JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU : 21 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00121 – N° Portalis DBXO-W-B7K-C7XU

AFFAIRE : [D] [V] veuve [M], sous mandat de protection de Mrs [C] et [R] [M], [C] [M], [R] [M] C/ [W] [M] épouse [B]

Composition du tribunal

Président : Monsieur Stéphane GENICON, Vice-Président

Assesseur : Madame Nadège CULA, Vice-Présidente, en qualité de juge rapporteur

Assesseur : Monsieur Philippe DUVAL-MOLINOS, Magistrat à titre temporaire

Greffière : Madame Pauline BAGUR,

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Débats en audience publique le 12 Mars 2026

Délibéré rendu par mise à disposition le 21 Avril 2026

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DEMANDEURS

Madame [D] [V] veuve [M], sous mandat de protection de Mrs [C] et [R] [M]

née le [Date naissance 1] 1931 à [Localité 2] (ALGERIE), demeurant EHPAD Louis Pasteur – [Localité 3]

Monsieur [C] [M]

né le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 4] (MAROC), demeurant [Adresse 1]

Monsieur [R] [M]

né le [Date naissance 3] 1957 à [Localité 5] (MAROC), demeurant [Adresse 2]

représentés tous trois par Maître Aurélie GIRAUDIER de la SELARL JURIS AQUITAINE, avocats au barreau de BERGERAC

DEFENDERESSE

Madame [W] [M] épouse [B]

née le [Date naissance 4] 1962 à [Localité 6] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]

défaillante

Maître Aurélie GIRAUDIER de la SELARL JURIS AQUITAINE

EXPOSE DU LITIGE

Madame [D] [M] est propriétaire indivise avec ses trois enfants, Monsieur [C] [M], Monsieur [R] [M] et Madame [W] [M] d’un ensemble immobilier composé d’une maison avec terrasse, d’une grange, d’un chai, d’un préau et d’un terrain, cadastré section ZY n°[Cadastre 1] et section ZY n°[Cadastre 2], sis lieux-dits [Adresse 4] et [Adresse 5], [Adresse 6], dépendant de la succession de Monsieur [H] [M] décédé le [Date décès 1] 2019.

La déclaration de succession dressée le 28 octobre 2019 a ventilé la propriété du bien comme suit : Madame [D] [M] détient 50 % en pleine propriété et la totalité de l’usufruit sur les 50 % restants tandis que ses trois enfants détiennent chacun un tiers des 50 % de la nue-propriété.

Par acte authentique reçu le 15 avril 2022 par devant Maître [K] [U], notaire associé de la Société d’Exercice Libéral à Responsabilité Limitée « [K] [U], [A] [T], [J] [X] » à [Localité 7] (DORDOGNE), Madame [D] [V], alors âgée de 91 ans, a fait établir un mandat de protection future confié à Monsieur [C] [M] et Monsieur [R] [M]. Ce mandat de protection future a été validé par le Tribunal judiciaire de BERGERAC le 25 mars 2024.

Alléguant d’un état de dégradation avancé de l’ensemble immobilier en indivision cadastré section ZY n°[Cadastre 1] et section ZY n°[Cadastre 2], sis lieux-dits [Adresse 4] et [Adresse 7], nécessitant des travaux de remise en état coûteux qu’elle n’était plus en mesure d’assumer financièrement, l’indivision [M] a entrepris de le mettre en vente.

Par ordonnance du 26 novembre 2024 et par ordonnance rectificative d’erreur matérielle du 10 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutelles du Tribunal judiciaire de PERPIGNAN a autorisé Monsieur [C] [M], en qualité de mandataire, à le vendre à l’amiable pour un montant minimal de 240.000 euros.

Un procès-verbal de bornage amiable et de reconnaissance de limites a été établi le 2 octobre 2025 par la SELARL [1], géomètre-expert.

Par acte authentique reçu le 11 juillet 2025 par devant Maître [K] [U], Monsieur [S] [Q] et Madame [F] [Q] ont formalisé une promesse unilatérale d’achat sur l’ensemble immobilier cadastré section ZY n°[Cadastre 1] et section ZY n°[Cadastre 2], sis lieux-dits [Adresse 4] et [Adresse 7], moyennant le prix de 380.000 euros hors frais de l’acte de vente. Cette promesse, expirant initialement le 31 décembre 2025, a été prorogée jusqu’au 27 mars 2026, faute de réponse de Madame [W] [M].

A la demande de Monsieur [C] [M], Maître [L] [Z], Commissaire de justice associé de la SELAS [Z] § [2] a dressé le 5 décembre 2025 un procès-verbal de constat non contradictoire de l’ensemble immobilier susvisé.

