N°Minute:25/01444

N° RG 25/00138 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PNE5

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 8]

JUGEMENT DU 16 Juin 2025

DEMANDEUR:

S.A.S. -DLH IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric GUIZARD, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [C] [M], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [X] [E] épouse [M], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 14 Avril 2025

Affaire mise en deliberé au 16 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 16 Juin 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Frédéric GUIZARD

Copie certifiée delivrée à :

Le 16 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte reçu le 26 juin 2024 par Me [J] [H], Notaire, les consorts [U] ont été institués bénéficiaires d’une promesse de vente consentie par la société DLH IMMOBILIER relativement au bien immobilier suivant d’un terrain à bâtir à [Localité 7] sis [Adresse 5].

Le prix d’acquisition convenu ressortant à 135000,00 euros.

Le même acte prévoit notamment que :

— La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 30 septembre 2024 à dix-huit heures.

— Au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique selon les modalités et délais convenus aux présentes, avec paiement du prix (principal et accessoires le cas échéant), des frais et autres sommes susvisées, le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse auxdites dates sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du Promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d’acquérir qu’aurait exprimées le Bénéficiaire.

— En conséquence de la présente promesse de vente et en contrepartie du préjudice qui pourrait notamment résulter pour le PROMETTANT du fait de l’immobilisation du bien pendant la durée de la présente promesse, les parties conviennent d’une indemnité d’immobilisation dont le montant est de SIX MILLE SEPT CENT CINQUANTE EUROS (6750,00 euros), représentant 5% du prix de vente susvisé. Cette somme sera exigible à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

— Le sort de l’indemnité d’immobilisation sera le suivant :

— Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise ;

— Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes ;

A ce titre, le BENEFICIAIRE s’engage à justifier de toutes les démarches accomplies pour la réalisation de la présente, dans les délais spécifiques prévus aux présentes.

— Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus dans l’hypothèse où toutes les conditions suspensives auraient été réalisées ;

— Elle sera versée au PROMETTANT en cas de défaillance d’une condition ci-après visée emportant caducité de la promesse, à raison d’un comportement fautif de la part du Bénéficiaire.

Dans l’hypothèse où celle-ci n’aurait pas été séquestrée en l’étude du notaire soussigné et qu’elle est due au PROMETTANT, le BENEFICIAIRE s’engage à la verser dans un délai de cinq jours ouvrés.

Ledit acte prévoit encore que :

— Le BENEFICIAIRE s’oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention de son financement et notamment à déposer son dossier d’emprunt dans un délai de trente-cinq jours calendaires : Soit au plus tard le 31 juillet 2024,

— Obtention de permis de construire :

La réalisation des présentes est conclue sous la condition suspensive de la délivrance d’un permis de construire autorisant l’édification d’une maison en R+1d’environ 100m2 avec terrasse et garage.

Pour que le BENEFICIAIRE puisse se prévaloir de la présente condition suspensive, la demande de permis de construire devra être déposée, au plus tard le vendredi 05 juillet 2024, auprès de l’autorité compétente et être conforme au projet susvisé et aux règles d’urbanisme en vigueur.

Le BENEFICIAIRE devra justifier auprès du PROMETTANT du dépôt ces demandes de permis au moyen de récépissés délivrés par l’autorité compétente et ce dans les huit jours de la délivrance duditrécépissé.

Les consorts [U] n’ont jamais justifié avoir entrepris les démarches utiles à l’obtention d’un financement bancaire d’une part ni à l’obtention d’un permis de construire d’autre part, ce malgré les relances et mises en demeure (d’avoir à justifier desdites démarches) qui leur ont été adressées tant par Me [H], Notaire que par la société DLH IMMOBILIER.

Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2024, signifié à étude, la SAS DLH IMMOBILIER sise [Adresse 1] à MONTPELLIER a assigné M. [C] et Mme [X] [M] demeurant [Adresse 3] à JUVIGNAC devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, le 14 avril 2025 aux fins de :

Vu les articles 1103, 1104, 1231-1 et suivants, 1217, et 1152 du code civil,

Vu les dispositions contractuelles susvisées,

DIRE ET JUGER OU CONSTATER que les consorts [U] sont de plein droit déchus du bénéfice de la promesse instaurée par l’acte notarié susvisé du 26 juin 2024, que la vente convenue est résolue, ce par le fait des consorts [U],

CONDAMNER solidairement M. [C] [M] et Mme [X] [E] épouse [M] à payer à la société DLH IMMOBILIER :

— la somme de 6750,00 euros en application de la clause pénale convenue par ledit acte notarié,

— la somme de 2500,00 euros à titre de dommages intérêts complémentaires pour résistance abusive et injustifiée obligeant aux tracas, démarches, temps consacré, et délais d’une procédure judiciaire,

— la somme de 2000,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DIRE ET JUGER le jugement à intervenir doté de l’exécution provisoire,

CONDAMNER encore les requis in solidum aux entiers dépens.

À l’audience du 14 avril 2025 , la SCI [Adresse 6], représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A cette audience, M. [C] et Mme [X] [M] n’ont pas comparu, ni n’ont été représentés.

La décision a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résolution de la vente :

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce M. [C] et Mme [X] [M] ont laissé expirer tous les délais prescrits, sans jamais justifier ne serait-ce que d’un commencement des démarches leur incombant.

Les consorts [U] n’ont accompli strictement aucune démarche.

La société DLH IMMOBILIER est fondée à voir dire et juger que les consorts [U] sont déchus au 30 septembre 2024 du bénéfice de la promesse.

Sur la demande en paiement de la clause pénale :

L’article 1152 du code civil dispose que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

En l’espèce, le comportement fautif de M. [C] et de Mme [X] [M] qui n’ont satisfait à aucune des obligations contractuelles leur incombant, la société DLH IMMOBILIER sollicite leur condamnation à lui verser le montant de l’indemnité d’immobilisation convenue soit la somme de 6750,00 euros par application de l’article 1152 du code civil, premier alinéa.

La seule exception est celle prévue par l’alinéa 2 dudit article, permettant au juge de modérer la peine convenue mais ce dans le seul cas où elle serait « manifestement excessive ».

Il est constant que l’indemnité convenue n’apparaît pas être excessive (5% du prix d’achat est très classique).

Par ailleurs, les prescriptions de la promesse ont été librement convenues devant Notaire qui a expressément précisé aux parties que l’indemnité est « forfaitaire et non réductible ».

La société DLH IMMOBILIER a en revanche scrupuleusement respecté l’exclusivité accordée au bénéficiaire, immobilisant le bien.

Il apparaît donc que M. [C] et Mme [X] [M] se sont totalement affranchis de leurs responsabilités et obligations malgré de multiples interpellations.

En conséquence de quoi, M. [C] et Mme [X] [M] seront condamnés à payer à la société DLH IMMOBILIER la somme de 6750,00 euros en application de la clause pénale convenue par l’acte notarié.

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, la résistante persistante des défendeurs qui n’ont pas répondu à la mise en demeure formelle selon courrier RAR du 28 octobre 2024 contenant une recherche de solution amiable, contraignant ainsi la société DLH IMMOBILIER aux démarches et délais d’une procédure judiciaire qui aurait pu être évitée, cause un préjudice spécifique à la société DLH IMMOBILIER qui doit être réparé.

En conséquence, M. [C] et Mme [X] [M] seront condamnés à payer à DHL IMMOBILIER la somme de 500,00 euros au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [C] et Mme [X] [M], partie perdante, seront solidairement condamnés aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, M. [C] et Mme [X] [M] devra verser à la SAS DLH IMMOBILIER une somme qu’il est équitable de fixer à 300,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que M. [C] et Mme [X] [M] sont de plein droit déchus du bénéfice de la promesse instaurée par l’acte notarié susvisé du 26 juin 2024, que la vente convenue est résolue et ce par le fait de M. [C] et Mme [X] [M] ;

CONDAMNE solidairement M. [C] et Mme [X] [M] à payer à la société DLH IMMOBILIER la somme de 6750,00 euros en application de la clause pénale convenue par ledit acte notarié ;

CONDAMNE solidairement M. [C] et Mme [X] [M] à payer à la société DLH IMMOBILIER la somme de 500,00 euros au titre de dommages intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. [C] et Mme [X] [M] à payer à la société DLH IMMOBILIER somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [C] et Mme [X] [M] aux dépens de l’instance ;

DIT que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge solidairement de M. [C] et Mme [X] [M] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, Le Juge des contentieux de la protection,