TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Pôle civil – Section 1

Copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à

Copie certifiée conforme délivrée le

à

Minute N°

11 Juillet 2025

N° RG 24/02329 – N° Portalis DBXQ-W-B7I-E23J

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Le ONZE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ,

Nous, Olivier MOLIN, 1er Vice-Président, Juge de la mise en état, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, assisté de Christine MOUCHE, Greffière,

avons rendu l’ordonnance suivante dans la procédure poursuivie par :

DEMANDEUR(S) :

S.A. NEOLIA, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 305 918 732, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Valérie GIACOMONI de la SCP MAYER-BLONDEAU GIACOMONI DICHAMP MARTINVAL, avocats au barreau de BESANCON

DEFENDEUR(S) :

Madame [U] [M] [K]

née le 20 Juillet 1979 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4] / FRANCE

Rep/assistant : M^e Léa HUMILIER, avocat au barreau de BESANCON

Monsieur [O] [Y]

né le 07 Août 1980 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3] [Adresse 1] / FRANCE

Rep/assistant : M^e Léa HUMILIER, avocat au barreau de BESANCON

La cause ayant été entendue à l’audience du 12 Juin 2025, devant :

— Olivier MOLIN, 1er Vice-Président, Juge de la Mise en état,

— Christine MOUCHE, greffière

et mise en délibéré au 11 Juillet 2025

Vu les articles 789, 792 et suivants du Code de Procédure Civile ;

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par deux contrats distincts datés du 18 décembre 2007, la SA d’HLM Neolia (ci-après Neolia) a loué à M. [O] [Y] et Mme [U] [K] un logement T4 à usage d’habitation et son annexe, une terrasse, formant un lot indissociable dans une résidence située [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial cumulé de 682,49 euros, outre les provisions sur charges.

Le représentant de Neolia a remis à M. [Y] et Mme [K] trois clés et une télécommande permettant l’accès au box fermé n°11 et à la place de stationnement n°15 situés dans le souterrain de ladite résidence.

La société Neolia se plaignant de l’occupation sans droit ni titre par M. [Y] et Mme [K] du box fermé n°11 et de la place de stationnement n°15 dont elle est propriétaire, elle a, par assignation du 25 juillet 2023, fait citer M. [Y] et Mme [K] devant le juge du contentieux de proximité du tribunal judiciaire de Besançon afin d’obtenir leur expulsion de ces deux espaces et leur condamnation solidaire à payer une indemnité d’occupation, ainsi qu’aux dépens.

Suivant jugement du 05 décembre 2023 devenu définitif, le juge du contentieux de proximité du tribunal judiciaire de Besançon a rejeté les demandes au motif qu’un bail verbal sans contrepartie financière lie les parties s’agissant du box fermé n°11 et de la place de stationnement n°15 depuis que Neolia a volontairement remis les clés et la télécommande d’accès à M. [Y] et Mme [K], à savoir le 24 décembre 2007 lors de l’état des lieux d’entrée, et eu égard au fait que l’occupation de ces espaces dure depuis plus de quinze ans.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2024, Neolia a fait délivrer à M. [Y] et Mme [K] un congé pour le 20 avril 2024 en référence au contrat de bail verbal liant les parties et portant sur le box fermé n°11 et la place de stationnement n°15 litigieux.

Par courrier du 25 mars 2024, M. [Y] et Mme [K] ont fait savoir qu’ils refusaient de quitter les lieux estimant notamment que l’occupation desdits espaces était liée à l’occupation de leur logement d’habitation.

Par acte introductif d’instance du 10 septembre 2024, Neolia a fait citer M. [Y] et Mme [K] devant le tribunal judiciaire de Besançon aux fins d’obtenir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

leur expulsion sous huitaine du box fermé n°11 module 1019.011 et de la place de stationnement n°15 module 1019 situés [Adresse 5]) à compter de la décision à intervenir, eu égard au congé délivré par acte de commissaire de justice du 20 mars 2024 ;leur condamnation à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle totale de 75,74 euros, provisions sur charges comprises ;leur condamnation à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;leur condamnation in solidum aux dépens.