Incriminant Madame [W] [M] qui, de par son inertie, ferait obstruction à la vente, corrélée à la détérioration progressive du bien et à l’incapacité financière de l’indivision [M] à y faire face, par requête déposée le 27 janvier 2026, Madame [D] [M], représentée par ses mandataires, Monsieur [C] [M] et Monsieur [R] [M], ont sollicité ensemble du Président du Tribunal judiciaire de BERGERAC l’autorisation d’assigner à jour fixe Madame [W] [M].

Par ordonnance du 29 janvier 2026, le Président du Tribunal judiciaire de BERGERAC a autorisé Madame [D] [M], représentée par ses mandataires, et Monsieur [C] [M] et Monsieur [R] [M] à faire assigner Madame [W] [M] à l’audience du 12 mars 2026.

Par acte de commissaire de justice du 4 février 2026, Madame [D] [M], représentée par ses mandataires, et Monsieur [C] [M] et Monsieur [R] [M] ont fait assigner Madame [W] [M] devant la présente juridiction sur le fondement de l’article 815-5 du Code civil.

Au terme de leur assignation valant conclusions, Madame [D] [M], représentée par ses mandataires, et Monsieur [C] [M] et Monsieur [R] [M] sollicitent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— les autoriser à régulariser seuls :

le procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites établi le 02/10/2025 par la SARL [3],l’acte de vente portant sur l’ensemble immobilier cadastré section ZY n°[Cadastre 1] et section ZY n°[Cadastre 2], sis lieux-dits [Adresse 4] et [Adresse 7],

— dire et juger que cette autorisation portera sur la vente conclue avec Monsieur [S] [P] [Y] [Q] et Madame [F] [N] [Q] au prix de 380.000 euros, frais de notaires en sus, conformément à la promesse d’achat établie le 11 juillet 2025 et prorogée jusqu’au 27 mars 2026, ou à tout autre acquéreur proposant des conditions au moins équivalentes,

— dire et juger que la vente devra être réalisée à un prix minimum de 240.000 euros conformément à l’ordonnance du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Perpignan du 10 décembre 2024 (rectifiant l’ordonnance du 26 novembre 2024),

— dire et juger que l’acte de vente passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice sera opposable à Madame [W] [G] [M] conformément aux dispositions de l’article 815-5 alinéa 3 du Code civil,

— ordonner que le prix de vente soit réparti entre les indivisaires proportionnellement à leurs droits respectifs dans l’indivision, après déduction des frais de vente et des dettes de l’indivision,

— condamner Madame [W] [G] [M] aux entiers dépens de l’instance,

— condamner Madame [W] [G] [M] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [W] [M] n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur l’autorisation judiciaire de vendre seul un bien indivis

Madame [D] [M], Monsieur [C] [M] et Monsieur [R] [M] font valoir que le bien indivis se trouve dans un état de dégradation avancée qui nécessite d’importants travaux de rénovation et de mise aux normes chiffrés à 60.673 euros. Ils soulignent que le bien est inoccupé et laissé à l’abandon, générant des charges sans contrepartie pour les indivisaires. Ils indiquent que la situation financière de Madame [D] [M], usufruitière et propriétaire de 50 % en pleine propriété, est gravement obérée de sorte qu’elle n’est plus en mesure d’assumer les travaux d’entretien qui lui incombent pourtant en vertu de l’article 605 du Code civil. Ils précisent qu’il est également impossible de réaliser les grosses réparations qui échoient aux nus propriétaires selon l’article 606 du Code civil, dans la mesure où Madame [W] [M] ne répond pas aux multiples sollicitations qui lui sont adressées par les autres indivisaires. Ils déplorent le mutisme de Madame [W] [M] qui empêche non seulement l’exécution de travaux conservatoires mais également la réalisation des actes nécessaires tels que l’acte de vente ou le bornage. Ils considèrent que son abstention prolongée et son inertie constituent un refus implicite engendrant un blocage de la situation et mettant en péril l’intérêt commun de l’indivision. Ils ajoutent que la chute des prix de l’immobilier corrélée à la dégradation inexorable du bien affecte sa valeur vénale entrainant une dépréciation du patrimoine de l’indivision et, incidemment, de la valorisation des parts de tous les indivisaires. Ils exposent que l’inertie de Madame [W] [M], qui fait obstacle à la conclusion de la promesse de vente avec Monsieur [S] [Q] et Madame [F] [Q] pourtant proposée à un prix largement supérieur au prix minimal de vente autorisé par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de PERPIGNAN, constitue un préjudice pour l’ensemble de l’indivision.

