Insurance Company demande au juge des référés, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de :

constater qu’elle ne s’oppose pas à ce que les opérations d’expertise en cours lui soient déclarées communes et opposables, sous les plus expresses protestations et réserves d’usage quant aux responsabilités et aux garanties mobilisables ;s’il est fait droit à la demande d’expertise, désigner tel expert qu’il plaira avec la mission précisée à ses conclusions ;juger que l’expertise fonctionnera aux frais avancés des demandeurs ;réserver les dépens.

La SA MIC Insurance Company précise que l’EURL Ludobat avait souscrit auprès d’elle une police Constructor n°1710117198JB à effet du 15 septembre 2017, qui a été résiliée à effet du 13 avril 2022 à la demande de l’assuré, de sorte qu’elle n’est pas l’assureur à la date de la réclamation. Elle fait valoir que l’EURL Ludobat était assurée auprès de la compagnie AXA en 2024 selon l’attestation communiquée par le liquidateur.

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La SA AXA France IARD en qualité d’assureur de la SARL Beaupuy Terrassements Travaux Publics demande au juge des référés de :

constater qu’elle s’en remet à justice sur la demande de désignation d’expert formulée par monsieur [F] [L] et madame [C] [X] ;dire que chaque partie conservera provisoirement à sa charge les dépens par elle exposés.

Elle précise que la SARL BTTP a résilié toutes les polices souscrites auprès d’elle à effet du 1er octobre 2024.

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Monsieur [J] [O] en sa qualité de liquidateur de l’EURL Ludobat et la SARL Beaupuy Terrassements Travaux Publics, assignés respectivement à domicile par remise à étude et à personne morale, n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, tout intéressé peut solliciter une mesure d’instruction, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir – avant tout procès – la preuve de faits dont dépend la solution d’un litige.

La mesure sollicitée doit ainsi être justifiée par la recherche ou la conservation d’une preuve qui pourrait être utilisée dans un procès futur.

Il suffit donc de démontrer la probabilité du fait allégué et la potentialité d’un litige.

Par ailleurs, il est rappelé que le juge fixe souverainement le contenu et l’étendue de la mission de l’expert (Civ. 1, 26 novembre 1980, 79-13.870), de sorte qu’il arrête librement les termes de la mission qui lui est confiée, en rapport avec les prétentions des parties, sans être tenu de suivre les propositions qu’elles ont formulées.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats et notamment du rapport établi par le cabinet Assistance Expertise Bâtiment le 14 août 2024 (pièce 5 des demandeurs) que l’immeuble acquis par monsieur et madame [M] présente un certain nombre de désordres, en particulier des infiltrations par la terrasse, pour lesquels un devis a été établi par la société Coren pour un montant global de 150 471,53 € TTC (pièce 6 des demandeurs).

Monsieur et madame [M] justifient ainsi d’un motif légitime à l’organisation d’une expertise judiciaire de l’immeuble en cause au contradictoire de l’ensemble des parties assignées.

Il y sera procédé dans les conditions énoncées au dispositif.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le fait que monsieur et madame [M] soient redevables envers leur vendeur d’échéances trimestrielles de 4 000 € au titre du règlement du solde du prix de vente n’est nullement contesté, les acquéreurs proposant de s’en acquitter provisoirement en séquestrant les sommes compte tenu du litige les opposant à monsieur [S] [O].

Contrairement à ce que relève ce dernier, il ne s’agit nullement à ce stade d’opérer une compensation entre une créance exigible et une autre qui ne l’est pas.

Force est de constater au regard des pièces produites et notamment du rapport d’expertise amiable et du devis Coren que des travaux de reprise d’un coût conséquent sont susceptibles de devoir être engagés.

Au surplus, il ressort du rapport établi par le cabinet Assistance Expertise Bâtiment le 14 août 2024 (pièce 5 des demandeurs) que le désordre principal est constitué par des infiltrations par la terrasse, et qu’au titre des travaux de reprise, la zone de la terrasse devrait être déposée afin de pouvoir appliquer une étanchéité avec un relevé en façade, suivie de l’application d’une natte de drainage et de la pose du revêtement de sol en pierre. A cet égard, l’expert relève que monsieur [S] [O] n’a pas été en mesure de fournir les factures concernant la réalisation du revêtement de sol de la terrasse et du drainage sous le revêtement, de sorte qu’il deviendrait son propre assureur. L’expert note en page 25 de son rapport : “Monsieur [O] reconnaît sa responsabilité et attend le chiffrage des travaux réparatoires pour valider le protocole transactionnel. Il propose à vos mandants de déduire le montant des travaux au crédit qu’il a accordé à vos mandants. Il propise également de faire contractualiser chez le notaire, à ses frais, ces nouvelles dispositions du crédit.”

A ce stade, un accord amiable paraissait envisagé, mais le devis Coren s’étant avéré largement supérieur au montant des sommes restant dues à monsieur [S] [O], aucun accord n’a pu intervenir.

