TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 22 Janvier 2026

AFFAIRE N° : N° RG 23/01076 – N° Portalis DBWT-W-B7H-EIKB

58Z

MINUTE N° /

DEMANDEURS

Mme [P] [H] épouse [R]

née le [Date naissance 2] 1968 à [Localité 10]

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par la SCP AUBERSON DESINGLY, avocats au barreau des ARDENNES, avocats plaidant

*****

M. [Z] [R]

né le [Date naissance 4] 1971 à [Localité 8]

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par la SCP AUBERSON DESINGLY, avocats au barreau des ARDENNES, avocats plaidant

DEFENDERESSE

La S.A. MAAF ASSURANCES

dont le siège social ets sis

[Adresse 9]

[Localité 5]

prise en la personne de son représentant légal,

représentée par la SELARL ANTOINE & BMC ASSOCIES, avocats au barreau de REIMS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Les débats ont eu lieu conformément à l’article 805 du code de procédure civile, devant GOURINE Samira, Juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, assistée de MIHELIC Carine, Greffier,

En l’audience publique du 17 Novembre 2025.

DELIBERE :

Président : Madame GOURINE Samira,Vice-président

Assesseur : Madame SMAHI Nahida, Juge,

Assesseur : Monsieur LE GRAND Jérôme, Juge

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026.

Signé par M^me GOURINE, Vice-président, et M^me PIREAUX-LUCAS, Cadre-Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié du 24 avril 2018, reçu par la SCP [S] CATTELAIN, Mme [P] [R], née [H] et M. [G] [R] ont cédé à la SCI de l’AULNOISE un ensemble immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 6] à Charleville-Mézières.

Après expertise judiciaire du 26 novembre 2019 et constatant l’impropriété à destination de l’immeuble à la suite des travaux réalisés par l’EURL MS Rénovation courant 2014, opérations d’expertises étendues à la SA MAAF ASSURANCES en qualité d’assureur décennal, dans sa décision du 10 novembre 2020, le Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières a prononcé la résolution de la vente et condamné les époux [R] à restituer le prix de la vente, rembourser les frais de notaire, les charges de copropriété et les intérêts du prêt souscrit par l’acquéreur.

La Cour d’appel de Reims a confirmé cette décision dans son arrêt du 9 novembre 2021, sauf s’agissant des intérêts du prêt, et a ensuite condamné l’étude notariale [I] [S] à garantir les frais au titre des remboursements d’intérêts du prêt et des charges de copropriété.

L’EURL MS Rénovation a été placée en liquidation judiciaire par décision du Tribunal de commerce de Sedan du 12 juillet 2018.

Le juge de l’exécution, par décision du 22 juillet 2021, rectifiant le taux de saisie, fixait le passif de la créance à 330 200,43 euros, l’assurance du notaire et les époux [R] procédant aux règlements des sommes mises à leur charge.

Par acte du 6 juillet 2023, Mme [P] [R], née [H] et M. [G] [R] ont assigné la S.A. MAAF ASSURANCES aux fins notamment d’être indemnisés de leur préjudice lié à la résolution judiciaire de la vente.

Dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 6 janvier 2025, les époux [R] demandent au tribunal de bien vouloir :