Aux termes de l’article 815-5 du Code civil, un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun.

Il revient de caractériser, d’une part, le refus du coïndivisaire de consentir à l’acte projeté et, d’autre part, de démontrer que ce refus met en péril l’intérêt commun, ce dernier s’appréciant au regard de la conservation et de la valeur du patrimoine indivis, non des intérêts personnels de chacun des indivisaires.

1.1 / En l’espèce, il convient de préciser que dans le cadre de l’action en autorisation judiciaire de vendre seuls le bien indivis engagée par Madame [D] [M], représentée par ses mandataires, Monsieur [C] [M] et Monsieur [R] [M], Monsieur [C] [M] et Monsieur [R] [M], ces derniers doivent rapporter la preuve de l’existence d’un refus d’un coïndivisaire au sens de l’article 815-5 du code civil.

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [W] [M] a été destinataire :

de la promesse unilatérale d’achat sur l’ensemble immobilier cadastré section ZY n°[Cadastre 1] et section ZY n°[Cadastre 2], sis lieux-dits [Adresse 4] et [Adresse 8] [Adresse 6] par lettre recommandée avec accusé de réception adressée par l’étude notariale, revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé »,de la convocation au rendez-vous de signature de l’acte de vente et des documents à signer dans le cadre de ce rendez-vous adressés par l’étude notariale par courrier simple,du procès-verbal de bornage et du plan de bornage dressés par la SELARL [1], géomètre-experts, adressés par l’étude notariale en deux exemplaires par courrier simple le 18 décembre 2025 puis par lettre recommandée avec accusé de réception le 8 janvier 2026,d’une lettre recommandée avec accusé de réception électronique adressée par Monsieur [C] [M] le 30 novembre 2024 et distribuée le 3 décembre 2024 l’exhortant à se positionner sur la vente du bien immobilier,d’une douzaine de courriels adressés par Monsieur [C] [M] entre janvier 2024 et décembre 2025 évoquant la nécessité de se prononcer rapidement sur la vente du bien immobilier.

A l’ensemble de ses sollicitations, Madame [W] [M] n’a répondu qu’une seule fois par courriel du 28 avril 2025 pour indiquer notamment qu’elle souhaitait se porter acquéreuse du bien.

Outre ce mutisme, en l’état des éléments portés à la connaissance du Tribunal, Madame [W] [M] n’a pas non plus entrepris de démarche et n’a participé à aucuns frais pour tenter de conserver le bien indivis.

Le Tribunal constate également que, pourtant régulièrement avisée de la présente procédure par voie d’assignation signifiée à étude, Madame [W] [M] ne s’est pas manifestée et n’a pas constitué avocat.

Au surplus, il ressort du procès-verbal de constat de Maître [L] [Z] en date du 5 décembre 2025 qu’un véhicule à l’état d’épave a été abandonné sur le terrain de l’ensemble immobilier par Madame [W] [M] selon les dires de Monsieur [C] [M].

Il s’ensuit que l’ensemble de ces éléments démontrent l’existence d’un silence récurrent et d’un désintérêt manifeste assimilables à un refus de Madame [W] [M], coïndivisaire, en dépit de la volonté affichée par elle d’acquérir le bien dans son unique mail du 28 avril 2025.

1.2 / Il convient également de préciser que dans le cadre de l’action en autorisation judiciaire de vendre seuls le bien indivis engagée par Madame [D] [M], représentée par ses mandataires et Monsieur [C] [M] et Monsieur [R] [M], ces derniers doivent rapporter la preuve que le refus met en péril l’intérêt commun de l’indivision au sens de l’article 815-5 du code civil, et non les intérêts particuliers de chacun des coïndivisaires.

Sur l’état de délabrement du bien immobilier indivis, il ressort du procès-verbal de constat non contradictoire à Madame [W] [M] établi par Maître [L] [Z], commissaire de justice, le 5 décembre 2025, photographies à l’appui que :

— Dans la maison principale :