***

M. [Y] et Mme [K] ont saisi le juge de la mis en état par des conclusions d’incident transmises par voie électronique le 10 avril 2025. Dans leurs conclusions d’incident récapitulatives notifiées par voie électronique le 05 juin 2025, ils soulèvent l’incompétence du tribunal judiciaire de Besançon au profit du juge des contentieux de la protection du même tribunal et demandent le rejet de toute demande contraire et la condamnation de Neolia à leur verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Ils font valoir, au visa de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire prévoyant la compétence du juge des contentieux de la protection s’agissant des contrats de louage d’immeubles à usage d’habitation, que le bail verbal portant sur le box et la place de stationnement constitue l’accessoire du bail d’habitation liant les parties ; que le caractère accessoire d’un box ou d’une place de stationnement dépend de la commune intention des parties, laquelle est d’intégrer, en l’espèce, le box et l’emplacement à titre d’accessoire au logement eu égard à la concomitance du bail verbal avec l’entrée dans les lieux, la mention du numéro de box et de remise des clés et de la télécommande dans l’état des lieux du logement, leur jouissance à titre gratuit ou sans loyer distinct pendant plus de quinze ans, l’implantation du box et de l’emplacement directement en sous-sol de leur résidence d’habitation ;qu’en tout état de cause, s’il subsiste un doute quant à la portée de l’engagement liant les parties, le bail d’habitation régularisé par M. [Y] et Mme [K] constitue un contrat d’adhésion dont l’interprétation doit être favorable aux locataires.

***

Dans ses conclusions sur incident transmises par voie électronique le 05 mai 2025, Neolia conclut au rejet de l’exception d’incompétence, de la demande au titre des frais irrépétibles et sollicite la condamnation de M. [Y] et Mme [K] à lui verser la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Neolia expose que les dispositions de loi du 06 juillet 1989 ne sont pas applicables à la location du box et de la place de stationnement consentie postérieurement au bail d’habitation ; que la volonté commune des parties n’est pas d’en faire un accessoire au logement de sorte que cette location obéit aux règles de droit commun du code civil ; qu’en effet, il ne ressort du contrat principal d’habitation aucune mention d’un box ou d’un emplacement comme accessoire et, a contrario, la terrasse fait expressément l’objet d’un contrat de location accessoire, aucun loyer n’a été versé pour ce box et cette place de stationnement, les clés n’ont été remises qu’à titre provisoire dans l’attente de la signature d’un contrat et le propriétaire a demandé à plusieurs reprises leur restitution.

***

L’affaire a été évoquée à l’audience sur incident du 12 juin 2025.

MOTIFS

Suivant l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

Faute d’avoir été précisé au contrat, le caractère accessoire au logement d’un local (garage, places de stationnement, jardins, etc.) loué par le même bailleur que celui ayant conclu le bail d’habitation dépend de la commune intention des parties.

En l’espèce, à la lecture du contrat de bail d’habitation du 18 décembre 2007 et de l’état des lieux d’entrée afférent daté du 24 décembre 2007, il convient de constater qu’en remettant à M. [Y] et Mme [K] trois clés et une télécommande d’accès au box fermé n°11 et à la place de stationnement n°15 se situant en sous-sol de la même résidence, lors de l’état des lieux d’entrée dans le logement, sans majoration du loyer convenu, comme il ressort du relevé de compte communiqué, la société Neolia a entendu louer ces deux espaces litigieux comme des locaux accessoires au bail d’habitation qu’elle avait préalablement consenti.

Dans ces circonstances, la commune intention des parties était bien que le bail verbal de location du box n°11 et de la place de stationnement n°15 soit l’accessoire du bail d’habitation.

Aussi, le tribunal judiciaire de Besançon, dans sa formation de droit commun, doit se déclarer incompétent au profit du juge des contentieux de la protection du même tribunal, conformément au dispositif de la présente décision.

L’équité justifie de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de l’incident suivront le sort des dépens de l’instance principale.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état,

DÉCLARE la section 1 du tribunal judiciaire de Besançon incompétente au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon.

DIT qu’une copie de la présente décision ainsi que le dossier de la procédure seront transmis au greffe de la section 2 du tribunal judiciaire de Besançon passé le délai d’appel.

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens de l’instance au principal.

La Greffière, Le Juge de la Mise en état,