condamner la MAAF Assurances au paiement de la somme de 121 433,65 euros au titre des réparation des désordres dont la société MS Rénovation est à l’origine, ventilés comme suit selon expertise ;Travaux de couverture : 12 567,65 euros,Menuiserie pôles : 12 366 euros,Electricité : 2 500 euros,Frais de maîtrise d’œuvre : 10 000 euros,Déconstruction et reconstruction du bâtiment objet du litige : 84 000 euros,condamner la SA MAAF Assurances au paiement de la somme de 48 615,67 euros au titre des frais de contentieux et d’annulation de vente en raison des désordres liés aux travaux réalisés par la société MS Rénovation comprenant les frais de notaire, droits de mutation, de commissaire de justice outre les frais d’expertise judiciaire Becret taxés à 9660 euros.condamner la SA MAAF Assurances au paiement de la somme de 7 041 euros au titre des réparation, des frais fiscaux de taxe foncières liés aux restitutions post annulation de vente ;condamner la SA MAAF Assurances à supporter les entiers dépens de l’instance ;condamner la SA MAAF Assurances au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au visa des articles 1792 et 1792-4-1 du Code civil, les époux [R] soutiennent que la société MS Rénovation a effectué les travaux litigieux à l’origine de l’annulation de la vente, se prévalant d’une facture du 18 décembre 2014, consistant en la pose d’une charpente, la réalisation d’une extension à l’appartement avec terrasse et la pose de châssis velux au nombre de trois, ainsi que d’une sous-toiture. Selon eux, l’entreprise était alors assurée par la SA MAAF ASSURANCES, selon contrat conclu le 5 novembre 2014 et couvrant l’activité de couverture et charpente, toit et zinguerie. Ils se fondent également sur le rapport d’expertise judiciaire et les travaux du sapiteur adjoint par l’expert pour affirmer à nouveau que les travaux réalisés sont compris dans la garantie de l’assureur et démontrer le caractère décennal des désordres constatés. Les demandeurs contestent que les désordres portent sur la toiture terrasse, laquelle appartient à la copropriété, non aux époux [R], et sur lequel l’EURL MS Rénovation n’est pas intervenue.

S’agissant de leurs préjudices, ils se réfèrent également au rapport de l’expert judiciaire et soutiennent que l’assureur est tenu aux conséquences des désordres constatés, et non seulement aux travaux de reprise du lot assuré. Les époux [R] sollicitent également la prise en charge des frais de la procédure judiciaire les ayant opposée à leur acquéreur. En réponse au moyen adverse, ils indiquent justifier que les travaux réalisés ont obtenu l’autorisation nécessaire de l’AGE de la copropriété, et que l’assureur n’a pas vocation à contester la destination de l’immeuble, précisant que le règlement de copropriété permettait les travaux réalisés.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 4 mars 2025, la S.A. MAAF ASSURANCES demande au tribunal de bien vouloir :

dire et juger que les travaux effectués par la MS RENOVATION ne correspondent pas aux activités assurées ;dire et juger la garantie décennale non mobilisable ;ordonner la mise hors de cause de la SA MAAF ASSURANCES ;débouter les époux [R] de l’ensemble de leurs demandes ;condamner les époux [R] à payer à la SA MAAF ASSURANCES la somme de 4000€ au titre des frais irrépétibles ;A titre très subsidiaire

dire et juger que le montant garanti par la SA MAAF ASSURANCES ne pourra excéder le montant validé pour les travaux de couverture EZINC de 12 567,65€ ;statuer ce que de droit quant aux dépens.

Pour conclure au rejet des prétentions adverses, l’assureur se fonde sur les factures communiquées par les époux [R] et le rapport d’expertise judiciaire pour alléguer que la responsabilité des désordres repose sur les demandeurs, lesquels ont conduit les travaux sans autorisation expresse et préalable du Syndic des copropriétaires, en les minimisant, et sans recourir à une maîtrise d’œuvre d’exécution. Les époux [R] ne sauraient solliciter une indemnité pour les travaux illégaux qu’ils sont tenus de détruire, selon l’assureur. Il ajoute qu’aucune régularisation a posteriori ne peut intervenir dès lors que les travaux ne sont pas conformes à la destination de l’immeuble.

S’agissant des travaux de son assuré, la SA MAAF soutient que les désordres sont imputables au retrait d’un poteau impliquant que des linteaux n’étaient plus soutenus que par un seul côté et que les menuiseries ont été posées sans seuil, et soulignent qu’il ne ressort pas des devis et factures que l’EURL MS Rénovation ait procédé au retrait du poteau ou à la pose des menuiseries.

Enfin, l’assureur affirme que les travaux réalisés ne sont pas couverts par la garantie souscrite par son client.

Subsidiairement, l’assureur conteste les frais de procédure et fiscaux retenus par les époux [R], la vente ayant été résolue sur le fondement des vices cachés, dont le tribunal a estimé que ceux-ci avaient connaissance, caractérisant ainsi leur mauvaise foi.