Le plafond de la cuisine présente une fissure sur toute la longueur que Monsieur [C] [M] explique par le fait que la façade connaît un déplacement vers l’extérieur,Le plafond du séjour présente une fissure visible par transparence le long du mur de façade avec fenêtres,Les murs et la sous-face du débarras en rez-de-chaussée présentent des traces de noircissements très prononcées du fait d’un incendie qui s’est déclaré dans cet espace,Dans les trois chambres en rez-de-chaussée, le papier peint, de même que les plinthes et le parquet en bois, sont largement dégradés par la présence d’humidité avec des développements de moisissures noires et de salpêtre, ainsi que par des tâches et des traces de coulures,Dans la salle d’eau du rez-de-chaussée, une lézarde traverse le mur sur la profondeur de l’encadrement de la fenêtre et sur le mur en retour de gauche jusqu’au plafond et se poursuit le long de toute la cloison située en face de la porte d’accès avant de redescendre en son extrémité gauche jusqu’à la porte communiquant sur le séjour ; l’électricité est vétuste notamment au-dessus de la vasque,Les nez de marche de la cage d’escalier sont très largement dégradés présentant des traces d’insectes xylophages,La fenêtre de toit de type Vélux située au-dessus de la cage d’escalier et les plafonds en dessous de cette fenêtre présentent d’importantes traces de coulures avec décolorations et développements noirâtres ; la seconde fenêtre de toit de type Vélux située sur la pièce palière de l’étage est également en mauvais état avec décolorations, traces sombres et importantes traces de coulures sur la peinture en partie inférieure,Dans les quatre chambres situées à l’étage, les fenêtres de toit de type Vélux sont en mauvais état avec dégradation de la peinture en partie inférieure, décolorations et traces de coulures, et décollement des bandes à placo en partie inférieure dans l’une des chambres,Dans la salle d’eau de l’étage, le placoplâtre présente une fissure à l’angle gauche de la fenêtre qui remonte jusqu’au plafond,La terrasse est hors d’usage, une importante lézarde avec craquement est présente sur la façade attenante et la partie droite de la terrasse s’affaisse vers l’extérieur,L’enduit recouvrant le pignon côté cuisine est en mauvais état général et présente de nombreuses fissures éparses ainsi qu’une lézarde,Le pignon côté cour et dépendances présente d’importantes lézardes sur toute sa hauteur depuis l’avancée de toit jusqu’en piètement de façade,La façade nord présente plusieurs lézardes,Sur le versant nord de la toiture, la descente d’eau pluviale fixée sur le pignon et la gouttière présentent un défaut de connexion et un pan de toiture en tuiles est dégradé avec développement de végétation,Sur le versant sud de la toiture, les tuiles sont en mauvais état général présentant des développements de mousse et de lichen ; le solin en piètement de la cheminée paraît grossier et le faitage semble très dégradé, affecté de plusieurs fissures.Dans la grange, l’enduit qui recouvre le bâtiment est hors d’usage, la toiture est très largement moussée et présente d’importants développements de végétation, plusieurs tuiles sont cassées, glissées ou absentes et deux vasistas sont hors d’usage. Depuis l’intérieur de la grange, de multiples jours sont présents, laissant voir le ciel.

Dans le chai, le parquet est ancien et en mauvais état. Sur la partie gauche, de multiples reprises ont été faites par des planches collées par-dessus, laissant voir plusieurs trous.

Il résulte de ce procès-verbal de constat que la maison et ses dépendances présentent d’importants désordres, plausiblement structurels et évolutifs, comme en témoignent les nombreuses fissures et lézardes de même que l’affaissement majeur de la terrasse expliqués selon Monsieur [C] [M] par le fait que la façade subit un déplacement vers l’extérieur.

Le clos et le couvert ne sont pas efficacement assurés puisque la plupart des fenêtres de la maison sont en mauvais état et que les toitures sont largement dégradées, laissant même apparaitre le jour dans la grange et le chai.

L’ensemble du bâti parait particulièrement vétuste, cette vétusté pouvant même apparaitre comme source de dangerosité puisque l’électricité de la salle d’eau du rez-de-chaussée n’est pas aux normes et qu’un incendie s’est déclaré dans le débarras.

S’il est manifeste que ces désordres ne sont pas nouveaux, ils ne peuvent aller qu’en s’aggravant en l’absence de toute intervention.

Conformément aux devis de professionnels produits par Madame [D] [M], Monsieur [C] [M] et Monsieur [R] [M], lesquels sont détaillés et cohérents eu égard aux constatations consignées dans le procès-verbal de constat de Maître [L] [Z] en date du 5 décembre 2025, le montant global des travaux nécessaires s’élève à 44.264,41 euros (les demandeurs intégrant en sus une « estimation verbale de travaux de mises aux normes de 12.000 euros à 15.000 euros » ainsi qu’une « estimation plombier DACO en 2024 » de 1.500 euros dont le Tribunal ne peut pas tenir compte faute d’élément probant sur ces chiffrages).

