TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02608 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JPS6

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 27 février 2026

PARTIE REQUERANTE :

[Localité 2] – SA HLM MULHOUSIENNE DES CITES OUVRIERES, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Elisabeth STACKLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 51

PARTIE REQUISE :

Madame [E] [N]

née le 25 Septembre 1975 à [Localité 3] (ITALIE)

demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier lors des débats et de Manon HANSER, greffier lors du délibéré,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 27 février 2026,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 09 décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 18 mai 2022, la SA d’HLM « Société Mulhousienne des Cités Ouvrières », [Localité 2], a loué à Mme [E] [N] un local à usage d’habitation ainsi qu’un garage situés [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 372,24 € outre 48,77 € de provision pour charges pour le logement et un loyer de 20,18 € pour le garage.

Par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2025, la SA d’HLM « Société Mulhousienne des Cités Ouvrières », [Localité 2], a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3 811,51 € au titre des loyers et charges échus au 15 juillet 2025 ainsi que de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 22 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2025, la SA d’HLM « Société Mulhousienne des Cités Ouvrières », [Localité 2], a fait assigner Mme [E] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués sous astreinte de 20 € par jour de retard à compter du 5e jour de la signification du jugement à intervenir,condamner la locataire à payer la somme de 4 028,75 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour le surplus, subsidiairement en deniers et quittances les loyers et charges impayés allant du mois d’octobre 2025 jusqu’au jour de l’ordonnance à intervenir,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter du mois d’octobre 2025 jusqu’à la libération complète des lieux et remise des clés du logement, subsidiairement la fixer à la somme de 574 € à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,condamner la locataire à payer la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris la signification des deux lettres, le coût du commandement de payer, la troisième lettre signifiée et ceux de l’article 10 du Décret n°2001-212 du 8 mars 2001 en cas d’exécution forcée.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 7 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 décembre 2025.

A cette audience, la SA d’HLM "Société Mulhousienne des Cités [Adresse 7]", [Localité 2], représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3 283,76 €, au titre des loyers et charges échus au 8 décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus. La demanderesse précise que la locataire est en situation débitrice depuis le 10 janvier 2023. Elle renonce à ses prétentions concernant l’assurance, la défenderesse ayant justifié être assurée pour 2026. Concernant la demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire et en délais de paiement, elle s’en remet mais sollicite, le cas échéant, une clause cassatoire.

Citée par acte délivré à sa personne, Mme [E] [N] est présente. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais précise être locataire de la [Localité 2] depuis 2009. Elle souligne avoir versé la somme de 1 000 € en octobre 2025 et avoir payé la somme de 510 € en décembre. Elle indique être en invalidité et toucher les sommes de 644 € et 388 €, outre la somme de 963 € d’indemnités chômage en fonction des résultats de sa micro-entreprise. Elle déclare souhaiter rester dans les lieux et bénéficier de délais de paiement.

L’affaire est mise en délibéré au 27 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 22 juillet 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 7 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 décembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’HLM « Société Mulhousienne des Cités Ouvrières », [Localité 2], verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 8 décembre 2025, la dette locative de Mme [E] [N] s’élève à la somme de 2 779,62 € (soit la somme de 3 283,76 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 504,14 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de novembre 2025. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article titre 7 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 21 juillet 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 22 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le paiement du loyer courant.

Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire, de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels et de la reprise du paiement du loyer courant, il y a lieu d’accorder à Mme [E] [N], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 79,40 € euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si la locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Mme [E] [N] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Mme [E] [N] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [E] [N] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens à l’exclusion des frais de signification des lettres, sans emport sur la présente procédure.

Elle est également condamnée aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Par ailleurs, il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement de la locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA d’HLM « Société Mulhousienne des Cités Ouvrières », [Localité 2], les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mai 2022 entre la SA d’HLM "Société Mulhousienne des Cités [Adresse 7]", [Localité 2],, d’une part, et Mme [E] [N], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 22 septembre 2025 ;

CONDAMNONS Mme [E] [N] à verser à la SA d’HLM "Société Mulhousienne des Cités [Adresse 7]", [Localité 2], la somme de 2 779,62 € (deux mille sept cent soixante-dix-neuf euros et soixante-deux centimes) selon décompte arrêté au 8 décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Mme [E] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 79,40 € (soixante dix neuf euros et quarante centimes) chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [E] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM « Société Mulhousienne des Cités Ouvrières », [Localité 2], puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [E] [N] soit condamnée à verser à la SA d’HLM « Société Mulhousienne des Cités Ouvrières », [Localité 2], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTONS la SA d’HLM « Société Mulhousienne des Cités Ouvrières », [Localité 2], du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNONS Mme [E] [N] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le Greffier, Le Président,