Très subsidiairement, sur les frais de réparation, l’assureur entend les faire limiter aux travaux nécessaires à la reprise des désordres, selon devis validé par l’expert et concernant les travaux de la toiture, excluant la réparation de la terrasse toiture que les époux [R] ne pouvaient réaliser.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2025, pour que l’affaire soit plaidée à l’audience du 17 novembre 2025, à laquelle elle a été mise en délibéré au 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mobilisation de la garantie décennale

L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère

Les articles 1792 et suivants du code civil instaurent un régime de garantie légale obligatoire selon lequel tout constructeur est responsable de plein droit des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs, ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination, à la condition que l’ouvrage ait été réceptionné et que les désordres aient été révélés postérieurement à la réception.

1- Sur l’existence d’une réception tacite

Il résulte de l’article 1792-6 du code civil que la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves, qu’elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement et qu’elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

Bien qu’il ne la prévoit pas expressément, ce texte laisse subsister la possibilité d’une réception tacite, laquelle est établie par la volonté du maître d’accepter l’ouvrage.

En l’espèce, l’EURL M. S Rénovation a émis une facture n°942041 en date du 18 décembre 2014. Il n’est pas soutenu par les parties que les travaux n’auraient pas été payés par les époux [R] ; ceux-ci ayant pris possession de l’immeuble puis procédé à la vente du bien, avant que le Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières ne prononce la résolution de la vente et ne condamne les époux [R] à restituer le prix de la vente.

Il apparaît ainsi que les travaux ont fait l’objet d’une réception tacite, à la date de leur achèvement, soit le 18 décembre 2014.

2- Sur l’absence d’autorisation des travaux et ses conséquences

Sur l’absence d’autorisation des travaux

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 porte mention des travaux pour lesquels une autorisation doit être sollicitée auprès de l’assemblée générale des copropriétaires, laquelle devra procéder par un vote à la majorité absolue.

Il s’agit notamment des travaux visés au b) de l’article 25, à savoir les « travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Il est constant qu’en terme de copropriété, les travaux affectant les parties communes de l’immeuble devaient s’entendre de travaux effectués dans les parties privatives mais qui comportent des incidences sur les parties communes, qu’elles affectent dans leur consistance matérielle ou les modalités de leur usage, sans toutefois s’analyser en une véritable appropriation.

Au surplus, lorsque le copropriétaire fait réaliser des travaux, même s’il se borne à intervenir dans le strict périmètre de son lot privatif de copropriété, des travaux qui sont contraires à la destination de l’immeuble ou qui remettent en cause les droits des autres copropriétaires de l’immeuble, alors, les travaux en question deviennent des travaux irréguliers, car interdits par la loi car effectués sans autorisation.

En outre, une part de responsabilité peut être laissée au maître de l’ouvrage dès lors que sa faute a constitué une cause d’aggravation des désordres ayant concouru pour partie à la réalisation du préjudice.

En l’espèce, les époux [R] ont confié à l’entreprise MS Rénovation un certain nombre de travaux selon facture 942014 du 18 décembre 2014.

Il ressort des éléments du dossiers que l’appartement des époux [R] fait partie d’un ensemble immobilier divisé en copropriété.

Les travaux entrepris par les époux [R] portent sur des lots d’origine privative, y compris la toiture puisque s’agit d’une partie neuve, alors que la terrasse relevait quant à elle des parties communes.

Aux termes d’un arrêté accordé suite à une déclaration préalable de travaux faite le 13 janvier 2015, à [Localité 8], Monsieur [R] a été autorisé à réaliser le réaménagement d’un appartement existant en secteur sauvegardé avec extension par fermeture d’une loggia non close, des travaux de toiture, le remplacement des menuiseries, l’édification d’un mur de clôture.