Monsieur [S] [O] soutient que tous les travaux ont été exécutés par des entreprises et que toutes les factures ont été transmises et annexées à l’acte de vente. Il s’agit cependant seulement de factures d’achat de matériaux pour les “nattes pour l’étanchéité de la terrasse” et le “carrelage de la terrasse” (pages 208 et 210 de l’acte de vente), de sorte que monsieur et madame [M] apparaissent fondés à soutenir que monsieur [O] aurait réalisé lui-même les travaux.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer comme satisfactoire l’offre de monsieur et madame [M] tendant à consigner les trimestrialités dues à leur vendeur dans l’attente de la résolution du litige.

Il sera néanmoins prévu comme le proposent monsieur et madame [M] dans leurs écritures que le séquestre soit effectué sur le compte Carpa de leur avocat postulant dans la mesure où leur avocat plaidant est un avocat du barreau de Flandre Occidentale (Belgique) et de Paris.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En l’état du litige, chaque partie conservera la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Ordonne une expertise portant sur l’habitation appartenant à monsieur et madame [M], situé 603 route de la Mouthe à Queyssac (24140) ;

Désigne à cet effet monsieur [H] [U] [Lieudit Le bourg Ouest, Saint-Jean-d’Eyraud – 24140 Eyraud Crempse Maurens, Port. : 06 78 73 51 73, Mèl : ph.lavisse@caare-conseil.com], expert près la cour d’appel de Bordeaux, avec la mission de :

se faire remettre tous documents utiles par les parties, entendre au besoin tous sachants,se rendre sur les lieux, les visiter et les décrire, les parties présentes ou appelées,préciser la date de début effectif des travaux, si un procès-verbal de réception a été établi, et dans la négative fournir à la juridiction les éléments propres à caractériser une réception tacite ou à déterminer à quelle date l’ouvrage était réceptionnable,dire si l’immeuble présente les désordres ou malfaçons décrits dans l’assignation et les pièces jointes, notamment le rapport établi par le cabinet Assistance Expertise Bâtiment le 14 août 2024 ,dans l’affirmative, les décrire précisément et en indiquer la ou les causes,en préciser la date d’apparition,préciser si les désordres étaient apparents lors de la réception ou de la prise de possession de l’ouvrage, ou s’ils sont apparus postérieurement,dire si les désordres étaient existants au moment de la vente, s’ils étaient apparents pour un acquéreur profane et s’ils pouvaient être ignorés du vendeur,indiquer s’ils portent atteinte à la solidité ou à la destination de l’immeuble,décrire les travaux réalisés par monsieur et madame [M] après la vente et dire si ces travaux sont susceptibles d’avoir eu des conséquences sur les désordres constatés,donner tous éléments techniques et de faits permettant au juge de déterminer les responsabilités encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer la part qui leur est imputable, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation,dire si des travaux urgents sont nécessaires, soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens,

indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et en chiffrer le coût, en évaluer la durée d’exécution désordre par désordre, après information des parties et communication à ces dernières, quinze jours au minimum avant la réunion de synthèse ou la rédaction d’une note de synthèse ou d’un pré-rapport, des devis et propositions chiffrés concernant les travaux envisagés,donner son avis sur le préjudice subi par monsieur et madame [M], notamment au niveau du trouble de jouissance éventuel,faire toute remarque utile à la résolution du litige ;

Fait injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

Dit que l’expert devra adresser aux parties un document de synthèse, ou pré-rapport :

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse, lesquelles disposeront d’un délai de 4 à 5 semaines à compter de la transmission du rapport ;

— rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà du terme qu’il fixe ;

Dit que l’expert répondra de manière précise et circonstanciée à ces dernières observations ou réclamations qui devront être annexées au rapport définitif dans lequel devront figurer impérativement :

— la liste exhaustive des pièces par lui consultées ;

— le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation ;

— le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’ expertise ;

— la date de chacune des réunions tenues ;

— les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties ;

— le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis (lequel devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport) ;

Dit que l’original du rapport définitif sera déposé en un seul exemplaire au greffe, tandis que l’expert en adressera un exemplaire aux parties et à leur conseil, dans les six mois de l’avis de consignation sauf prorogation expresse ;

Dit qu’en cas de difficultés, l’expert en référera immédiatement au juge chargé du service du contrôle des expertises ;

Dit que monsieur et madame [M] feront l’avance des frais d’expertise et devront consigner à la régie d’avances et de recettes de ce tribunal une somme de 5 000 € dans un délai de trois mois en garantie des frais d’expertise ;

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque et celui-ci non saisi de sa mission ;

Dit que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe du versement de la consignation ;

Invite l’expert et les parties à recourir à la procédure de l’expertise dématérialisée ;

Dit que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une autre spécialité que la sienne à charge pour lui de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; dit que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

Déboute monsieur [S] [O] de sa demande en paiement d’une provision ;

Dit que les trimestrialités d’un montant de 4 000 € dues par monsieur et madame [M] à monsieur [S] [O] au titre du paiement du solde du prix de vente seront séquestrées sur un compte Carpa ouvert par leur avocat postulant ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens.

FAIT ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, l’an deux mil vingt cinq et le dix neuf juin; la minute étant signée par Madame Anne MAUCHAMP, Présidente et Madame Sandrine TACHET, Greffière

La Greffière La Présidente