Or, il ressort des déclarations des demandeur parfaitement corroborées par les différentes pièces produites que la situation financière de Madame [D] [M] est obérée puisque selon son avis d’imposition 2025 sur les revenus 2024, elle a déclaré 18.442 euros de revenus alors qu’elle fait face à d’importantes charges nettement supérieures à ses revenus. En outre, si l’on exclut les contrats d’assurance-vie ouverts à son nom mais qu’elle ne peut pas utiliser pour des dépenses courantes, elle ne disposait au 1er décembre 2025 que de 6.893,58 euros d’épargne.

Ainsi, les capacités financières de Madame [D] [M] ne lui permettent manifestement plus de supporter le coût des travaux utiles alors que, dans le même temps, l’indivision se heurte à la résistance passive de Madame [W] [M].

Aucun des indivisaires n’est donc en mesure d’exécuter les actes conservatoires que cette situation nécessite ou n’a l’intention effective de les réaliser.

Il s’ensuit que l’ensemble de ces éléments démontrent l’existence d’une mise en péril de l’intérêt commun de l’indivision, au-delà des intérêts propres des coïndivisaires. Il est ainsi suffisamment justifié de la nécessité de procéder à la mise en vente du bien indivis, dont l’état, et par conséquent la valeur, ne peuvent que se dégrader au fil du temps.

En conséquence, il sera fait droit la demande de Madame [D] [M], Monsieur [C] [M] et Monsieur [R] [M] de les autoriser à régulariser seuls le procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites par la SARL [3] du 2 octobre 2025 et l’acte de vente portant sur l’ensemble immobilier cadastré section ZY n°[Cadastre 1] et section ZY n°[Cadastre 2], sis lieux-dits [Adresse 4] et [Adresse 5], [Adresse 6], selon détail précisé au dispositif.

Conformément au prix minimum fixé par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de PERPIGNAN et aux demandes de Madame [D] [M], représentée par ses mandataires, Monsieur [C] [M] et Monsieur [R] [M], Monsieur [C] [M] et Monsieur [R] [M], il y aura lieu de fixer un prix minimum de vente à hauteur de 240.000 euros.

* Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens, les dépens étant définis à l’article 695 du même code comme comprenant notamment les émoluments des officiers publics ou ministériels et la rémunération des techniciens.

En conséquence, ceux-ci, comprenant les dépens de la présente procédure, sont mis à la charge de Madame [W] [M] en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.

L’équité commande de condamner Madame [W] [M], partie tenue aux dépens, à payer à Madame [D] [M], représentée par ses mandataires, ainsi qu’à Monsieur [C] [M] et Monsieur [R] [M] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

AUTORISE Madame [D] [M], représentée par ses mandataires, Monsieur [C] [M] et Monsieur [R] [M], ainsi que Monsieur [C] [M] et Monsieur [R] [M], à régulariser seuls :

Le procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites établi le 2 octobre 2025 par la SARL [1], géomètre-expert ;L’acte de vente portant sur l’ensemble immobilier indivis composé d’une maison avec terrasse, d’une grange, d’un chai, d’un préau et d’un terrain, cadastré section ZY n°[Cadastre 1] et section ZY n°[Cadastre 2], sis lieux-dits [Adresse 4] et [Adresse 7] ;

JUGE que cette autorisation portera sur la vente conclue entre Madame [D] [M], représentée par ses mandataires, Monsieur [C] [M] et Monsieur [R] [M], ainsi que Monsieur [C] [M] et Monsieur [R] [M], vendeurs, et Monsieur [S] [Q] et Madame [F] [Q], acquéreurs, conformément à la promesse d’achat établie le 11 juillet 2025 et prorogée jusqu’au 27 mars 2026, ou à tout autre acquéreur ;

JUGE que cette vente est autorisée au prix net vendeur minimum de 240.000 €, aux clauses et conditions habituelles ;

RAPPELLE que l’acte de vente passé dans les conditions fixées par la présente décision sera opposable à Madame [W] [M] ;

RAPPELLE que les fonds issus du produit de la vente seront séquestrés entre les mains du notaire chargé de la vente et que la répartition du prix de vente se fera entre les indivisaires proportionnellement à leurs droits respectifs dans le cadre des opérations de compte, liquidation et partage à intervenir ;

CONDAMNE Madame [W] [M] aux entiers dépens comprenant notamment les frais de la présente instance ;

CONDAMNE Madame [W] [M] à payer à Madame [D] [M], représentée par ses mandataires, Monsieur [C] [M] et Monsieur [R] [M], ainsi qu’à Monsieur [C] [M] et Monsieur [R] [M], la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

FAIT ET PRONONCE à [Localité 1], l’an deux mille vingt six et le vingt et un avril ; la minute étant signée par Monsieur Stéphane GENICON, Vice président et Madame Pauline BAGUR, Greffier lors du prononcé.

Le Greffier Le Président