Il ressort du règlement de copropriété du 18 février 1952, dans son chapitre 3, article 12 qu’une autorisation du syndicat devra être obtenu pour les travaux pouvant avoir une répercussion sur les parties communes ou les autres locaux « tout travaux pour lesquels une autorisation sera nécessaire auront lieu sous la surveillance de l’architecte désigné par le syndic dont le propriétaire pour lequel auront lieu les travaux payera les honoraires tout en restant responsable des affaissements et dommages quelconques que les travaux occasionneraient ».

Subséquemment, le règlement susvisé prévoit que les travaux de maçonnerie devront être réalisés par des entrepreneurs agréés par le syndic.

Lors des opérations d’expertises, l’expert judiciaire a relevé, d’une part, que les travaux réalisés touchaient à la structure du bâtiment et d’autre part, qu’ils n’ont pas été évoqués en Assemblée Générale.

De plus, il est démontré par le défendeur que ce n’est que lors d’une Assemblée Générale en date du 13 septembre 2022, qu’ont été approuvés les travaux effectués par les époux [R] ainsi que les clés de répartition du règlement de copropriété effectué par le géomètre.

Il ressort du dossier, qu’aucun architecte n’a été désigné conformément au règlement de copropriété s’agissant des travaux litigieux, et que le syndic n’a pas pu agréer l’entreprise MS Rénovation en raison de l’absence d’autorisation sollicitée par les demandeurs en Assemblée générale.

Il n’est pas contestable qu’en s’abstenant de solliciter les autorisations lors d’une assemblée générale, antérieurement à la réalisation des travaux, le Syndic n’a pas pu confier la surveillance des travaux à un architecte tel que prévu par le règlement de copropriété, et n’a dès lors pas pu se prononcer sur l’envergure des travaux envisagés et leurs conséquences.

Au surplus, la société MS Rénovation n’a pas pu être informée par un architecte de l’ensemble des antériorités et spécificités de l’immeuble pouvant affecter la réalisation de l’ouvrage.

En tout état de cause, il n’est pas certain que la société MS Rénovation aurait été agréée par le syndic des copropriétaires afin de réaliser les travaux litigieux.

De plus, un recours à un architecte ainsi qu’une entreprise agréée par le syndic était d’autant plus nécessaire qu’il ressort du dossier que l’immeuble est classé « en secteur sauvegardé ».

Par ailleurs, l’expert judiciaire retient que « les travaux ont été effectués sans autorisations de la copropriété puisque les demandes de P.V. d’Assemblée Générale les autorisant sont restées vaines, sauf concernant des détails : (canalisation par exemple), n’ayant rien à voir avec l’ampleur des travaux qui ont consisté en des percements d’ouverture touchant le gros œuvre et la démolition reconstruction du bâtiment donnant sur la terrasse ».

Dès lors, les époux [R] avaient connaissance de la nécessité de solliciter l’autorisation en assemblée générale des travaux réalisés mais se sont abstenus de le faire, de sorte que les travaux réalisés doivent être considérés comme illicites.

De plus, l’expert a relevé que les travaux effectués l’ont été sans soins et sans compétences. Il souligne même le caractère « incongru » des travaux réalisés, ceux-ci ne correspondant pas aux règles de l’art.

Il conclut à la défectuosité de la maîtrise d’œuvre du début à la fin des travaux, de la conception à la réalisation de sorte que la société MS Rénovation a travaillé sans guide.

Subséquemment, l’expert judiciaire a noté que la demande d’autorisation de travaux réalisée auprès de la mairie mentionnait déjà la couverture en ardoise ainsi qu’une pente très insuffisante.

Enfin, l’expert note que peu d’entreprises ont pu produire un devis lors des opérations d’expertise, ne souhaitant pas s’immiscer dans de tels travaux déjà réalisés, et que le maître d’œuvre devra solliciter l’intervention d’un architecte.

Dès lors, en faisant réaliser les travaux de manière totalement illicite, les époux [R] ont commis une faute leur étant imputable.

En conséquence, la responsabilité des désordres ne peut être imputée qu’aux époux [R] dès lors que leur faute, constituant en une absence de demande d’autorisation des travaux en assemblée générale des copropriétaires, a constitué une cause d’aggravation des désordres dont ils sollicitent réparation.

Sur les conséquences indemnitaires de l’absence d’autorisation des travaux

En application des articles 1792 et suivants du code civil, la garantie décennale des constructeurs constitue un régime de responsabilité exclusif, destiné à réparer les atteintes à la solidité ou à la destination de l’ouvrage postérieurement à la réception.

Il est constant qu’une part de responsabilité peut être laissée au maître de l’ouvrage dès lors que sa faute a constitué une cause d’aggravation des désordres ayant concouru pour partie à la réalisation du préjudice.

Il résulte de ce qui précède qu’en ayant exécuté des travaux de manière illicite sans autorisation expresse et préalable de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble litigieux et par le biais d’une entreprise non agréée par le syndic, laquelle entreprise ne disposait manifestement pas des compétences requises, les Epoux [R] ont concouru directement à la survenance des dommages directs consécutifs aux travaux dont ils ne peuvent obtenir réparation auprès de l’assureur décennal de l’entreprise MS RENOVATION de sorte qu’ils seront déboutés de leurs demandes d’indemnisation en lien avec les travaux exécutés.

En outre, il est constant que l’assurance obligatoire de la responsabilité du constructeur, qui garantit le paiement des travaux de réparation de l’ouvrage à la réalisation duquel l’assuré a contribué, ne s’étend pas, sauf stipulation contraire, aux dommages « immatériels », c’est-à-dire consécutifs aux désordres de l’ouvrage.

En l’espèce, du fait des malfaçons, les époux [R] arguent avoir subi différents préjudices tels que des frais de justice dans l’affaire qui les a opposé à la S.C.I DE L’AULNOISE, de l’expertise judiciaire réalisée dans le cadre de ce litige et des frais fiscaux de taxe foncière liée aux restitutions de la vente.

Ils imputent l’existence de ses frais de justice aux désordres, objet du présent litige.

Or, d’une part, les demandeurs échouent à démontrer la responsabilité de l’entreprise MS Rénovation dans la réalisation des dommages litigieux.

D’autre part, l’ensemble de ces frais trouvent leur origine dans un jugement du 10 novembre 2020 rendu par le tribunal judiciaire de ce siège et prononçant notamment la résolution de la vente opérée au profit de la SCI DE L’AULNOISE des biens immobiliers en cause, appartenant à Monsieur et Madame [R], ainsi que la condamnation aux dépens en ce compris les frais d’expertises judiciaires.

Il ressort de ce jugement que la vente a été résolue pour vices cachés, dont les époux [R] avaient par définition connaissance.

Il n’est pas contestable qu’en s’abstenant de vendre le bien entaché d’un vice dont ils ne pouvaient ignorer l’existence, les frais dont ils demandent le remboursement n’auraient pas existé.

Dès lors, il n’appartient pas à la SA MAAF Assurance, en sa qualité d’assureur décennal d’indemniser les préjudices dont se prévalent les demandeurs concernant les frais de contentieux et d’annulation de vente, les frais d’expertises judiciaires, ainsi que les frais fiscaux de taxe foncière liée aux restitutions post-annulation de vente.

Les consorts [R] seront déboutés des demandes à ce titre.

II Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [R] et Madame [P] [R] née [H], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

A ce titre, la bonne ou mauvaise foi de la partie perdante est, en soit, sans incidence sur l’appréciation du juge, sauf à la considérer englobée dans l’appréciation selon l’équité.

Monsieur [G] [R] et Madame [P] [R] née [H], condamnés aux dépens, devront verser à la SA MAAF ASSURANCE une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En vertu de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’ancienneté de la créance et l’absence de contestation de la part du défendeur imposent de ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [G] [R] et Madame [P] [R] née [H] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [G] [R] et Madame [P] [R] née [H] à payer à la SA MAAF ASSURANCES la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [G] [R] et Madame [P] [R] née [H] aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe de la première chambre civile les jour, mois et an susdits, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par le président et le greffier,

LE GREFFIER LE PRESIDENT